Imobiliarele, lovite de creșterea TVA. Ce se întâmplă cu apartamentele

Apartamente. Sursa foto: Freepik

În primele două luni după majorarea TVA, tranzacțiile imobiliare cu locuințe individuale au scăzut ușor față de perioada august-septembrie 2024, dar au înregistrat o creștere comparativ cu tranzacțiile din mai și iunie, ultimele două luni înainte de anunțul oficial al noii valori a TVA-ului, arată o analiză realizată de Storia.

Cum arată piața imobiliară după majorarea TVA

Piața imobiliară din România a trecut recent printr-o schimbare importantă, odată cu eliminarea cotei reduse de TVA de 9% pentru anumite locuințe noi și creșterea cotei standard de TVA de la 19% la 21%. Cu toate acestea, datele oficiale ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) arată că, cel puțin deocamdată, numărul de tranzacții imobiliare cu locuințe individuale nu a înregistrat o scădere semnificativă ca urmare a acestei majorări fiscale.

În primele două luni de la intrarea în vigoare a noii cote standard, august și septembrie, au avut loc 27.800 de tranzacții, ceea ce reprezintă o creștere de 10,5% comparativ cu cele aproximativ 25.200 de tranzacții realizate în mai și iunie, ultimele două luni înainte ca majorarea TVA să fie anunțată oficial pe 2 iulie.

Numărul de tranzacții înregistrate în august și septembrie

În același timp, numărul de tranzacții din august și septembrie a fost aproape identic cu cel înregistrat în aceeași perioadă a anului trecut, marcând o scădere minoră de 0,9%.

De asemenea, lunile mai și iunie 2025 au înregistrat un număr cumulat de tranzacții cu 8,4% mai mare decât perioada similară din 2024, ceea ce arată o dinamică constantă pe piața imobiliară.

Potrivit celor care au analizat evoluția tranzacțiilor din ultimele luni, cumpărătorii au devenit ușor mai precauți după majorarea TVA.

„Numărul de contactări directe pentru anunțurile publicate pe platformă a scăzut cu 2%, evoluție similară celei indicate de datele publice, care arată o diminuare de 1% a numărului de tranzacții”, arată Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în RO).

Cu toate acestea, interesul românilor pentru căutarea de locuințe a rămas ridicat.

„Pe de altă parte, interesul pentru căutarea de locuințe rămâne ridicat, numărul de vizualizări pentru anunțuri fiind mai mare cu 25% în august-septembrie 2025 față de perioada similară a anului trecut, chiar dacă, de această dată, anunțurile convertesc mai puțin”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în RO).

Iulie, o lună atipică pentru piața imobiliară

Luna iulie 2025 a fost una atipică pentru piața imobiliară din România, fiind ultima lună în care cumpărătorii de locuințe noi au putut beneficia de cota redusă de TVA de 9% și de precedenta cotă standard de 19%, înainte de anunțul oficial privind majorarea taxei.

În această lună au fost înregistrate 17.300 de tranzacții, cu 17% mai multe decât în iulie 2024 și cu 35% peste nivelul din iunie 2025. Aceasta a fost cea mai bună lună pentru tranzacții din martie 2022, când au avut loc 17.900 de tranzacții.

Mai puține tranzacții în august

În august 2025, numărul de tranzacții a scăzut cu 17% comparativ cu luna precedentă, iar în septembrie, la nivel național, s-au înregistrat 13.400 de tranzacții, în scădere cu 6,4% față de septembrie 2024. Bucureștiul a înregistrat o evoluție asemănătoare cu media națională, cu aproape 3.900 de tranzacții, în scădere cu 7,4%.

Printre principalele piețe imobiliare ale țării, Timiș a avut cea mai mică scădere (-4,3%, 860 tranzacții), în timp ce Cluj (-18,8%), Constanța (-15,2%), Iași (-32%) și Ilfov (-13,8%) au înregistrat scăderi mai accentuate. În toate județele majore, numărul tranzacțiilor a fost sub 1.000, un fenomen neobișnuit comparativ cu alte luni.

Privind primele nouă luni ale anului 2025, numărul total de tranzacții se situează la peste 119.600, aproape identic cu perioada similară a anului trecut, în scădere nesemnificativă cu 0,4%. București rămâne cea mai mare piață imobiliară, cu aproape 34.800 de tranzacții, în scădere cu 4,5% comparativ cu ianuarie-septembrie 2024.

În schimb, alte județe importante au raportat creșteri: Constanța cu 7.500 de tranzacții (+17,5%), Cluj cu 7.200 de tranzacții (+7,1%) și Ilfov cu aproape 6.800 de tranzacții (+2,2%). Iași a înregistrat un declin de 22,4%, la aproape 5.400 de tranzacții, iar Timiș a raportat 7.300 de tranzacții, în scădere cu 2,8%.

Mai multe ipoteci active

Numărul de ipoteci a continuat să crească. În septembrie, au fost active peste 7.600 de ipoteci, în creștere cu 9,2% față de aceeași perioadă a anului trecut, dintre care aproximativ 2.300 în București (+7,6%). În marile județe, evoluțiile au fost diferite: Iași (+36,5%) și Timiș (+17,7%) au înregistrat creșteri importante, în timp ce Cluj (-15,8%) și Constanța (-6,7%) au avut scăderi.

În cele două luni de după majorarea TVA, august și septembrie 2025, numărul ipotecilor active a depășit 15.500, cu 11,8% mai mult decât în perioada similară a anului trecut și cu 7,1% peste nivelul din mai-iunie 2025. În plus, în perioada mai-iunie 2025 au fost aproape 14.500 de ipoteci active, cu 19,3% peste nivelul înregistrat în aceeași perioadă din 2024.

Creștere semnificativă față de aceeași perioadă a anului 2024

În primele trei trimestre ale anului 2025, numărul ipotecilor active a depășit 68.500, marcând o creștere de 12,3% față de aceeași perioadă a anului trecut. Creșteri semnificative au fost înregistrate în București (+3,3%), Cluj (+21,7%) și Timiș (+27%), în timp ce Constanța a înregistrat o stagnare (+0,8%), iar Iași a înregistrat o scădere importantă (-23,1%).

Este important de menționat că datele ANCPI privind ipotecile active includ și creditele ipotecare de refinanțare, pentru care nu există statistici separate. Mulți proprietari aleg refinanțarea pentru a beneficia de o perioadă de 3-5 ani cu dobândă fixă.

Banca Națională a României (BNR) a menținut, în ședința din 8 octombrie, dobânda de politică monetară la 6,5%, valoare nemodificată din august 2024. Decizia BNR este motivată de creșterea inflației, ca urmare a eliminării prețurilor plafonate la energie și a majorării TVA la cotele de 11% și 21%.

IRCC a urcat în septembrie

Indicele ROBOR la 3 luni, folosit pentru calcularea dobânzilor la creditele ipotecare acordate înainte de 1 mai 2019, a scăzut ușor, de la 6,54% în septembrie la 6,48%.

În paralel, indicele IRCC, aplicat creditelor ipotecare contractate după 1 mai 2019, a urcat la 6,06%, cea mai mare valoare de la introducerea acestuia, cu 0,51 puncte procentuale mai mult decât valoarea anterioară. Noua valoare se va aplica în perioada 1 octombrie – 31 decembrie 2025.

În ceea ce privește autorizațiile de construire, INS a raportat pentru august 2025 aproximativ 3.500 de autorizații la nivel național (+4,4%), dintre care aproape 1.100 în mediul urban (+8,8%) și 2.400 în rural (+2,5%). Totuși, suprafața utilă autorizată a scăzut cu 3,7%, la circa 779.000 mp, din care 369.000 mp în urban (-14,6%) și 410.000 mp în rural (+8,9%).

Piața imobiliară 2025. Numărul autorizațiilor de construire acordate, în creștere

Pentru perioada iunie-august 2025, numărul autorizațiilor a crescut la aproape 10.700 (+9,9%), cu 3.100 în urban (+5,5%) și peste 7.500 în rural (+11,9%). Suprafețele utile autorizate au urcat la 2,89 milioane mp (+30,3%), dintre care 1,6 milioane în urban (+44%) și 1,3 milioane în rural (+16,2%).

La nivelul primelor opt luni din 2025, s-au eliberat 24.800 de autorizații (+4,4%), 7.400 în urban (+2,2%) și 17.400 în rural (+5,4%), iar suprafața totală autorizată a depășit 6 milioane mp, în creștere cu 9,8% față de perioada similară din 2024. În mediul urban s-au autorizat locuințe pe 3,1 milioane mp, iar în rural pe 2,98 milioane mp, ambele în creștere cu 9,8%.

Numărul locuințelor autorizate în primele opt luni a fost de 53.700, cu 9,4% mai mult decât în 2024. Cele mai multe locuințe autorizate au fost în Ilfov (7.500, +30,6%) și București (6.800, +13,9%), urmate de Timiș (+26,8%, peste 4.000 locuințe), în timp ce Constanța a înregistrat aproape 3.600 de locuințe autorizate (-15,7%).

Potrivit BNR, euro a avut în septembrie 2025 o valoare medie de 5,0737 lei, în creștere cu 0,16% față de august 2025 (5,0654 lei) și cu 2% comparativ cu septembrie 2024 (4,9743 lei).