Anul schimbării pe piața imobiliară. Trendul care va lua fața vânzărilor în 2026

Sursa foto: Razvan Valcaneantu EEC

Piața imobiliară din România intră în 2026 sub presiunea unei noi realități fiscale și economice. Datele oficiale arată o scădere a tranzacțiilor, creditarea ipotecară încetinește, oferta de locuințe noi se restrânge, iar interesul se va muta tot mai mult către piața chiriilor. Rapoartele băncilor, analizele platformelor imobiliare și opiniile economiștilor conturează un an de tranziție, cu o stagnare prelungită și cu diferențe tot mai mari între regiuni.

Piața imobiliară în 2026: Un îngheț controlat

Un raport ING arată că activitatea imobiliară va rămâne scăzută în 2026, cu o îmbunătățire lentă abia din 2027. Economistul șef al băncii, Valentin Tătaru, a declarat că principalele motive sunt structurale: costurile ipotecare vor rămâne ridicate până la mijlocul anului 2026, venitul disponibil va fi afectat de măsuri fiscale și încetinirea economică, costurile de construcție sunt influențate de TVA mai mare, iar dezvoltatorii amână lansarea proiectelor până când BNR dă semnalul relaxării monetare. „Nu asistăm la o prăbușire, ci la un îngheț controlat, determinat de o combinație de costuri mari și cerere reticentă”, se arată în raport.

Scăderea ofertei de locuințe noi

Oferta de locuințe noi va scădea vizibil, deoarece autorizațiile de construire din 2024–2025 au fost modeste. „Astfel, în 2026 vom vedea mai puține proiecte finalizate, iar piața va intra într-o fază în care oferta nouă crește lent, exact în momentul în care accesibilitatea este deja la limită. Aceasta va pune presiune pe prețurile apartamentelor bune, cu localizare și eficiență energetică ridicate”, se mai arată în raport.

Schimbarea preferințelor cumpărătorilor

Raportul ING anticipează și o schimbare a preferințelor cumpărătorilor: „Aceștia vor migra către unități mai mici, eficiente energetic și mai ușor de întreținut. Vor fi preferate apartamente de două camere sub 60–65 mp, locuințe cu costuri minime de întreținere, proiecte accesibile în zone semi-centrale, bine conectate la transport, și clădiri cu eficiență energetică ridicată. Această pivotare nu este estetică, ci pragmatică: cumpărătorii sunt mai sensibili la factura lunară decât la prețul total”.

Momentul-cheie al pieței

Momentul-cheie pentru piață va fi între iunie și septembrie 2026: „Dacă inflația nu surprinde în sus, BNR ar putea începe primele reduceri de dobândă, iar efectele creditării ipotecare se vor resimți în T1–T2 2027. Rezidențialul va fi ultimul subsector care își revine, după infrastructură și comercial, iar 2026 va rămâne un an de tranziție”.

Riscurile fiscale sunt semnificative, se mai arată în raport:

În perioada 2025–2027, piața rezidențială va fi afectată de majorarea TVA la 21% și regimul redus unificat la 11% pentru materiale și servicii, precum și de creșterea valorilor impozabile pentru clădiri, care ar putea determina o majorare de 70–80% a impozitului pe proprietate încă din 2026. Această presiune fiscală descurajează achizițiile și reduce atractivitatea investițiilor.

„Un semnal de alarmă vine din zona creditelor imobiliare”

Potrivit economistului Adrian Negrescu, majorarea TVA, taxele notariale mai mari și condițiile de finanțare stricte transformă achiziția unei locuințe într-o misiune aproape imposibilă: „Un semnal de alarmă vine însă din zona creditelor imobiliare, numărul acestora scăzând vertiginos, dovadă că numărul ipotecilor, la nivel național, a fost de 34.084, cu 4.268 mai mic față de octombrie 2024.

Asta arată, în esență, că mulți români nu își mai permit să ia o casă pe credit, pe fondul creșterii prețurilor imobiliarelor și, mai ales, a taxelor aferente. Creșterea TVA la 21%, taxele notariale mai mari și condițiile de finanțare tot mai aspre impuse de bănci fac ca pentru majoritatea populației achiziția unei locuințe, prin credit, să devină o misiune cu adevărat imposibilă”.

„Se construiesc tot mai multe imobile pentru închiriat”

Economistul estimează că piața imobiliară se va dezvolta cu două viteze: accelerată în marile orașe, unde prețurile vor continua să crească, și lentă în zonele rurale și orașele mici, unde este posibilă chiar o ușoară scădere: „Toate aceste tendințe vor fi însă depășite de un fenomen care începe, pas cu pas, să ia amploare și în țara noastră – se construiesc tot mai multe imobile pentru închiriat.

Nu este exclus ca, în următorii 5-10 ani, România să devină o țară de chiriași, în condițiile în care marea majoritate a dezvoltărilor imobiliare vor fi realizate pe proiecte pentru închiriere. Fondurile de investiții din străinătate au intuit acest trend, dovadă că au început să cumpere tot mai multe proiecte imobiliare în România, la fel cum au făcut, în anii trecuți, în Polonia, Cehia, Slovacia, Ungaria etc”.

„Primul semestru va fi decisiv”

Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro, a declarat că piața dă semne de stagnare: „Clujul dă semne de stagnare deja, însă în București există loc de creștere. La fel în Timișoara, care rămâne un oraș foarte accesibil. Timișorenii și clujenii au venituri relativ similare, însă diferența de preț este foarte mare la apartamente, deci văd un potențial destul de mare de creștere în Timișoara, nu așa de mare în Cluj și București.

Cred că primul trimestru, poate chiar primul semestru, va fi decisiv în sensul ăsta. Dacă oamenii vor simți un aer de stabilitate, vor relua tranzacționarea, însă anul va începe sub auspiciul amânării deciziei. Piața imobiliară este foarte sensibilă la factorii emoționali. Dacă în jurul nostru vom vedea concedieri sau noi creșteri de taxe, vom amâna marile decizii de investiții”.

Factorii care vor influența deciziile de cumpărare

În ceea ce privește prețurile, Crainic a explicat: „Dacă vom vedea semne economice bune, dacă se va opri conflictul din Ucraina, toate aceste lucruri dau semnale emoționale pozitive, care vor întări decizia de cumpărare. Dezvoltatorii pot să-și planifice deciziile de investiție astfel încât să dea drumul proiectelor, după ce le pun în piață și văd reacția pieței, ceea ce va preveni un suprastoc de locuințe noi, astfel încât posibilitatea unei prăbușiri de prețuri este destul de mică în momentul acesta”.

Ciclurile de piață din 2025

Anul 2025 a fost unul cu două viteze, a mai spus Daniel Crainic:

Prima parte a fost marcată de un interes ridicat, de un număr important de tranzacții, alimentate de amânarea unor decizii fiscale și culminând cu un record în luna iulie pe fondul schimbării TVA. A doua parte a anului a fost dominată de prudență și așteptare, pe măsură ce cumpărătorii au devenit mai atenți la contextul economic și legislativ. Contrastul dintre aceste două ritmuri explică perfect de ce piața a părut împărțită în două cicluri distincte în același an.

CFA: Prețurile actuale sunt supra-evaluate. Tranzacții în scădere

Conform analiștilor CFA România, prețurile proprietăților rezidențiale în orașe sunt anticipate să stagneze în următoarele 12 luni. Aproximativ 50% dintre participanții la un studiu consideră că prețurile actuale sunt supra-evaluate, iar 46% că sunt corect evaluate.

Datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară arată că peste 50.000 de imobile au fost vândute în luna noiembrie 2025, cu 8.443 mai puține față de luna octombrie. Cele mai multe vânzări au fost în București (7.983), Ilfov (4.029) și Timiș (2.804), iar cele mai puține în Teleorman (26), Călărași (236) și Covasna (324). La nivelul reședințelor de județ, cele mai multe tranzacții au fost în Cluj-Napoca (1.248), Brașov (980) și Iași (830), iar cele mai puține în Alexandria (12), Călărași (29) și Giurgiu (52). Numărul ipotecilor la nivel național a fost de 33.833, cu 714 mai mic față de noiembrie 2024.

Apartamentele cu trei camere, printre cele mai căutate

O analiză Storia arată că prețurile apartamentelor vândute în 2025 au fost cu 13% mai mari față de 2024, apartamentele cu trei camere fiind cele mai căutate. Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group, a explicat: „În 2025, piața imobiliară a arătat că oamenii devin tot mai atenți înainte de a lua o decizie. Creșterea prețurilor nu i-a descurajat, ci i-a determinat să compare mai mult și să caute locuințe care răspund mai bine nevoilor lor reale. La fel ca în 2024, apartamentele cu trei camere s-au menținut printre cele mai frecvent incluse în căutări, iar Bucureștiul rămâne orașul în care proprietățile se tranzacționează în cel mai scurt timp”.

Evoluția pe piața chiriilor

Datele privind chiriile arată că locuitorii din București și Brașov alocă aproape 40% din salariul mediu net pentru plata chiriei unei garsoniere. „În marile orașe ale României, prețurile proprietăților imobiliare au crescut constant, ajungând în unele cazuri să se dubleze față de 2019. Această evoluție se reflectă direct și în prețurile chiriilor. În București sau Brașov este mai greu să-ți permiți o chirie față de acum trei ani. În alte județe, cum este Constanța, chiriile au devenit mai accesibile. Am analizat și evoluția chiriei în raport cu salariul mediu net pe județe și am constatat diferențe importante între regiuni”, a mai spus Monica Dudău.

Un raport Deloitte a comparat chiriile din București cu alte capitale europene și a arătat că, raportat la salariu, acestea sunt aproape la același nivel cu Budapesta sau Praga, mai accesibile decât în Paris sau Lisabona, dar mai puțin decât în Viena.