Apartament. Sursa foto: Freepik
Din cuprinsul articolului
Dezvoltatorii imobiliari au ajuns în atenția comisarilor Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorilor (ANPC), care au controlat aproape 500 de firme din domeniu. Cele mai frecvente nereguli găsite țin de nerespectarea suprafețelor minime utile ale apartamentelor. Arhitectul Bogdan Gavrilă a explicat, exclusiv pentru EVZ, că regulile sunt încălcate de cele mai multe ori la nivel de execuție.
Apartamente mari doar în acte
Pe durata acțiunii, comisarii ANPC au verificat 493 de dezvoltatori imobiliari și au descoperit nereguli la 216 dintre aceștia. Conform comunicatului ANPC, numeroase apartamente nu respectau suprafețele minime legale: cele cu o cameră erau mai mici de 37 mp, apartamentele cu două camere nu atingeau 52 mp, iar cele cu trei camere aveau sub 66 mp.
De asemenea, comisarii ANPC au descoperit și nereguli privind informarea cumpărătorilor la semnarea promisiunilor sau a contractelor de vânzare-cumpărare, în special în ceea ce privește clauzele contractuale și condițiile garanțiilor legale.
„Pentru neregulile găsite au fost date 166 de amenzi contravenţionale, în valoare totală de peste 979.200 de lei şi au fost oprite de la vânzare 3.055 de unităţi locative care nu respectau cerinţele legale privind suprafeţele minime utile. Totodată, echipele de control au dispus măsuri de compensare financiară a consumatorilor pentru suprafaţa lipsă a locuinţelor achiziţionate, precum şi alocarea de unităţi conforme cu cerinţele legale”, a anunțat ANPC.
Chei de apartament. Sursa foto: Freepik
Ce spune legea și unde apar păcălelile
Conform Legii 114/1996, fiecare apartament trebuie să respecte o suprafață minimă utilă pentru a fi considerat locuibil. Astfel, garsonierele trebuie să aibă cel puțin 37 mp și o baie, iar apartamentele cu două camere trebuie să atingă minim 52 mp, tot cu o baie. Apartamentele cu trei camere trebuie să aibă cel puțin 66 mp, cu o baie și un WC separat. Pentru cele cu patru camere, suprafața minimă este de 80 mp, cu o baie și un WC cu duș, iar apartamentele cu cinci camere trebuie să aibă cel puțin 95 mp și două băi.
Respectarea acestor standarde este obligatorie atât la proiectare, cât și la construcția efectivă a locuințelor, pentru a asigura confortul și siguranța locatarilor.
Totuși, unii investitori încearcă să își crească profitul, transformând adesea apartamentele cu două camere în locuințe mai mici, cu trei camere. Potrivit arhitectului Bogdan Gavrilă, astfel de schimbări s-ar face la nivel de execuție.
Ruletă. Sursa foto: Freepik
„Consider că e greu să încalci regula la nivel de proiectare. Investitorul împarte apartamentul beneficiarului. Nu prea ai cum să păcălești, pentru că ai și un verificator de proiect. Ai DSP-ul care se uită la acest aspect și ultima verigă în controlul proiectului este Primăria, care îți dă autorizație. Să nu uităm că Primăria trebuie să vină la recepție. Din punct de vedere al proiectantului, e greu să ajungi să încalci regula. Se încalcă regula la nivel de execuție. Mai mult ca sigur, investitorul îi va cere constructorului să respecte pragul standard. Poți face un apartament mai mare în proiect și să-l împarți în două, sau din două apartamente să faci trei, și aici apare problema”, ne-a spus el.
Cumpărătorul ar trebui să țină cont de acest aspect
Arhitectul Bogdan Gavrilă atrage atenția că mulți cumpărători nu sunt suficient de informați și se bucură să obțină un apartament mai mic, dar cu mai multe camere.
„Ar trebui puțină educație în cazul celor care cumpără, pentru că ei se bucură că pot lua un apartament mai mic cu mai multe camere. De exemplu, o cameră nu poate fi considerată dormitor decât dacă are minim 12 mp. Am văzut cazuri în care avea 12 mp, dar au uitat să-i pună ferestre. În astfel de cazuri nu trece de DSP (n.r. proiectul). Sau să aibă un stâlp pe colț intrat în interior, iar acei 12 mp sunt doar pe hârtie. 12 mp e un dormitor mic. Am avut clienți care și-au făcut dormitor de 50 mp”, a continuat el.
La ce să te uiți atunci când cumperi un apartament
În domeniul imobiliar, suprafața locuibilă include sufrageria și dormitoarele, în timp ce suprafața utilă cuprinde și bucătăria, baia, holurile sau debaraua. Dezvoltatorii folosesc adesea conceptul de suprafață utilă totală, care mai include și balcoanele, deși legea nu prevede explicit această definiție.
Suprafața construită se calculează incluzând camerele, balcoanele, grosimea pereților exteriori și jumătate din grosimea pereților comuni cu apartamentele vecine. Suprafața desfășurată reprezintă totalul suprafeței construite pe fiecare etaj, iar în unele orașe există reguli privind suprafața maximă desfășurată, calculată ca multiplu al terenului.
La recensământ se raportează suprafața locuibilă, însă apar întrebări practice: de exemplu, ce valoare se înregistrează dacă bucătăria este open-space și face parte din living sau hol? În România, legea prevede că valoarea apartamentelor se calculează în funcție de suprafața utilă, deși mulți cumpărători acordă atenție și balcoanelor mari, care pot fi ulterior închise și transformate în spații suplimentare.
„Poți să faci un apartament cu două camere mai mic de atât fără să încalci regula. O bucătărie de 9 mp legată de un living de 18 mp plus baia. Mai faci o baie, ca pe vremea lui Ceaușescu, de 4 mp, plus un hol de 4 mp și un dormitor de 12 mp. Se poate jongla fără să încalci regula. Problema apare atunci când constructorul alege să împartă încăperea mare și să facă apartament cu trei camere. Investitorilor le pare că, dacă vând un apartament mic cu trei camere, iau mai mulți bani decât dacă ar vinde un apartament cu două camere și aceeași suprafață. Acolo apar micile păcăleli. Există și mulți beneficiari care gândesc așa”, ne-a spus arhitectul Bogdan Gavrilă.
