De la boom la criză. Cât de tare se va prăbuși piața imobiliară în 2026

Sursa foto: Razvan Valcaneantu EEC

Cei care au vrut să-și cumpere o locuință  în 2025 s-au lovit de prețuri record în București, Cluj-Napoca și Brașov. În aceste orașe, prețurile medii solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare au depășit pragul de 3.000 euro/mp util și, în unele cazuri, s-au apropiat de 5.000 euro/mp util, arată analiza realizată de Imobiliare.ro.

Cluj-Napoca s-a menținut pentru al zecelea an consecutiv cel mai scump oraș din România. Prețul mediu solicitat de proprietari și dezvoltatori a depășit 3.200 euro/mp util, conform Indicelui Imobiliare.ro, care monitorizează de peste 15 ani evoluția pieței rezidențiale.

Cele mai scumpe zone din București, Cluj și Brașov

În Capitală, zonele cele mai scumpe au fost Aviatorilor (4.910 euro/mp util), Primăverii (4.583 euro/mp util), Kiseleff (4.491 euro/mp util) și Herăstrău (4.470 euro/mp util).

Cluj-Napoca și Brașov au și ele cartiere scumpe, deși sub nivelul Bucureștiului. În Cluj, prețurile au fost cele mai mari în centrul orașului (3.932 euro/mp util), urmate de Piața Mihai Viteazul (3.583 euro/mp util) și Andrei Mureșanu (3.465 euro/mp util). În Bună Ziua și Europa, apartamentele s-au vândut, în medie, cu aproximativ 3.300 euro/mp util. La Brașov, Drumul Poienii a fost cea mai scumpă zonă, cu prețuri medii de 3.028 euro/mp util.

Bucureștiul se remarcă nu doar prin cartiere scumpe, ci și prin zone foarte accesibile. Cumpărătorii au putut găsi apartamente cu prețuri medii sub 1.100 euro/mp util în Ferentari și 1.300 euro/mp util în Rahova.

Chiriile în orașele mari

Bucureștiul a fost lider la nivel național și în privința chiriilor. În zonele exclusiviste dintre Bulevardul Aviatorilor și Calea Dorobanți, chiria medie depășește cu aproape 2.100 euro pe cea din Făget, Cluj, unde chiria medie este 820 euro/lună.

În Brașov, Drumul Poienii a atins chirii medii de 1.100 euro/lună, iar în Constanța, în Faleză Nord, chiria medie a fost de 1.000 euro/lună. Cel mai ieftin cartier pentru chiriași din marile orașe este zona UMT din Timișoara, cu 220 euro/lună.

Piața imobiliară, în două ritmuri în 2025

„În 2025 am avut, în realitate, doi ani într-unul singur pe piața imobiliară. Prima parte a fost caracterizată de un interes ridicat și un număr mare de tranzacții, alimentate de amânarea unor decizii fiscale și culminând cu un record în iulie pe fondul schimbării TVA. A doua parte a fost dominată de prudență și așteptare, pe măsură ce cumpărătorii au devenit mai atenți la contextul economic și legislativ. Contrastul dintre cele două ritmuri explică împărțirea pieței în două cicluri distincte”, a explicat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Cartierele preferate pentru achiziții și închirieri

În București, cele mai populare cartiere pentru achiziții au fost Berceni și Militari, accesibile și cu oferte numeroase, dar și Pipera, care a atras cumpărătorii prin standardul superior de viață oferit de noile proiecte.

La Brașov, Tractorul a fost zona cea mai căutată, în timp ce la Cluj-Napoca și Iași, cartiere precum Mănăştur și Tătărași au fost preferate datorită prețurilor mai accesibile.

În privința chiriei, cele mai dorite cartiere au fost București: Militari, Drumul Taberei și Dristor, datorită conexiunilor bune la transportul public și la metrou. La Brașov, chiriașii au preferat Tractorul, Astra și Centrul Istoric, iar la Cluj-Napoca, Mărăști, Gheorgheni și Mănăştur.

Zone cu cea mai mare ofertă

Pentru cei care au căutat apartamente de cumpărat în București, cele mai multe opțiuni au fost în Berceni, Theodor Pallady și Drumul Taberei, cu prețuri mai accesibile și acces la metrou.

În Brașov, cele mai multe apartamente listate au fost în Tractorul, Astra și Bartolomeu, iar în Cluj-Napoca, Mănăştur, Mărăști și Gheorgheni.

La capitolul închirieri, Bucureștiul a avut cele mai multe oferte în Militari, urmat de Drumul Taberei și Berceni. În Brașov, cele mai multe apartamente de închiriat au fost în Tractorul și Astra, iar în Cluj, în Mărăști, Gheorgheni și Mănăştur.

Semnale de prăbușire a pieței imobiliare în 2026

Expertul economic Radu Georgescu avertizează asupra unei scăderi semnificative a pieței. Datele oficiale pentru noiembrie 2025 arată o reducere cu 22% a vânzărilor de locuințe comparativ cu noiembrie 2024, semnalând începutul unei corecții importante.

„Această evoluție este rezultatul unui context economic dificil: inflație ridicată, putere de cumpărare scăzută, salarii reale în scădere și dobânzi mari la creditele imobiliare. În 2026, prăbușirea va fi accelerată. În România sunt 2,5 milioane de apartamente goale, aproximativ 25% din totalul locuințelor, iar în București 218.000. Dezvoltatorii cu cash flow negativ vor fi nevoiți fie să acorde discounturi, fie să permită băncilor să preia locuințele”, a explicat Georgescu.

„Ultimul sezon similar a fost în 2009, când prețurile au scăzut cu 50%”

Anul 2026 va fi dificil pentru dezvoltatori și pentru cei care au contractat credite după 2020. Cei care au cumpărat locuințe înainte de 2020 vor fi mai puțin afectați. Pentru cei care așteaptă să cumpere, anul viitor ar putea reprezenta o oportunitate, comparabilă cu un „Black Friday imobiliar”.

„2026 va fi un an extrem de greu pentru mulți dezvoltatori și pentru cei cu credite după 2020. Va fi un an mai echilibrat pentru cei care au contractat credite înainte de 2020 și foarte bun pentru cei care așteaptă să cumpere. Va începe sezonul de Black Friday la locuințe. Ultimul sezon similar a fost în 2009, când prețurile au scăzut cu 50%, iar intervenția Guvernului a moderat scăderea. Acum Guvernul nu mai dispune de resurse pentru a susține sectorul imobiliar, așa că în 2026 pentru unii va fi Halloween imobiliar, iar pentru alții Black Friday imobiliar”, a concluzionat expertul.