Ce sume are voie să îți ceară asociația de proprietari. Cheltuieli legale și obligații impuse de lege

Bloc. Sursa foto: Freepik

Asociația de proprietari este una dintre cele mai frecvente surse de tensiune în viața la bloc, mai ales atunci când apar costuri considerate „prea mari” sau „nejustificate”. Mulți proprietari plătesc fără să știe exact ce reprezintă sumele de pe lista de întreținere, iar alții refuză plata convinși că li se cer bani ilegal. În realitate, cadrul legal este destul de strict: asociația poate impune anumite cheltuieli, dar doar în condiții bine definite. Înțelegerea acestor reguli îi ajută pe proprietari să știe când au obligația de a plăti și când pot contesta sumele cerute, potrivit legii nr. 196/2018.

Ce sume are voie să îți ceară asociația de proprietari

Asociația de proprietari există pentru administrarea și funcționarea proprietății comune. Ea nu este o entitate abstractă sau o „firmă” separată de locatari, ci reprezintă, juridic, totalitatea proprietarilor din imobil. Asociația de proprietari este o formă juridică prin care proprietarii unui imobil colectiv își gestionează în comun bunurile și serviciile care nu pot fi împărțite individual. Practic, asociația se ocupă de administrarea, întreținerea și funcționarea clădirii, astfel încât aceasta să rămână sigură, funcțională și conformă cu normele legale.

Pentru a-și îndeplini acest rol, asociația are dreptul să colecteze sume de bani de la proprietari, însă doar în limitele prevăzute de lege și stabilite prin hotărâri ale Adunării Generale.

Cheltuielile pentru întreținerea proprietății comune

Cea mai importantă categorie de cheltuieli pe care asociația le poate impune este cea legată de proprietatea comună. Aceasta include toate părțile clădirii care nu aparțin exclusiv unui apartament și care sunt utilizate sau susținute de întregul imobil. Reparațiile la acoperiș, lucrările la fațadă, întreținerea scărilor, a holurilor, a subsolului sau a structurii de rezistență sunt cheltuieli perfect legale. La fel sunt și intervențiile asupra instalațiilor comune de apă, canalizare, electricitate sau încălzire. Chiar dacă un proprietar nu simte direct beneficiul unei astfel de lucrări, legea consideră că întreaga clădire trebuie susținută în mod solidar.

Un exemplu des întâlnit este contribuția la reparația acoperișului. Proprietarii de la parter sau de la etajele inferioare sunt obligați să plătească, deși nu sunt afectați direct de infiltrații. Din punct de vedere legal, acoperișul face parte din proprietatea comună și are rolul de a proteja întregul imobil, nu doar ultimele etaje.

Pe lângă întreținerea propriu-zisă a clădirii, asociația poate impune și cheltuieli pentru servicii comune. Acestea sunt costuri recurente, necesare pentru funcționarea zilnică a blocului. Iluminatul pe casa scării, curățenia spațiilor comune, serviciile de administrare, dar și apa sau canalizarea folosite în zonele comune sunt cheltuieli legale, atât timp cât nu există contracte individuale pentru fiecare apartament. În astfel de situații, asociația este obligată să împartă costurile conform criteriilor prevăzute de lege și stabilite prin regulamentele interne.

Fonduri obligatorii impuse de asociație

Un alt subiect sensibil este fondul de rulment. Mulți proprietari îl percep ca pe o taxă abuzivă, însă, din punct de vedere legal, fondul de rulment este justificat. Rolul său este de a asigura continuitatea plăților către furnizori, chiar și atunci când unii proprietari întârzie cu achitarea întreținerii. Acest fond se stabilește prin hotărârea Adunării Generale și are caracter temporar, în sensul că nu reprezintă o cheltuială definitivă. În anumite condiții, suma poate fi restituită, de exemplu atunci când proprietarul își vinde apartamentul.

Separat de fondul de rulment, asociația poate constitui un fond de reparații. Acesta este destinat lucrărilor majore, care nu pot fi acoperite din cheltuielile curente lunare. Modernizarea liftului, reabilitarea termică, schimbarea conductelor vechi sau consolidarea clădirii sunt exemple de situații în care fondul de reparații devine esențial. Contribuția la acest fond este obligatorie pentru toți proprietarii, iar banii colectați trebuie folosiți exclusiv pentru scopul pentru care au fost aprobați.

Cheltuieli neprevăzute și situații de urgență

Există și situații excepționale, în care apar cheltuieli neprevăzute. Avariile grave, infiltrațiile care pun în pericol structura clădirii sau defecțiunile care afectează siguranța locatarilor pot impune colectarea rapidă a unor sume suplimentare. În astfel de cazuri, asociația poate solicita o contribuție specială, însă aceasta trebuie aprobată prin vot, de regulă cu o majoritate calificată. Chiar și în urgență, cheltuielile trebuie să fie justificate și transparente.

Cum se împart legal cheltuielile între proprietari

Modul de repartizare a cheltuielilor este un alt aspect esențial. Legea permite mai multe criterii, iar asociația este obligată să le aplice corect. Unele costuri se împart în funcție de numărul de persoane care locuiesc efectiv în apartament, altele în funcție de consumul individual, atunci când există contoare, iar cheltuielile pentru proprietatea comună se repartizează, de regulă, pe cota-parte indiviză, calculată în funcție de suprafața apartamentului. Aplicarea greșită a acestor criterii poate fi contestată de proprietari.

Un punct care generează multe conflicte este ideea că un proprietar ar putea refuza plata pentru un serviciu pe care nu îl folosește. În principiu, legea nu permite acest lucru. Chiar dacă cineva nu utilizează liftul sau nu locuiește permanent în apartament, obligația de a contribui la cheltuielile comune rămâne. Există doar excepții limitate, care pot fi stabilite prin hotărârea Adunării Generale, nu prin decizie individuală.

Ce riscă proprietarii care nu plătesc

Neplata cheltuielilor impuse legal atrage consecințe. După expirarea termenului de plată, asociația poate calcula penalități de întârziere, în limita maximă prevăzută de lege. Aceste penalități nu pot fi stabilite arbitrar și trebuie să fie prevăzute în regulamentele interne. Dacă datoriile se acumulează, asociația are dreptul să apeleze la instanță pentru recuperarea sumelor restante, iar proprietarul riscă să suporte și cheltuielile de judecată.

În același timp, asociația nu are libertate absolută. Ea este obligată să respecte legea, să prezinte documente justificative pentru fiecare cheltuială și să asigure transparență totală în gestionarea banilor. Orice sumă cerută fără temei legal sau fără aprobarea necesară poate fi contestată.

Așadar, asociația de proprietari poate impune o serie largă de cheltuieli, însă doar în limitele stabilite de lege. Proprietarii sunt obligați să contribuie la întreținerea și funcționarea clădirii, dar au și dreptul de a verifica, întreba și contesta atunci când regulile nu sunt respectate. Cunoașterea acestor aspecte este esențială pentru a evita conflictele și pentru a avea o relație corectă și echilibrată între locatari și asociație.