Legea Nordis aduce noi reguli în imobiliare. Cum vor fi protejate tranzacțiile de pe piața rezidențială

Sursa Foto: Arhiva EVZ

Legea nr. 207/2025, actul normativ care introduce cele mai stricte reguli din ultimii ani privind antecontractele imobiliare și avansurile percepute de dezvoltatori, a intrat în vigoare joi, 11 decembrie, producând schimbări majore în modul de vânzare a locuințelor aflate în construcție. Documentul, elaborat în urma scandalului legat de „schema Nordis”, urmărește creșterea protecției cumpărătorilor și reducerea riscurilor financiare în tranzacțiile imobiliare.

Tranzacții imobiliare mai sigure

Legea introduce reguli mult mai stricte pentru semnarea convențiilor de rezervare și a promisiunilor de vânzare-cumpărare. Avansurile solicitate de dezvoltatori vor fi limitate semnificativ, iar obligațiile privind înscrierea în cartea funciară și operațiunile de preapartamentare devin obligatorii. Deși unele prevederi vor intra în vigoare abia din martie 2026, majoritatea devin aplicabile imediat.

O schimbare esențială este legată de momentul semnării promisiunilor de vânzare-cumpărare. Anterior, acestea puteau fi încheiate înainte de obținerea tuturor autorizațiilor. Noua lege prevede că semnarea este posibilă doar după înscrierea autorizației de construire în cartea funciară.

Restricții pentru etapa de rezervare

În cazul condominiilor, trebuie realizată preapartamentarea și deschise cărțile funciare pentru unitățile individuale. Notarul are obligația de a solicita înscrierea promisiunii în cartea funciară. Astfel, cumpărătorii nu vor mai plăti sume mari „pe hârtie”, ci doar după ce există garanții juridice clare.

Legea stabilește și reguli stricte pentru rezervări. Convențiile de rezervare vor avea o durată maximă de 60 de zile, iar avansul nu poate depăși 5% din prețul imobilului. Dacă semnarea promisiunii de vânzare sau a contractului final nu se realizează din culpa dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie suma integral în cel mult 30 de zile.

Avansurile solicitate vor fi și ele limitate în funcție de progresul construcției. Pentru structura de rezistență, avansul maxim este de 25%, iar după finalizarea structurii, pentru instalații, poate fi cerut maximum 20%. Restul sumelor se vor achita ulterior, proporțional cu progresul real al lucrărilor.

Avansurile, virate doar în conturi destinate proiectelor imobiliare

Toate avansurile plătite de cumpărători vor fi depuse într-un cont bancar special, destinat exclusiv proiectului imobiliar, iar accesarea banilor va fi permisă doar cu aprobarea diriginelui de șantier.

Conform articolului 6, „sumele achitate ca avans în cadrul promisiunilor de vânzare sau promisiunilor bilaterale se depun într-un cont deschis pe numele dezvoltatorului, dedicat proiectului, și pot fi folosite numai pentru dezvoltarea acestuia, cu ștampila «bun de plată» a diriginelui de șantier. Pentru structura de rezistență se poate utiliza maximum 25% din preț, iar pentru instalații, după finalizarea structurii, maximum 20% din preț”.

Această măsură împiedică utilizarea banilor pentru alte proiecte, practică frecventă în industria imobiliară, și reduce riscul abandonării șantierelor.

Sancțiuni și prevederi amânate

Nerespectarea regulilor poate atrage amenzi de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, însă aplicarea acestora ridică semne de întrebare, deoarece multe firme nu înregistrează cifră de afaceri până la finalizarea proiectului.

Preapartamentarea, procedura prin care se deschid cărți funciare individuale pentru apartamente înainte de recepția finală, va fi aplicată abia de la 8 martie 2026, pentru a permite adaptarea sistemului informatic. Până atunci, rămân obligatorii înscrierea autorizației de construire și notarea promisiunilor în cartea funciară.

Forma finală a legii, votată în Camera Deputaților, diferă semnificativ de varianta aprobată inițial de Senat. Două prevederi considerate favorabile cumpărătorilor au fost eliminate: reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru cei însoțiți de avocat și acordarea statutului de creditor privilegiat în caz de insolvență a dezvoltatorului.

Cum sunt privite măsurile

Reprezentanții industriei imobiliare se arată rezervați în acest sens. Antoanela Comșa, Deputy CEO într-o companie de dezvoltare, susține că legea lasă loc de interpretări și nu oferă claritate suficientă privind folosirea avansurilor.

„Sumele achitate ca avans se depun într-un cont distinct. Asta nu înseamnă cont blocat, ci cont dedicat proiectului. Pot fi folosite doar pentru dezvoltarea acestuia și doar cu ștampila diriginelui de șantier. Dar în lege nu scrie nicăieri că pot fi utilizate doar pentru structură și instalații. Doar că pentru structură am limita de 25%, iar pentru instalații 20%. Restul unde intră? În finisaje? În utilități? Textul nu este suficient de clar.”, a spus aceasta, pentru Digi 24.

Ea ridică semne de întrebare și cu privire la eficiența sancțiunilor prevăzute.

„Dacă dezvoltatorul folosește banii în alt scop, amenda este de 1% din cifra de afaceri. Dar dezvoltatorul nu are cifră de afaceri până nu finalizează proiectul. 1% din zero înseamnă zero. Nu înțeleg cum protejează legea cumpărătorul de cineva care nu are intenții corecte.”, completează Comşa.

Dezvoltatorii atrag atenția și asupra lipsei normelor de aplicare a legii, ceea ce creează incertitudine și poate împiedica implementarea efectivă a prevederilor.

„Ce facem cu promisiunile deja semnate? Cu avansurile deja stabilite? Nimeni nu știe să răspundă. Legea se aplică de azi, dar fără clarificări. E o nebuloasă”, a mai spus Antoanela Comşa.