Ce taxe și documente trebuie să ai în vedere când vinzi un apartament sau o casă. Ghid complet pentru 2026

vanzare-cumparare. Sursa foto: Freepik

Vânzarea unui apartament sau a unei case presupune mai mult decât stabilirea unui preț corect. Procesul implică pregătirea documentelor necesare și plata unor taxe obligatorii, pentru ca tranzacția să se desfășoare legal și fără probleme. În prezent, o astfel de tranzacție poate finaliza rapid, în patru zile în regim normal sau chiar în două zile în regim de urgență, la orice notar public din România, dacă toate actele sunt corect pregătite.

Ce documente trebuie să pregătești înainte de a vinde un apartament sau o casă

Primul document indispensabil este actul de proprietate. Acesta poate fi reprezentat de un contract de vânzare-cumpărare, de donație, o sentință civilă definitivă și irevocabilă, un titlu de proprietate sau un certificat de moștenitor, obținut și intabulat la notar. Fără acest act, notarul nu poate autentifica vânzarea.

Un alt document obligatoriu este certificatul fiscal, emis de Administrația Financiară unde proprietarul plătește impozitul anual pe imobil. Certificatul atestă că vânzătorul nu are datorii către stat și trebuie solicitat pentru fiecare coproprietar, dacă este cazul. Documentul se poate obține prin depunerea unei cereri la ghișeul organului fiscal sau prin serviciul online „Spațiul virtual privat”, fiind emis în aproximativ trei zile lucrătoare și având valabilitate până la sfârșitul lunii în care este eliberat.

Documentația cadastrală și extrasul de carte funciară

Documentația cadastrală este realizată exclusiv de un expert cadastral autorizat și este obligatorie pentru autentificarea vânzării. Costurile pentru această documentație variază între 700 și 1.000 de lei, în funcție de numărul de camere, la care se adaugă o taxă fixă de 120 de lei către Oficiul Cadastral și de Publicitate Imobiliară (OCPI). Termenul de eliberare este de aproximativ 18 zile lucrătoare.

Extrasul de carte funciară se obține prin intermediul biroului notarial și este necesar pentru autentificarea actului de vânzare-cumpărare, confirmând situația juridică a proprietății.

Certificatul de performanță energetică și utilitățile

Pentru finalizarea tranzacției, proprietarul trebuie să prezinte și certificatul de performanță energetică, eliberat de un auditor energetic atestat. Prețul mediu pentru apartamente este de aproximativ 250 de lei, iar pentru case poate varia în funcție de suprafață și complexitate.

Totodată, este necesară prezentarea ultimei facturi și a chitanței aferente utilităților, care dovedesc plata la zi. În cazul apartamentelor, trebuie prezentată și adeverința emisă de asociația de proprietari sau locatari, care confirmă că nu există datorii pentru întreținere sau cheltuieli comune. Aceasta trebuie să fie emisă în original, cu semnătura și ștampila oficială a asociației.

Taxele legate de vânzarea unui apartament. Ce trebuie să știe proprietarii

Pe lângă costurile pentru documentele menționate, vânzătorul poate fi nevoit să achite și impozitul pe venit din transferul proprietății, în cazul în care imobilul a fost deținut mai puțin de trei ani de la achiziție.

În general, pentru proprietățile deținute mai mult de trei ani, impozitul nu se aplică. Taxele notariale pentru autentificarea tranzacției variază în funcție de valoarea proprietății și sunt stabilite prin grilă legală.

e‑Proprietatea: viitorul digital al impozitării proprietăților în România

România se pregătește să facă un pas important în digitalizarea administrației fiscale. Din 2026, sistemul e‑Proprietatea ar urma să centralizeze toate informațiile despre proprietățile imobiliare, de la apartamente și case până la terenuri moștenite, într-o platformă digitală accesibilă cu un singur click.

Dezvoltat de Ministerul Finanțelor și Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF), e‑Proprietatea va reuni date de la cadastru, notari, primării și alte instituții publice, oferind o imagine completă asupra proprietăților deținute de fiecare persoană. Fiecare imobil va fi identificat printr-un ID unic, legat de CNP sau CIF, iar impozitul va fi calculat automat pe baza valorii reale de piață, eliminând discrepanțele generate de grilele notariale utilizate în prezent.

Pentru proprietari, chiriași sau cei care urmăresc evoluțiile fiscale, sistemul promite o transparență mai mare și un proces de impozitare mai echitabil. Conectarea automată a tuturor datelor va simplifica declararea și plata taxelor, reducând riscul erorilor și întârzierilor.

Specialiștii consideră că e‑Proprietatea va transforma fundamental modul în care sunt gestionate și impozitate bunurile imobile în România, aducând o mai mare predictibilitate și claritate atât pentru cetățeni, cât și pentru autorități. Implementarea sistemului va fi însoțită de campanii de informare și ghiduri practice pentru contribuabili, astfel încât toți proprietarii să fie pregătiți pentru noul mod de administrare digitală a proprietăților.

Ce rol va avea sistemul

Motivul principal al introducerii sistemului e‑Proprietatea este fragmentarea actuală a bazelor de date. Primăriile, ANAF și Oficiul de Cadastru (OCPI) gestionează informațiile separat, ceea ce duce adesea la înregistrări incomplete sau neactualizate. Astfel, proprietarii care au cumpărat, moștenit sau construit recent un imobil pot observa că datele nu sunt sincronizate între instituții, generând întârzieri la plată, evaluări eronate și chiar blocaje în tranzacții.

Prin centralizarea informațiilor într-un cont digital unic, autoritățile urmăresc să colecteze impozitele corecte și să reducă pierderile cauzate de proprietăți neînregistrate sau declarate greșit. Pentru proprietari, sistemul aduce mai mult control și trasabilitate, permițând corectarea rapidă a neconcordanțelor și prevenind sancțiunile administrative.