Întreținerea la bloc. Taxele legale și cele care nu trebuie acceptate, explicate de un administrator

Întreținere. Sursa foto: Arhiva EVZ

Fiecare român care locuiește la bloc vede lunar lista de întreținere afișată în zona destinată afișajului asociației de proprietari. Aceasta cuprinde cheltuieli diverse – de la apa rece și căldură, la salariul administratorului, curentul pentru iluminatul scării și eventuale reparații. Însă, spune un administrator cu experiență, nu de puține ori aceste liste conțin sume neclare sau chiar ilegale: „Mulți locatari plătesc fără să întrebe, fie din comoditate, fie din teamă să nu se certe cu vecinii sau cu administratorul”.

Ce se poate include în lista de întreținere

Potrivit Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, lista lunară de întreținere poate include:

-Cheltuieli comune pentru utilități (apă, gaze, energie electrică în spații comune, încălzire);

-Salariile angajaților asociației (administrator, femeie de serviciu, instalator, paznic – dacă există);

-Cheltuieli pentru reparații și întreținere a părților comune (conducte comune, lift, fațadă, acoperiș, subsol);

-Contribuții la fondurile speciale (fond de rulment, fond de reparații);

-Alte cheltuieli comune aprobate în Adunarea Generală (de exemplu: instalarea unui interfon sau a unor camere de supraveghere).

Administrator de bloc: Totul se poate contesta în instanță

Aceste cheltuieli trebuie împărțite clar, conform normelor, în funcție de cota-parte indiviză, consumul individual, numărul de persoane sau apartamente, după caz.

„Cei mai mulți locatari nu știu că au dreptul legal să ceară explicații și documente. Sunt obișnuiți să plătească tot ce apare pe listă, fără să întrebe. Dar eu le spun mereu – întrebați, verificați, cereți facturile! Nimeni nu vă poate obliga să plătiți o lucrare care nu a fost aprobată într-o adunare generală. Dacă s-a zugrăvit scara și nu s-a votat în prealabil, cheltuiala trebuie suportată de cine a comandat lucrarea.

Nu de toți locatarii. Legea e foarte clară. Fiecare cheltuială trebuie justificată, documentată și aprobată. La fel e și cu penalitățile. Sunt asociații unde administratorii trec penalizări cum vor ei – 1%, 2% pe lună. Dar legea spune clar: maximum 0,2% pe zi, și doar dacă a fost votată de adunarea generală. Orice altceva se poate contesta în instanță și câștiga. Și încă ceva important: dacă un vecin are țeavă spartă în apartament, nu poate cere bani de la bloc pentru reparații.

Dacă e pe instalația comună, da. Dar în casă la el, nu. Am avut cazuri când au venit să pună pe listă 300 de lei pentru robinetul de la vecinul de la 3. Am refuzat. Dacă administratorul e corect, nu bagă orice cheltuială pe listă. Dar trebuie să fie și oamenii informați. Așa nu se mai fac abuzuri”, ne-a explicat Florin Condea, administratorul mai multor blocuri din sectorul 5 al Capitalei, de peste 10 ani.

Ce nu ai obligația să plătești

Sunt câteva tipuri de sume, a mai spus administratorul, care nu pot fi cerute legal de către asociație sau administrator, decât în anumite condiții clare.

-Lucrări la părți comune care nu au fost aprobate în Adunarea Generală

Dacă s-a montat un sistem nou de supraveghere video sau s-au zugrăvit pereții scării fără convocare și fără acordul majorității proprietarilor, nu ești obligat să plătești. Conform art. 47 din Legea 196/2018, orice cheltuială neprevăzută trebuie aprobată de Adunarea Generală a asociației, cu majoritate de voturi (jumătate plus unu din totalul proprietarilor).

-Reparații în apartamentele altor vecini

Dacă unui vecin i se sparge conducta din baie sau se strică caloriferul, nu poate fi trecută reparația pe întreținerea întregului bloc. Fiecare proprietar este responsabil pentru instalațiile interioare ale apartamentului său. Excepție fac doar defecțiunile la părți comune (coloane principale, acoperiș, conducte verticale), care intră în sarcina tuturor.

-Fonduri speciale neaprobate

„Fondul de rulment sau fondul de reparații nu se pot constitui arbitrar, ci doar prin hotărâre a Adunării Generale. Dacă nu există o decizie scrisă și semnată, nu ești obligat să contribui”, a mai spus administratorul.

Conform legii, penalitățile de întârziere trebuie să fie aprobate de Adunarea Generală, să fie prevăzute în statutul sau regulamentul asociației, să nu depășească 0,2%/zi din suma datorată. Orice altă penalitate este abuzivă și poate fi contestată.

-Cheltuieli fără justificare

Administratorul Florin Chiru a mai explicat că fiecare locatar are dreptul să ceară copii după facturi, devize, hotărâri, contracte: „Administratorul este obligat să le pună la dispoziție în termen de 5 zile lucrătoare, conform art. 36 din Legea 196/2018. Dacă refuză, poți sesiza Primăria sau chiar instanța”

Ce poți face dacă ți se cer bani nejustificați

Dacă observi pe lista de întreținere sume suspecte sau neclare, este important să acționezi prompt pentru a-ți proteja drepturile. În primul rând, solicită explicații scrise și acces la documentele justificative care stau la baza acelor costuri. Dacă răspunsurile nu sunt satisfăcătoare, formulează o contestație scrisă adresată asociației de proprietari.

În cazul în care situația nu se rezolvă pe cale amiabilă, ai la dispoziție următoarele căi legale: poți sesiza Direcția pentru Asociații de Proprietari din cadrul primăriei, Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) sau poți apela la instanța de judecată pentru a-ți apăra drepturile.

„Oamenii trebuie să înțeleagă că Asociația de Proprietari nu e un organ de forță.  E o formă de organizare care trebuie să respecte niște reguli și să fie transparentă. Locatarii au drepturi clare. Și dacă se implică, pot avea blocuri bine administrate și fără conflicte. Nu e greu. Trebuie doar să se informeze și să nu accepte abuzurile ca pe o normalitate”, a încheiat administratorul.