Case de lux și sate depopulate. Paradoxul pieței imobiliare din România

România trăiește două realități imobiliare care aproape că nu mai au legătură una cu cealaltă: în marile orașe, metrul pătrat atinge maxime istorice și creditele curg; în zonele rurale și peri-rurale, sate întregi îmbătrânesc, se golesc sau dispar.

Datele INS și ANCPI arată cum se scumpește proprietatea acolo unde mai sunt oameni tineri – și cum rămân goale acolo unde nu mai e nimeni să cumpere.

România scade ca populație, dar nu scad toate zonele la fel

România continuă să piardă oameni. Populația după domiciliu era, la 1 iulie 2025, de aproximativ 21,67 milioane de persoane, în scădere cu 0,5% față de 1 iulie 2024, potrivit Institutului Național de Statistică (INS).

Dar cifrele ascund o fractură internă.

Ce efecte urmează să producă criza politică în care se află România

Bolojan pregătește înlocuirea miniștrilor PSD cu interimari. Lista, negată de Guvern  

• Orașele mari pierd locuitori (urbanul scade cu aproximativ 1% față de 2024, la sub 12 milioane de persoane).

• Ruralul nu crește cu tineri, ci stagnează cu vârstnici: mediul rural rămâne la circa 9,68 milioane de persoane, doar +0,1% într-un an, dar cu populație îmbătrânită. INS arată că România rămâne una dintre cele mai „rurale” țări din Uniunea Europeană, cu aproape 45% din populație la sat, față de media UE de aproximativ 25-30%.

Practic, România pierde populație activă, dar păstrează teritoriu locuit „administrativ”. Cu o nuanță dură: există localități rurale care oficial mai există, dar efectiv nu mai au comunitate funcțională.

În Munții Apuseni și în cătune izolate din zona de podiș, s-au înregistrat sate care aveau între 1.000 și 1.500 de locuitori în urmă cu 30 de ani și care astăzi au rămas cu câteva zeci de persoane în vârstă. Unele cătune au ajuns deja la 0 locuitori, fiind declarate sate „fantomă”. În total, 16 sate au fost raportate fără locuitori încă din 2023.

Aceasta este realitatea la sol: România continuă administrativ să fie o țară de comune, dar tot mai multe comune sunt, în fapt, teritoriu fără generație tânără.

sat de munte / sursa foto: dreamstime.com

În timp ce satele mor, orașele mari se vând pe metru pătrat

În marile centre urbane, piața se mișcă invers decât te-ai aștepta într-o țară care pierde populație: locuințele devin mai scumpe, nu mai ieftine.

Datele culese din rapoartele de piață și din evoluțiile ANCPI arată că anul 2025 readuce creșteri de preț după o răcire scurtă în 2023.

• București: cumpărătorii plătesc, la începutul lui 2025, în medie 1.862 euro/mp util, ceea ce înseamnă că un apartament de două camere ajunge în jur de 96.800 de euro. Pe segmentul de blocuri vechi, prețul mediu sare deja de 2.000 euro/mp.  În toamnă, rapoartele de piață arată o medie de aproximativ 1.780 euro/mp pentru apartamente noi și 1.924 euro/mp pentru apartamente vechi, cu zone centrale și nordice care trec de 2.200–2.500 euro/mp.

• Cluj-Napoca: rămâne cel mai scump oraș din țară. Media a depășit 3.000 euro/mp util în 2025, cu o creștere estimată la +15% față de 2024. În unele zone, apartamentele noi sunt listate la ~3.100 euro/mp, iar cele vechi la ~3.074 euro/mp.

Pe scurt: dacă în București apartamentele de două camere stau frecvent în intervalul 90.000 – 120.000 euro, la Cluj același tipar urban (2 camere, ~55 mp) urcă spre 170.000 euro. Iar garsoniere de 40 mp pot trece de 120.000 euro.

Asta în timp ce într-o parte bună din satele României există case cu curte care nu se mai vând deloc, pentru că nu mai e cine să le cumpere și să stea acolo.

Herăstrău, Taverna Racilor. Sursa foto: Facebook/ Taverna Racilor Herastrau Fishtodoor

„Record de tranzacții” în orașe, „fără cumpărători” în sate

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) notează că 2025 a adus un volum mare de tranzacții înainte de schimbările fiscale. În mai 2025, la nivel național s-au vândut 50.734 de imobile, cu peste 7.000 mai multe decât în mai 2024. Numărul ipotecilor a crescut masiv – peste 29.000 de ipoteci într-o singură lună, față de mai 2024. Cele mai multe operațiuni sunt înregistrate în București, Dolj și Ilfov.

În iulie 2025, pe fondul modificărilor de TVA la locuințele noi, ANCPI a consemnat o creștere de aproape 17% a tranzacțiilor cu locuințe față de anul anterior, ajungând la peste 17.000 de apartamente și case vândute într-o singură lună, dintre care peste 5.000 doar în București. A fost „cea mai bună lună de după martie 2022”, adică un nou vârf.

Ce înseamnă asta, economic?

Capitala și marile orașe trag piața în sus singure. Fără ele, statisticile naționale s-ar prăbuși.

În același timp, în zona rurală clasică și în micile sate izolate nu există un val de cumpărare. Nu există investitori care să „colecteze” casele părăsite din cătune cu 20-30 de locuitori rămași, pentru că aceste proprietăți nu pot fi transformate ușor în turism profitabil, nu au infrastructură și sunt la distanță mare de orașe mari sau autostrăzi. În satele din Apuseni unde populația a coborât spre zero, locuințele s-au depreciat nu doar ca preț, ci ca funcție: nu mai e clar dacă vor mai fi locuite vreodată.

România are, simultan, un București care ipotechează 4.600 de proprietăți într-o lună și cătune care au rămas fără ultimul locuitor.

Sursa foto: Facebook

Cine cumpără la oraș? Nu doar „românul cu salariu bun”, ci și banii-parcare

De ce explodează piața în orașe chiar când populația totală scade?

Răspunsul nu ține doar de nevoia de locuire. Sunt patru motoare mari, pe care le indică piața:

1. Protecție împotriva inflației. Pentru clasa medie urbană și pentru micii investitori, apartamentul rămâne „banii la adăpost”. Creșterea prețurilor la locuințe în București (+9% într-un an, la aproape 1.963 euro/mp cumulat) și în Cluj (+16%, la peste 3.000 euro/mp) este privită ca un plasament mai sigur decât depozitele bancare.

2. Chirii și randament. Orașele universitare și centrele IT (Cluj, București, Iași, Timișoara) au cerere stabilă de închiriere. Asta face ca apartamentele mici, poziționate lângă transport și universități, să fie tratate ca active de închiriat, nu ca locuințe propriu-zise.

3. Migrație internă din rural și din orașele mici.

INS arată clar: populația urbană scade, dar nu dispare ideea de mutare la oraș – doar că migrația internă, din sate spre centre regionale, rămâne activă mai ales la vârste tinere. Ceea ce vedem acum este un tipar paradoxal: tinerii care pleacă din comune nu merg în satul vecin, merg la Cluj, București, Iași, Oradea. Ruralul intermediar se goleşte, polii mari se compactează.

1. Presiune fiscală anticipată. Creșterea TVA la locuințe noi, introdusă în a doua parte a lui 2025, a declanșat o cursă de „cumpără acum, refinanțezi după”, ceea ce explică vârful de tranzacții din iulie 2025.

Când aduni aceste patru elemente, obții exact tabloul din 2025: apartamentul în nordul Capitalei sau în zona centrală a Clujului devine activ financiar. Casa din satul care mai are 20 de locuitori devine povară emoțională.

Case luxoase

Satele care dispar nu mai produc ofertă, ci ruină

Economiștii teritoriali descriu deja unele sate drept „localități cadaverice”: locuri unde populația a căzut de la 1.000 de locuitori la 300, la 50, apoi la zero, în circa 30 de ani. Concluzia – cinică, dar tehnică – din analize recente este că aceste sate „nu mai pot fi revitalizate economic” fără intervenție structurală masivă, pentru că nu mai există forță de muncă, școală, infrastructură, servicii publice.

Fără locuitori activi, casa nu mai e activ imobiliar. E ruină. Iar ruina trage în jos și terenul.

În unele zone montane și de podiș, soluția propusă public este radicală: demolare, ecologizare, ridicare a terenului și schimbarea completă a destinației (forestieră, turistică controlată, sau chiar energie verde – microparcuri fotovoltaice).

E important: statul începe să discute nu doar despre „revitalizarea satului românesc”, ci despre cum să gestioneze juridic și economic moartea unor sate.

România se împarte în zone care valorează din ce în ce mai mult și zone care nu mai valorează deloc

Tabloul 2025 e acesta:

• La oraș: prețuri istorice la apartamente, tranzacții record, ipoteci multe, presiune pe zonele bune, fenomen de „locuința ca plasament financiar”. București sare spre 2.000 euro/mp, Cluj trece de 3.000 euro/mp.

• La sat: populație îmbătrânită, scăderea accelerată a comunităților mici, sate întregi ajunse la zero locuitori, case care nu mai au piață reală. Ţara are încă aproape 45% populație rurală pe hârtie, dar o parte din acest „rural” nu mai are viitor economic și nu poate genera cerere pentru locuire.

Paradoxul pieței imobiliare românești nu e doar că se construiesc blocuri scumpe într-o țară în declin demografic. Paradoxul real e că România își concentrează valoarea imobiliară exact acolo unde încă pulsează muncă, servicii și educație – și abandonează fizic zone întregi care nu mai au cine să le locuiască.