Bloc. Sursa foto: arhiva EVZ
Din cuprinsul articolului
Reparațiile la instalațiile comune dintr-un bloc sunt una dintre cele mai frecvente surse de conflicte între vecini. De la țevi sparte și infiltrații, până la lifturi defecte sau probleme la acoperiș, fiecare intervenție ridică aceeași întrebare: cine plătește și în ce condiții? Deși legislația este clară, interpretările diferite, lipsa de informare și emoțiile personale duc adesea la tensiuni, refuzuri de plată și chiar procese. În realitate, regulile sunt stabilite explicit, iar respectarea lor ar putea preveni multe conflicte inutile în cadrul asociațiilor de proprietari.
Ce sunt instalațiile comune și de ce contează acest lucru
Instalațiile comune sunt acele părți ale imobilului care deservesc mai multe apartamente sau întregul bloc. Printre acestea se numără conductele de apă rece și caldă până la punctul de branșare individual, coloanele de canalizare, instalațiile de încălzire comune, liftul, casa scării, subsolul, acoperișul sau terasa blocului. Faptul că aceste elemente sunt considerate proprietate comună are o consecință directă: responsabilitatea pentru întreținere și reparații nu aparține unui singur proprietar, ci tuturor celor care dețin apartamente în clădire.
Această regulă este esențială pentru funcționarea corectă a unui bloc. Chiar dacă o țeavă se sparge într-o zonă care pare să afecteze doar un apartament, dacă acea țeavă face parte din instalația comună, costurile nu pot fi transferate arbitrar unui singur vecin.
Cine plătește, de fapt, reparațiile la instalațiile comune
Conform legislației în vigoare, toți proprietarii din bloc contribuie la cheltuielile de întreținere, reparare și exploatare a părților comune. Noul Cod Civil, Art. 654 (1) prevede clar că aceste costuri sunt suportate proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, adică în funcție de suprafața apartamentului raportată la suprafața totală a imobilului.
În practică, acest lucru înseamnă că indiferent dacă locuiești la parter sau la ultimul etaj, ai obligația legală de a contribui la reparațiile instalațiilor comune. Argumentul „nu mă afectează direct” nu are valoare juridică atunci când este vorba despre elemente care aparțin tuturor.
Fondul de reparații este instrumentul principal prin care asociația de proprietari acoperă costurile lucrărilor la părțile comune. Acesta este constituit obligatoriu și alimentat periodic de toți proprietarii, în baza hotărârilor adunării generale. Din acest fond se plătesc intervenții precum reparația liftului, înlocuirea conductelor comune, hidroizolația terasei, lucrări la fațadă sau reparații în subsol.
Lipsa unui fond de reparații suficient de consistent duce, de multe ori, la situații de criză. Atunci când apare o avarie majoră, asociația este nevoită fie să ceară contribuții suplimentare urgente, fie să amâne lucrările, ceea ce poate agrava problemele și crește costurile pe termen lung.
Asociație de proprietari. Sursă foto: Arhiva EVZ
Cum se împart cheltuielile între proprietari
Împărțirea cheltuielilor se face, de regulă, în funcție de cota-parte indiviză. Aceasta este regula generală și se aplică în majoritatea situațiilor. Totuși, există și cazuri particulare care generează controverse. De exemplu, dacă o avarie la o instalație comună este provocată direct de un proprietar, prin intervenții neautorizate sau utilizare necorespunzătoare, asociația poate decide ca acel proprietar să suporte costurile reparației.
Un alt exemplu frecvent este cel al subsolurilor inundate din cauza unor modificări făcute de proprietari la instalațiile individuale. Dacă se dovedește că intervenția respectivă a cauzat avaria, costurile pot fi imputate celui vinovat, chiar dacă instalația este comună. O altă greșeală este refuzul de a plăti fondul de reparații. Mulți proprietari consideră că anumite lucrări nu îi privesc direct, mai ales cei care locuiesc la parter și refuză să contribuie la reparațiile acoperișului sau terasei. Legea nu face însă astfel de diferențieri, iar refuzul de plată poate atrage penalități și acțiuni în instanță.
O altă situație des întâlnită este ignorarea responsabilității pentru scurgerile provenite de la etajele superioare. Proprietarii de sus pot considera că nu au nicio obligație dacă o țeavă comună se sparge mai jos, însă realitatea juridică este că întreaga coloană aparține tuturor, iar despăgubirile se fac prin asociație.
Intervențiile neautorizate, o sursă majoră de probleme
Repararea pe cont propriu a instalațiilor comune este o greșeală care poate avea consecințe serioase. Un proprietar care încearcă să repare o conductă comună fără acordul asociației riscă să provoace daune suplimentare, să afecteze alte apartamente și să intre în conflict cu vecinii. În plus, lucrările neautorizate pot anula eventualele garanții și pot face imposibilă recuperarea costurilor de la firmele de specialitate.
Asociația de proprietari este singura entitate care poate decide legal intervențiile asupra părților comune, tocmai pentru a evita astfel de situații.
Conflicte între chiriași și proprietari
Un alt punct sensibil îl reprezintă relația dintre chiriași și proprietari. De multe ori, chiriașii ajung să plătească reparații capitale care, conform legii, sunt obligația proprietarului. În alte cazuri, proprietarii refuză să acopere reparații curente, invocând clauze contractuale ambigue. Este important de știut că responsabilitățile sunt clar delimitate: chiriașul răspunde pentru uzura normală și reparațiile minore, în timp ce proprietarul suportă costurile reparațiilor majore și contribuțiile la fondul de reparații.
Depozitarea obiectelor personale pe holuri, scări sau în subsoluri nu este doar o problemă de ordine, ci și una de siguranță. Aceste practici pot bloca accesul la instalațiile comune, îngreunând intervențiile în caz de avarie. În plus, ele pot încălca normele de securitate la incendiu și pot atrage sancțiuni pentru asociație. Respectarea regulilor privind spațiile comune este esențială pentru buna funcționare a blocului și pentru evitarea conflictelor inutile.
Dacă o avarie la o instalație comună provoacă daune într-un apartament, responsabilitatea despăgubirii revine asociației de proprietari. Despăgubirea se face, de regulă, din fondul de reparații, iar ulterior asociația poate încerca să recupereze sumele dacă se dovedește că prejudiciul a fost cauzat de o terță persoană sau de un executant de lucrări.
Această regulă este adesea necunoscută, ceea ce duce la conflicte directe între vecini, deși soluția legală este una colectivă.
