Semnal de alarmă pe piața imobiliară. 60% dintre dezvoltatori, în pericol de insolvență

Piața imobiliară. Sursă foto: Unsplash

Piața imobiliară din România traversează una dintre cele mai dificile perioade din ultimul deceniu, pe fondul acumulării unor datorii istorice și al scăderii semnificative a vânzărilor. Datoriile dezvoltatorilor imobiliari au depășit pragul de 35 de miliarde de lei în ultimele luni, dublu față de nivelul înregistrat în urmă cu zece ani, iar peste 60% dintre companiile din sector sunt în prezent expuse unui risc major de insolvență, potrivit unei analize realizate de compania de consultanță Frames.

2026, posibil an al recordurilor negative pe piața imobiliară

Consultanții avertizează că, în contextul creșterii taxelor și al diminuării cererii pentru locuințe, anul 2026 ar putea aduce noi minime pentru piața imobiliară. Sectorul este afectat simultan de costurile ridicate de finanțare, presiunea fiscală și acumularea stocurilor nevândute.

Datele citate de Frames, provenite de la Registrul Comerțului și Ministerul Finanțelor, arată că dintre cele aproximativ 7.300 de firme care au cod CAEN pentru dezvoltare imobiliară, 564 au intrat în dizolvare în ultimii doi ani, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență.

Semnal de alarmă pe piața imobiliară. 60% dintre dezvoltatori, în pericol de insolvență

Pe baza scorului Altman – indicator care combină profitabilitatea, lichiditatea, eficiența activelor și gradul de îndatorare pentru a estima riscul de faliment – peste 2.700 de companii se află în zona de risc mare și foarte mare de insolvență, iar alte aproximativ 1.600 sunt încadrate la risc mediu.

Gradul de îndatorare reprezintă principala vulnerabilitate a sectorului. În ultimii doi ani, creanțele din domeniul imobiliar au crescut cu peste 8 miliarde de lei, de la 26,8 miliarde lei în 2020 la 33,2 miliarde lei în 2024. Estimările preliminare indică faptul că în 2025 datoriile au depășit 35 de miliarde de lei. Spre comparație, în 2015 nivelul acestora era de 15,1 miliarde lei.

În paralel, pierderile nete s-au adâncit, urcând de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 milioane lei în 2024. Totodată, cifra de afaceri a sectorului a scăzut de la 7,55 miliarde lei în 2022 la 6,4 miliarde lei în 2024, iar profitul net s-a redus cu peste 300 de milioane de lei, de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei. Potrivit analizei, piața este caracterizată de o fragilitate financiară accentuată și de o structură dezechilibrată.

„Analiza structurii pieţei scoate la iveală o realitate îngrijorătoare: dintr-un total de 7.300 de dezvoltatori activi, o proporţie covârşitoare de 6.830 funcţionează ca SRL-uri, în timp ce doar 81 sunt societăţi pe acţiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 sunt organizaţi ca PFA-uri. Această fragmentare indică o vulnerabilitate structurală: peste 80% dintre firmele din domeniu sunt microîntreprinderi, entităţi cu o putere financiară redusă, expuse direct la şocurile pieţei”, se precizează în comunicat.

Apartamente nevândute la nivel record

Scăderea vânzărilor a dus la o acumulare masivă de locuințe nevândute. Valoarea stocurilor a depășit 10 miliarde de lei în 2025, față de 7,5 miliarde lei în 2022 și doar 1,51 miliarde lei în urmă cu zece ani. Situația este deosebit de tensionată în București, unde din peste 3.000 de dezvoltatori activi, mai mult de 2.300 sunt încadrați la risc mare și foarte mare de insolvență. Printre județele cu expunere ridicată se mai numără Cluj, Timiș și Constanța. Un factor suplimentar de presiune îl reprezintă modificările fiscale.

„Creşterea TVA la imobilele noi de la 9 la 21% a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector. Majorarea TVA a accentuat şi mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuinţe mici”, arată documentul citat.

În ciuda dificultăților, datele macroeconomice arată o anumită reziliență. Comisia Națională de Strategie și Prognoză estimează pentru 2026 o creștere a volumului lucrărilor de construcții de 4%, după un avans de 9% în 2025. Lucrările de construcții noi ar urma să crească cu 4,7%, iar construcțiile inginerești cu 5,7%.

Totuși, autorizațiile de construire oferă o imagine mixtă. În decembrie 2025 au fost emise 2.650 de autorizații, în scădere cu 9,4% față de luna precedentă, dar ușor peste nivelul din anul anterior. Pe întreg anul 2025 au fost eliberate 37.252 de autorizații, cu 4,4% mai multe decât în anul precedent, cele mai mari creșteri fiind în regiunile Nord-Vest și Centru.

Micii dezvoltatori, cei mai vulnerabili

Potrivit Frames, piața ar putea trece printr-un proces de consolidare, în care doar companiile mari vor rezista.

„Piaţa dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanţare şi cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare”, susţine Adrian Negrescu, managerul Frames.

Acesta estimează că fondurile de investiții ar putea intra mai agresiv pe piață, iar o parte dintre proiecte ar putea fi orientate către închiriere.

„În condiţiile creşterii semnificative a chiriilor, această activitate devine tentantă pentru marii jucători străini care până acum au evitat România. Nu este exclus ca dezvoltările imobiliare pentru vânzare să se nişeze foarte mult, cu focus mai ales pe locuinţele premium, cu un potenţial de câştig mai mare'”, estimează Negrescu.

Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor financiare ale firmelor active cu cod CAEN 4110 – dezvoltare imobiliară.