Prețurile cresc, apartamentele se micșorează. Ce spune legea despre suprafața minimă

Cea mai frecventă confuzie în tranzacțiile imobiliare apare atunci când se vorbește despre suprafața unui apartament. În anunțuri, accentul cade de multe ori pe suprafața construită, pentru că arată mai bine pe hârtie și creează impresia unui spațiu mai generos. Problema este că această prezentare nu are legătură directă cu ceea ce contează legal și practic pentru cumpărător.

Din punct de vedere legal, lucrurile sunt mult mai simple: contează exclusiv suprafața utilă. Aceasta reprezintă totalul spațiilor interioare în care poți locui efectiv, măsurate la nivelul pardoselii. Nu intră în calcul pereții, pragurile ușilor, nișele de radiatoare și, foarte important, nu sunt incluse balcoanele și terasele, indiferent cât de mari sau atractive ar fi ele.

Această diferență poate schimba complet realitatea unui apartament. O locuință promovată ca având 60 de metri pătrați poate părea ideală pentru două camere, dar dacă 15 metri pătrați sunt, de fapt, terasă, suprafața utilă interioară scade sub pragul legal. În astfel de situații, apartamentul nu mai respectă cerințele pentru destinația de locuit declarată, iar cumpărătorul riscă să descopere problema abia după achiziție.

Legea Locuinței stabilește foarte clar ce înseamnă o locuință „corect dimensionată”, în funcție de numărul de camere și de persoane. O garsonieră trebuie să aibă minimum 37 de metri pătrați utili pentru o singură persoană, iar un apartament cu două camere, gândit în mod obișnuit pentru două persoane, trebuie să ajungă la cel puțin 52 de metri pătrați utili. Pentru trei camere, pragul urcă la 66 de metri pătrați, iar în cazul apartamentelor cu patru camere, suprafața utilă minimă cerută de lege este de 74 de metri pătrați.

PSD solicită Guvernului scutirea fermierilor de la plata accizei și TVA pentru motorină

Raport OCDE despre România. Progrese în lupta anticorupție, dar avertismente dure privind sistemul politic și sănătatea

Pentru locuințele mai mari, regulile continuă în aceeași logică. Un apartament cu cinci camere trebuie să aibă cel puțin 87 de metri pătrați utili, iar dacă numărul de locatari crește peste cinci persoane, spațiul trebuie extins corespunzător. Legea prevede ca, pentru fiecare persoană în plus, suprafața utilă să crească cu încă 10 metri pătrați, tocmai pentru a asigura condiții decente de locuire și pentru a evita supraaglomerarea.

Legea nu se uită doar la câți metri pătrați are, în total, un apartament, ci și la cum sunt împărțiți acești metri. Tocmai de aceea impune dimensiuni minime pentru fiecare încăpere, ca să evite apartamentele înghesuite sau greu de locuit. Livingul trebuie să aibă cel puțin 18 metri pătrați în apartamentele de până la trei camere și ajunge la 20 de metri pătrați în locuințele mai mari. Dormitorul principal, la rândul lui, nu poate coborî sub 12 metri pătrați, acesta fiind considerat minimul necesar pentru un spațiu aerisit și sănătos.

Și restul încăperilor au reguli clare. Bucătăria trebuie să aibă minimum 5 metri pătrați, suficient cât să permită amplasarea echipamentelor de gătit și a spațiilor de depozitare. Baia principală nu poate fi mai mică de 4,5 metri pătrați, iar legea cere ca orice locuință să aibă și spații de depozitare dedicate, cum ar fi debaralele, cu o suprafață minimă de 2 metri pătrați. Sunt detalii care par mărunte, dar care fac diferența între un apartament funcțional și unul problematic.

Un alt aspect esențial, adesea trecut cu vederea de cumpărători, este înălțimea camerelor. Legea Locuinței prevede o înălțime minimă de 2,55 metri între podeaua finisată și tavan, iar această limită nu este aleasă la întâmplare. Ea ține de normele de igienă și de volumul de aer necesar într-o cameră de locuit. Abateri sunt permise doar în spațiile de tranzit sau în grupurile sanitare, însă dacă această înălțime nu este respectată în camerele principale, locuința poate avea probleme serioase la intabulare.

Pe lângă suprafețe și dimensiuni, legea prevede și confortul real al unei locuințe

Ordinul Ministerului Sănătății nr. 119/2014 stabilește reguli clare de igienă, menite să asigure condiții decente de trai. Astfel, toate camerele de locuit și bucătăriile trebuie să aibă lumină naturală directă și posibilitatea unei ventilări corecte, tocmai pentru a evita spațiile întunecoase, neaerisite, care pot deveni rapid insalubre.

Un punct esențial, mai ales pentru ansamblurile rezidențiale noi, este regula însoririi. Legea obligă proiectanții să poziționeze clădirile astfel încât camerele de locuit să primească lumină solară directă cel puțin o oră și jumătate în ziua solstițiului de iarnă. Scopul este simplu: să nu se construiască blocuri lipite unele de altele, care să lase apartamentele de la nivelurile inferioare fără soare aproape tot anul, cu efecte directe asupra sănătății și stării de bine a locatarilor.

Și grupurile sanitare sunt reglementate strict. Pentru apartamentele cu trei camere este obligatorie existența a două spații sanitare, de regulă o baie și un WC de serviciu. La patru sau cinci camere, cerințele cresc, fiind necesare fie două băi complete, fie o combinație de baie și duș cu WC. Toate aceste prevederi sunt gândite în funcție de numărul de persoane care ar urma să locuiască acolo, iar baia principală trebuie să permită inclusiv montarea unei mașini de spălat, dacă proiectul nu prevede un spațiu tehnic separat.

În piața imobiliară de azi, conceptul de „studio” a devenit foarte folosit, mai ales pentru apartamentele care nu ajung la minimumul de 37 de metri pătrați utili cerut de lege pentru o garsonieră. Problema este că, din punct de vedere legal, noțiunea de studio nu există în Legea Locuinței. Atunci când o unitate este prea mică pentru a fi încadrată ca locuință, dezvoltatorul o poate autoriza sub alte denumiri, precum spațiu de birouri sau spațiu comercial, chiar dacă este promovată ca fiind destinată locuirii.

Pentru cumpărător, acest lucru poate avea consecințe serioase. O astfel de achiziție poate aduce impozite mult mai mari, specifice clădirilor nerezidențiale, dar și probleme la bancă, pentru că multe instituții refuză să acorde credite ipotecare pentru spații care nu au, oficial, destinație de locuință. Cu alte cuvinte, un „studio” atractiv ca preț poate părea o afacere bună la prima vedere, dar poate ascunde costuri și limitări importante pe termen lung.