Cum se schimbă calculele la impozitele pe locuințe. Cele mai mari creșteri

Blocuri. Sursă foto: Freepik

Guvernul pregătește modificări substanțiale ale Codului Fiscal care vor afecta direct modul de impozitare a apartamentelor aflate în proprietatea persoanelor juridice, începând cu 1 ianuarie 2026. Locuințele cumpărate pe firmă, utilizate ca investiții sau pentru închiriere, vor fi supuse unui regim fiscal diferit, cu efecte semnificative asupra costurilor suportate de proprietari și, indirect, asupra pieței chiriilor și a sectorului rezidențial.

O parte dintre români vor plăti cu 750% mai mult la impozit

Apartamentele achiziționate în ultimii ani de societăți comerciale, în special cele destinate investițiilor și plasate ulterior pe piața închirierilor, urmează să fie încadrate într-un regim de impozitare considerabil mai dur. Executivul intenționează să modifice clasificarea fiscală a acestor imobile, măsură care va conduce la creșteri substanțiale ale impozitului anual, ce pot ajunge, în anumite situații, până la 750%.

Această schimbare riscă să afecteze direct oferta de locuințe disponibile spre închiriere. Proprietarii persoane juridice ar putea fi nevoiți fie să retragă unele apartamente de pe piață, fie să transfere costurile suplimentare către chiriași, prin majorarea chiriilor.

Conform propunerilor guvernamentale, de la începutul anului viitor, apartamentele aflate în proprietatea firmelor nu vor mai fi tratate fiscal ca locuințe rezidențiale. Reclasificarea lor ca imobile nerezidențiale va atrage automat cote de impozitare mult mai ridicate, stabilite de autoritățile locale în limitele prevăzute de Codul Fiscal.

În București, de exemplu, modificarea ar însemna trecerea de la o cotă de impozitare de aproximativ 0,2% din valoarea impozabilă la una care poate ajunge până la 1,5% anual. În funcție de valoarea proprietății, diferența se traduce în creșteri de ordinul miilor de lei pentru fiecare apartament.

Ce se schimbă în Codul Fiscal pentru persoanele juridice

Majorările au la bază o intervenție legislativă aparent punctuală, dar cu efecte ample. Guvernul a propus eliminarea alineatelor (1) și (4) ale articolului 460 din Codul Fiscal. Aceste prevederi permiteau până în prezent ca apartamentele deținute de firme, dar folosite ca locuințe, să fie impozitate similar clădirilor rezidențiale.

În baza acestor articole, persoanele juridice plăteau impozite reduse, situate între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă. Odată cu eliminarea lor, tratamentul fiscal se modifică radical, iar apartamentele cumpărate pe firmă sunt încadrate automat la categoria clădirilor nerezidențiale, în lipsa unei excepții explicite.

Această reîncadrare mută impozitarea într-o zonă mult mai costisitoare, unde cotele pot urca până la 1,5% din valoarea impozabilă, în funcție de deciziile autorităților locale. Diferența dintre cele două regimuri fiscale explică de ce, în anumite cazuri, impozitul anual poate crește de câteva ori.

Impactul final diferă de la un oraș la altul și depinde de valoarea de achiziție a apartamentului, însă direcția este clară: o creștere abruptă a poverii fiscale pentru firmele care dețin locuințe.

Exemple concrete care arată amploarea creșterilor

Pentru a ilustra efectele acestor schimbări, pot fi analizate câteva scenarii. În cazul unui apartament cumpărat pe firmă în București, cu o valoare impozabilă de 100.000 de euro, impozitul anual calculat la cota actuală de 0,2% este de aproximativ 1.000 de lei.

După reclasificarea ca imobil nerezidențial și aplicarea unei cote de 1,5%, impozitul anual ajunge la 7.500 de lei. Diferența de 6.500 de lei pe an reprezintă o majorare de aproximativ 650%.

Pentru un apartament evaluat la 150.000 de euro, efectul este și mai vizibil. Impozitul anual crește de la 1.500 de lei la 11.250 de lei, ceea ce înseamnă un cost suplimentar de 9.750 de lei în fiecare an.

În situația în care o firmă deține un portofoliu de trei astfel de apartamente, suma totală plătită anual doar pentru impozitul pe clădiri poate crește de la 4.500 de lei la 33.750 de lei. Majorarea depășește 29.000 de lei pe an, fără a include alte taxe sau cheltuieli aferente proprietăților.

Diferențe majore față de impozitarea persoanelor fizice

Pentru persoanele fizice, regimul de impozitare rămâne considerabil mai blând. Locuințele rezidențiale deținute de persoane fizice continuă să fie taxate la cote reduse, iar eventualele ajustări operate prin Codul Fiscal sau prin hotărâri ale consiliilor locale au un impact limitat în valori absolute.

Chiar și în situațiile în care majorările procentuale ajung la 70%, sumele suplimentare plătite anual sunt de ordinul sutelor de lei, nu al miilor. De exemplu, un apartament cu o valoare de 100.000 de euro, aflat în proprietatea unei persoane fizice și impozitat la o cotă de 0,1%, generează un impozit anual de aproximativ 500 de lei.

O creștere de 70% ar duce impozitul la circa 850 de lei pe an, o diferență mult mai mică în comparație cu sarcina fiscală suplimentară impusă persoanelor juridice. Această discrepanță evidențiază diferența clară de tratament fiscal între cele două categorii de proprietari.

Piața rezidențială din România, între stabilitate și presiuni financiare

Datele recente indică faptul că România rămâne una dintre cele mai stabile piețe rezidențiale din Europa. Potrivit analizei RE/MAX European Housing Trend Report 2025, citată de Agerpres, 83% dintre locuințe sunt ocupate de proprietari, cel mai ridicat nivel de pe continent.

Gradul de satisfacție este, de asemenea, peste media europeană. Aproximativ 81% dintre români declară că sunt mulțumiți de locuințele lor, comparativ cu o medie europeană de 77%. Stabilitatea este dublată de o mobilitate scăzută, doar 14% dintre români intenționând să se mute în următoarele 12 luni, sub media europeană de 17%.

În același timp, presiunea costurilor de locuire este în creștere. Doar 40% dintre gospodării se declară confortabile cu nivelul actual al cheltuielilor, sub media europeană de 45%. De asemenea, 18% dintre români au apelat la credite pentru a-și acoperi costurile de locuire, față de o medie continentală de 13%.

Chiar și în acest context, nivelul general de nemulțumire rămâne relativ redus. Doar 19% dintre români spun că sunt nemulțumiți de situația lor locativă, principalele cauze fiind lipsa spațiului disponibil, indicată de 36% dintre respondenți, și facilitățile învechite, menționate de 28% dintre aceștia.