Paradoxul pieței imobiliare. Vânzările de apartamente se prăbușesc, spre ce se orientează românii

Piața imobiliară se află într-un blocaj de mai multă vreme, pe fondul creșterii prețurilor la apartamente exagerat de mult. Creșterea TVA la 21% a  adâncit și mai mult criza de pe piața imobiliară. Dar ce se întâmplă cu piața terenurilor.

Potriviu ultimei analize de pe piață, după un an 2024 marcat de o cerere relativ scăzută, piața terenurilor ar fi devenit mai activă în prima jumătate a anului 2025.

„Valoarea estimată a tranzacțiilor cu terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale (cu excepția celor industriale) a ajuns aproape la 200 de milioane de euro, sub nivelul înregistrat în perioada similară a anului trecut. Perspectivele pentru a doua jumătate a anului și pentru 2026 sunt însă mai bune.

În același timp, interesul pentru terenuri de birouri rămâne redus, în timp ce segmentul rezidențial și cel destinat proiectelor speciale — medicale, educaționale, pentru cazare studențească, centre de date sau showroom-uri — înregistrează creșteri. Cererea pentru terenuri industriale este de asemenea în creștere, mai ales în apropierea marilor orașe și a proiectelor de infrastructură, vizând atât segmentul logistic, cât și producția sau construcția de fabrici”, se arată într-un raport realizat Colliers.

Ministrul Culturii retrage propunerea ca actorii să fie pontați după protestul de la TNB

Bolojan anunță schimbări majore la taxele locale din 2027

Unde au loc cele mai multe tranzacții

Retailul și segmentul rezidențial continuă să fie cele mai active zone pe piața terenurilor. În sectorul retail, interesul este susținut de dezvoltatori deja prezenți și de cumpărători noi, care vizează terenuri pentru proiecte viitoare. Cele mai multe tranzacții au loc în orașele mici și medii, unde valorile sunt moderate, dar numărul achizițiilor ridicat. Dezvoltatorii locali și internaționali, alături de marile rețele de magazine, se extind în apropierea zonelor cu densitate mare a populației, achiziționând terenuri pentru proiecte built-to-suit sau galerii comerciale de diferite dimensiuni.

Piața rezidențială atrage interes mai ales în marile orașe și în București, unde numărul tranzacțiilor este mai mic, dar valorile mai ridicate. Dezvoltatorii cu tradiție caută să își extindă portofoliul, mizând pe potențialul economic al zonelor urbane, chiar și în contextul unei economii mai lente și al schimbărilor fiscale recente. În zona metropolitană a Capitalei, în special în partea de nord, investitorii caută terenuri mari pentru ansambluri de locuințe sau vile, semnalând o tendință clară spre proiecte cu densitate redusă.

„Activitatea pe piața terenurilor este susținută în continuare de operatorii mari și dezvoltatorii de retail — fie prin proiecte individuale, fie prin dezvoltarea de parcuri comerciale de diferite dimensiuni — și este completată de un interes în creștere din partea capitalului local pentru proiecte speciale. De asemenea, vedem cumpărători noi, semn că piața confirmă potențialul pe termen mediu și lung, se diversifică și se maturizează. În rezidențial, sunt în continuare dezvoltatori care își extind portofoliile fără a fi descurajați de încetinirea temporară a pieței sau de schimbările fiscale, ceea ce ne arată că apetitul pentru proiecte bine localizate rămâne ridicat, în special în marile orașe și în București”, a declarat Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers România.

Clădirile pentru birouri nu mai prezintă interes

Interesul pentru terenuri destinate birourilor rămâne scăzut, se mai arată în raport, reflectând schimbările de pe piața muncii și preferința pentru formule de lucru flexibile. Multe terenuri planificate pentru clădiri de birouri sunt redirecționate către locuințe colective sau spații de cazare pentru studenți.

În schimb, segmentul terenurilor industriale devine tot mai activ.  Cele mai multe achiziții se realizează în apropierea marilor orașe și a infrastructurii finalizate sau în curs de finalizare. Dezvoltatorii logistici și companiile interesate de construirea de fabrici caută terenuri potrivite. Evoluția indică o repoziționare strategică a lanțurilor de aprovizionare și o oportunitate pentru România de a atrage investiții industriale cu impact direct asupra economiei locale.

„Observăm un interes constant și un număr destul de mare de proiecte în pregătire, ceea ce ne oferă motive să fim moderat optimiști pentru următoarele 12-18 luni. Piața de terenuri devine mai diversificată, dar rămâne de văzut cum va absorbi economia schimbările fiscale care vin într-un moment când mediul local de afaceri era deja puțin slăbit, iar consumatorii oricum deveniseră mai puțin optimiști. Totuși, în ciuda incertitudinilor, majoritatea analiștilor anticipează că începând cu 2026, vom începe să ne revenim — o prognoză care se aliniază și cu sentimentul general din piața de terenuri”, a adăugat  Sînziana Oprea.

Piața terenurilor. Oferta și prețurile

Experții Colliers arată că oferta rămâne mare, iar terenuri strategice noi apar frecvent pe piață. O mare parte din ofertă provine de la investitori care doresc să se concentreze pe activitatea principală, dar și de la foști cumpărători oportuniști care eliberează capitalul investit în terenuri.

Prețurile evoluează eterogen: terenurile fără documentații de urbanism sau situate în zone greu accesibile pot înregistra scăderi, în timp ce terenurile urbanizate, bine poziționate și cu concurență între dezvoltatori pot înregistra creșteri punctuale.

„Dacă ținem cont de ciclul de dezvoltare a unui proiect imobiliar, chit că discutăm despre un centru comercial, o clădire de birouri sau un complex rezidențial, putem spune că un proiect conceput acum ar ajunge pe piață cel mai devreme într-un an și jumătate. Mai probabil, ar fi peste doi ani, adică în 2027 sau 2028, când economia va fi pe o pantă ascendentă. Efervescența relativă din piața terenurilor arată că mulți dezvoltatori sunt conștienți de acest aspect și de aceea piața ar trebui să rămână destul de dinamică”, conchide Sînziana Oprea.