Social
Parterul blocului a devenit aur imobiliar în marile orașe, iar câștigurile economice vin la pachet cu pierderea liniștii pentru locatari
Sursa foto: CJ Cluj
Din cuprinsul articolului
Spațiile comerciale de la parterul blocurilor au devenit tot mai valoroase în marile orașe din România. Magazinele, barurile, farmaciile și cabinetele aduc profituri importante proprietarilor, dar generează conflicte, zgomot și probleme de conviețuire pentru locatari.
Spațiile de la parter au devenit printre cele mai căutate din orașe
În marile orașe din România, apartamentele și spațiile situate la parterul blocurilor au devenit una dintre cele mai valoroase resurse imobiliare. Poziționarea la stradă, accesul direct din exterior, vizibilitatea și fluxul constant de persoane transformă aceste spații în puncte strategice pentru activități comerciale.
Farmaciile, magazinele de cartier, cabinetele medicale, sălile de pariuri, cafenelele sau barurile sunt doar câteva dintre tipurile de afaceri care caută constant astfel de suprafețe. În multe cartiere, parterul blocurilor a devenit o adevărată rețea comercială continuă, care funcționează de dimineața până noaptea târziu.
Pentru proprietari, aceste spații reprezintă una dintre cele mai sigure și profitabile investiții imobiliare. Chiriile pentru parter sunt, în mod constant, peste media chiriilor pentru apartamentele de locuit din aceeași zonă, iar cererea se menține ridicată.
Cine câștigă din exploatarea spațiilor comerciale de la parter
Câștigătorii direcți ai acestui fenomen sunt, în primul rând, proprietarii spațiilor comerciale. În multe situații, apartamentele de la parter au fost cumpărate în urmă cu ani buni ca locuințe obișnuite, apoi transformate treptat în spații comerciale, după obținerea autorizațiilor.
Pe lângă proprietari, profituri importante sunt realizate și de lanțurile comerciale, rețelele farmaceutice, clinicile private sau operatorii din domeniul HoReCa. Pentru aceste entități, poziționarea la parterul blocurilor din cartiere dens populate înseamnă acces direct la un bazin mare de clienți.
De asemenea, primăriile câștigă prin taxe, impozite, autorizații de funcționare și taxe de ocupare a domeniului public, în special acolo unde terasele sau vitrinele ies în afara amprentei clădirii.
Cum se schimbă viața locatarilor după apariția unui spațiu comercial
Pentru locatarii care trăiesc deasupra sau în vecinătatea directă a acestor spații, apariția unei activități comerciale schimbă radical dinamica de zi cu zi. Traficul pietonal crește vizibil. Mașinile opresc frecvent pentru aprovizionare sau pentru clienți. Zgomotul se extinde pe tot parcursul zilei și, în unele cazuri, și pe timpul nopții.
Locatarii reclamă frecvent muzica dată tare în cazul barurilor, mirosurile provenite din bucătării, aparatele de ventilație montate pe fațade, generatoarele, aparatele frigorifice industriale și livrările făcute la ore matinale.
În cazul magazinelor alimentare, disconfortul este dat de depozitarea mărfurilor, ambalajele lăsate pe spațiile comune și ocuparea locurilor de parcare. În cazul cabinetelor, fluxul de pacienți transformă scările de bloc în spații de tranzit continuu.
Sursa foto: Google Street
Zgomotul este una dintre cele mai frecvente surse de conflict
Una dintre cele mai frecvente reclamații ale locatarilor vizează zgomotul. Barurile, cafenelele și unele magazine funcționează până târziu, iar activitatea lor se suprapune cu orele de odihnă ale locatarilor.
Deși există reglementări clare privind nivelul de zgomot permis, aplicarea acestora se face dificil. Sesizările ajung frecvent la Poliția Locală, iar în unele orașe numărul acestor plângeri a crescut constant în ultimii ani.
Conflictele dintre locatari și operatorii economici se transformă adesea în procese civile, amenzi sau suspendări temporare ale activității.
Autorizațiile sunt esențiale, dar nu rezolvă toate problemele
Pentru ca un spațiu de la parter să poată funcționa legal ca unitate comercială, sunt necesare mai multe tipuri de avize. Este obligatorie autorizația de construire pentru schimbarea destinației, autorizația de funcționare de la primărie, avizul sanitar, avizul sanitar-veterinar acolo unde este cazul și avizul de securitate la incendiu.
În practică, multe spații funcționează ani de zile în baza unor autorizații parțiale sau cu documente obținute ulterior începerii activității. Acest lucru generează un haos administrativ pe care locatarii îl resimt prin lipsa de control asupra a ceea ce se întâmplă la parterul blocului lor.
Chiar și atunci când toate autorizațiile există, acestea nu pot preveni complet disconfortul fonic, aglomerația sau uzura rapidă a spațiilor comune.
Asociațiile de proprietari au atribuții limitate
Asociațiile de proprietari se află într-o poziție dificilă în aceste situații. Ele pot sesiza autoritățile, pot solicita respectarea regulamentului de ordine interioară și pot intenta acțiuni în instanță, dar nu pot bloca direct funcționarea unui agent economic care deține autorizațiile legale.
În multe cazuri, conflictele se prelungesc ani întregi, iar soluțiile vin greu. Procesele pot dura multe luni, iar între timp activitatea comercială continuă.
Chiriile pentru parter sunt mult peste media pieței rezidențiale
Valoarea chiriilor pentru spațiile comerciale de la parter este semnificativ mai mare decât cea a apartamentelor obișnuite. În zonele centrale și în cartierele intens circulate, diferența poate fi de câteva ori mai mare pe metrul pătrat.
Această presiune financiară îi determină pe mulți proprietari să își transforme locuințele în spații comerciale, chiar și în lipsa unei cereri din partea vecinilor pentru astfel de activități.
Farmaciile și cabinetele au devenit dominante pe parterele blocurilor
Un fenomen vizibil în marile orașe este explozia farmaciilor și a cabinetelor medicale la parterul blocurilor. Acestea sunt considerate activități cu impact mai redus asupra traficului nocturn, dar generează aflux constant de persoane pe tot parcursul zilei.
Pentru pacienți, proximitatea este un avantaj. Pentru locatari, înseamnă circulație permanentă, ambulanțe ocazionale și ocuparea locurilor de parcare.
Terasele extinse pe domeniul public amplifică conflictele
Barurile și cafenelele care își extind activitatea pe trotuar sau în fața blocurilor generează un alt nivel de nemulțumire. Zgomotul se amplifică, iar spațiul public devine dificil de utilizat pentru locatari.
În multe orașe, primăriile eliberează autorizații sezoniere pentru terase, dar controlul asupra respectării condițiilor din autorizații este limitat. Acest lucru duce la situații în care terasele funcționează peste program sau ocupă suprafețe mai mari decât cele aprobate.
Valoarea apartamentelor de deasupra poate scădea
Un efect economic mai puțin discutat este impactul asupra valorii apartamentelor situate deasupra spațiilor comerciale. Zgomotul, mirosurile, fluxul de persoane și pierderea intimității pot face aceste locuințe mai greu de vândut sau de închiriat.
În unele cazuri, prețul de vânzare scade sub media zonei, iar acest lucru creează frustrări majore pentru proprietari, care se simt afectați de o decizie asupra căreia nu au avut control.
