Penalitățile la întreținere. Calcule și reguli pe care proprietarii nu le cunosc

Sursa foto: Arhiva EVZ

În multe asociații de proprietari, statutul prevede penalități pentru întârzierea la plata cotelor de întreținere. Pentru mulți proprietari, această mențiune pare suficientă pentru ca penalitățile să fie aplicate automat. Legea spune însă altceva. Conform Legii 196/2018, simpla menționare a penalităților în statut nu permite administratorului să le introducă în lista de plată.

Penalitățile pot fi aplicate doar dacă Adunarea Generală, organul suprem al asociației, a decis în mod explicit acest lucru. „Dacă adunarea generală nu hotărăște aplicarea penalității, existența unei prevederi în statut nu este suficientă”, explică avocatul Gelu Pușcaș, de la Consultanta Asociatii Proprietari

Cum se decid penalitățile la întreținere

Articolul 77 din lege folosește termenul „poate”, ceea ce arată că aplicarea penalităților este o opțiune, nu o obligație. Asta înseamnă că asociația trebuie să decidă prin vot dacă aplicăpenalități și care este procentul folosit, a detaliat avocatul: „Administratorul poate calcula penalități doar după ce Adunarea Generală stabilește: aplicarea penalităților, procentul concret și modul de introducere în lista de plată. Fără această hotărâre, penalitățile nu pot fi aplicate, indiferent de ce scrie în statut”.

Ce procent se poate aplica și limita legală

Legea stabilește un plafon clar: 0,2% pe zi de întârziere: „Este procentul maxim permis de articolul 77. Asociația poate decide un procent mai mic, dar nu poate depăși această limită. Dacă Adunarea Generală a votat aplicarea penalităților, nu este obligatoriu ca procentul să fie trecut și în statut; este suficientă hotărârea proprietarilor”.

De când încep să curgă penalitățile

Penalitățile nu se aplică imediat după afișarea listei de plată. Legea acordă proprietarilor un termen de 30 de zile de la scadență pentru a achita întreținerea fără penalități. După expirarea acestui termen, penalitatea se calculează pentru fiecare zi de întârziere, în funcție de suma restantă.

Exemplu practic:

-Lista de plată se afișează pe 5 ianuarie;

-Scadența este 5 februarie;

-Proprietarul nu plătește;

-Penalitățile încep să se calculeze din 6 martie, după trecerea celor 30 de zile.

Ce se întâmplă dacă proprietarul plătește doar o parte din întreținere

Dacă un proprietar achită doar o parte din suma afișată în lista lunară, diferența neplătită devine restanță în luna următoare. După trecerea celor 30 de zile de la scadență, penalitățile se aplică pentru suma rămasă. „Orice sumă rămasă ca restanță la cota de întreținere poate duce la aplicarea de penalități pentru fiecare zi de întârziere”, explică avocatul Gelu Pușcaș.

Exemplu practic:

-Întreținerea lunară: 400 lei;

-Proprietarul achită 300 lei;

-Restanța de 100 lei trece în luna următoare;

-Penalitățile se aplică doar la cei 100 lei, nu la suma totală.

Cum pot fi folosite penalitățile încasate de asociație

Penalitățile colectate formează un fond distinct. Legea stabilește clar ordinea de utilizare: cu prioritate, se achită penalitățile aplicate asociației de către furnizori sau prestatori de servicii.

Dacă nu există astfel de datorii, fondul poate fi folosit pentru: reparații, intervenții, investiții la părțile comune ale imobilului. Aceste destinații sunt prevăzute în art. 77 alin. (3).

Exemplu practic:

-Asociația are penalități de la furnizorul de apă: 350 lei;

-Fondul de penalități încasate de la proprietari: 500 lei;

-Asociația plătește mai întâi cei 350 lei către furnizor;

-Restul de 150 lei poate fi folosit pentru reparații la părțile comune.

Penalități aprobate vs. neaprobate

-Statutul asociației menționează penalități;

-Adunarea Generală nu a votat aplicarea lor;

-Administratorul nu are voie să calculeze penalități, chiar dacă statutul le menționează.

Explicația avocatului: Statutul nu ține loc de hotărâre a Adunării Generale.

Procentul maxim de penalizare

Dacă Adunarea Generală votează penalități de 0,3% pe zi, hotărârea este nelegală, deoarece plafonul legal este 0,2% pe zi. Administratorul trebuie să aplice maxim 0,2%, indiferent de vot.

„Aplicarea penalităților este posibilă doar în condițiile stabilite de lege și doar după o hotărâre a Adunării Generale. Orice depășire a procentului maxim sau aplicarea penalităților fără o decizie explicită reprezintă o încălcare a cadrului legal”, a explicat avocatul.