Casă. Sursa foto: Freepik
Din cuprinsul articolului
Cumpărarea unei locuințe este una dintre cele mai importante decizii pe care le poate lua o persoană. În România, riscurile apar mai ales din documente incomplete, sarcini înscrise în cartea funciară, costuri subestimate sau contracte care nu protejează suficient cumpărătorul. Totuși, există câteva verificări esențiale care reduc semnificativ surprizele neplăcute, înainte de plata avansului și înainte de semnarea la notar.
Ce informații apar în cartea funciară
Primul pas este verificarea extrasului de carte funciară pentru informare, document care arată titularul dreptului de proprietate, descrierea imobilului și eventualele sarcini (ipotecă, interdicții, urmăriri, litigii notate). Extrasul se obține prin serviciile ANCPI, inclusiv online. ANCPI explică și condițiile de acces, precum și faptul că extrasele pot fi eliberate online, iar platforma epay.ancpi.ro afișează tarifele pentru solicitanții care nu beneficiază de gratuitate.
În același timp, este important ca datele din acte (adresă, număr cadastral, suprafață) să corespundă cu cele din cartea funciară. Orice diferență trebuie clarificată înainte de semnare, fiindcă notarul lucrează pe baza actelor și a înscrierilor oficiale.
Documente. Sursa foto: Freepik
Verificarea datoriilor și a situației fiscale, înainte de semnare
O tranzacție poate fi complicată de datoriile vânzătorului sau de obligații fiscale restante. În multe situații se solicită certificat de atestare fiscală, document standardizat de ANAF, folosit pentru a dovedi situația obligațiilor fiscale. ANAF publică formularele tip și reglementările aferente certificatului.
Dacă vânzătorul este persoană juridică (de exemplu, firmă care revinde sau dezvoltator), este utilă și o verificare a aparițiilor în Buletinul Procedurilor de Insolvență, publicat prin ONRC, deoarece insolvența poate afecta capacitatea de a finaliza tranzacția sau de a îndeplini obligațiile asumate. ONRC descrie ce informații sunt disponibile și cum pot fi consultate.
În România, vânzarea unui imobil se încheie numai la notar. Uniunea Națională a Notarilor Publici precizează explicit obligația formei autentice și consecința nerespectării ei.
Înainte de contractul final, în piață se folosesc frecvent promisiuni de vânzare-cumpărare și avansuri. Este esențial de reținut că promisiunea nu transferă dreptul de proprietate; ea creează obligația de a încheia contractul final, la o dată ulterioară. De aceea, textul promisiunii trebuie să prevadă clar: termenul de semnare, condițiile de restituire a avansului, penalități, situații în care cumpărătorul se poate retrage fără pierderi și documentele pe care vânzătorul trebuie să le aducă la notar.
Notar. Sursa foto: Arhiva EVZ
Finanțarea prin credit, costurile reale și documentele cerute de bancă
Dacă achiziția se face prin credit ipotecar, există două planuri de verificare: eligibilitatea cumpărătorului și acceptabilitatea imobilului pentru bancă. În România, creditul ipotecar este reglementat de Legea nr. 190/1999, publicată pe portalul legislativ.
Pe lângă dobândă, cumpărătorul trebuie să anticipeze costuri precum evaluarea, asigurările, comisioanele bancare, taxele notariale și taxele de înscriere în cartea funciară. Dacă se ia în calcul programul Noua Casă, FNGCIMM descrie condițiile, inclusiv procentul de garantare, iar comunicările privind edițiile recente menționează avansul minim și comisionul de administrare aplicat garanției.
Un detaliu practic: dacă aprobarea finală a creditului întârzie sau banca impune condiții suplimentare, promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie să permită un termen realist, fără blocarea nejustificată a avansului.
