Social
Schimbări pe piața imobiliară. Avertismentul economiștilor: Dobânzile la credite vor mai crește
Piața imobiliară. Sursă foto: Freepik
Din cuprinsul articolului
Piața imobiliară din România trece printr-o perioadă de transformări importante, iar până la sfârșitul anului 2025 se anunță evoluții semnificative. Opiniile sunt însă împărțite: în timp ce agențiile imobiliare prognozează creșteri de prețuri și schimbări în preferințele cumpărătorilor, unii economiști atrag atenția asupra accesibilității tot mai scăzute a locuințelor. „În România habar nu avem care este relația dintre printarea de bani, inflație și dobânzi. În România nu se produc bunuri și servicii care să acopere această avalanșă de bani împrumutați. Așa apare inflația. Mulți nu înțeleg că dobânzile la credite vor mai crește. În mod normal, toate creditele ar trebui să înceapă de la o dobândă de 12%”, susține economistul Radu Georgescu într-o postare pe Facebook.
În plus, cei implicați în tranzacții – fie vânzători, fie cumpărători – au nevoie de sfaturi practice pentru a naviga această piață dinamică. În cele ce urmează analizăm pe rând perspectiva agenților imobiliari, semnalul de alarmă tras de un economist și factorii de care ar trebui să ținem cont pentru a stabili prețul corect al unei proprietăți.
Perspectivele agențiilor: apartamente vechi mai căutate și posibile creșteri de prețuri
Reprezentanții marilor rețele de agenții imobiliare anticipează schimbări în preferințele cumpărătorilor până la finalul lui 2025. Un trend subliniat de agenți este interesul în creștere pentru apartamentele vechi.
Motivul principal ține de preț: tranzacțiile cu apartamente vechi nu sunt afectate de majorarea recentă a TVA-ului pentru locuințele noi, ceea ce le menține mai accesibile ca preț final pentru cumpărători. Astfel, mulți cumpărători care doresc să evite costurile suplimentare se orientează către variantele de pe piața veche, unde prețul nu include TVA-ul majorat și rămâne, în medie, sub costul pe metru pătrat al locuințelor noi comparabile.
Această tendință este confirmată și de Răzvan Cuc, președintele RE/MAX România, care subliniază că apartamentele vechi – având avantajul prețului nemajorat de TVA și un cost unitar mai mic decât al celor noi – atrag un interes sporit și se vor vinde probabil mai rapid în perioada următoare.
Piața imobiliară. Sursă foto: Freepik
Ce tip de locuințe vor fi cerute de cumpărători
De asemenea, agențiile prognozează o cerere crescută pentru locuințele de dimensiuni mai mici și mai accesibile ca preț, mai ales în marile centre urbane. Pe fondul creșterii costului general de trai și al ratelor bancare, mulți cumpărători își ajustează așteptările și se orientează către apartamente cu suprafețe mai reduse, care se încadrează în bugete mai restrânse. Această tendință este vizibilă în special în orașele mari, unde prețurile pe metru pătrat sunt ridicate – cumpărătorii preferă să facă un compromis la capitolul spațiu pentru a putea achiziționa o locuință într-o zonă dorită.
În ceea ce privește evoluția prețurilor, estimările agenților indică posibile creșteri mai accentuate în marile orașe. Bucureștiul este adesea dat ca exemplu: deși este cea mai mare piață din țară, specialiștii o percep încă drept una subevaluată comparativ cu alte capitale europene, ceea ce sugerează un potențial de creștere. Prin urmare, nu ar fi surprinzător ca până la finele lui 2025 prețurile locuințelor în București să crească într-un ritm mai alert decât media națională. Și alte orașe importante – precum Cluj-Napoca, Timișoara sau Iași – ar putea experimenta scumpiri peste medie, alimentate de cererea constantă și de puterea economică locală.
Un alt factor evidențiat de agenți este impactul proiectelor majore de infrastructură. Localitățile care beneficiază de investiții precum noi segmente de autostradă sau alte dezvoltări importante au șanse să performeze peste media pieței. De exemplu, odată cu inaugurarea tronsoanelor noi ale Autostrăzii Moldovei, localitățile din apropierea acesteia ar putea cunoaște un avans al cererii și al prețurilor, datorită accesului îmbunătățit și perspectivelor de dezvoltare economică. Infrastructura mai bună crește atractivitatea unei zone – atât pentru locuire, cât și pentru investiții – ceea ce se poate traduce în prețuri mai mari ale terenurilor și proprietăților din vecinătate.
Pe segmentul închirierilor, piața se anunță în continuare dinamică în următoarele luni. Un element nou este majorarea taxelor pentru proprietarii care închiriază – măsură fiscală ce pune deja presiune pe proprietari. Mulți dintre aceștia vor fi tentați să ajusteze în sus chiriile pentru a-și acoperi noile costuri fiscale. Cu alte cuvinte, o parte din cheltuiala suplimentară a proprietarilor va fi transferată chiriașilor. Cei care caută o locuință de închiriat ar trebui să se aștepte, așadar, la chirii ușor mai mari și la negocieri mai intense, pe măsură ce proprietarii încearcă să-și mențină randamentul investiției.
Un cunoscut economis trage un semnal de alarmă
Pe de altă parte, economiștii avertizează că realitatea financiară a pieței imobiliare devine tot mai dificilă pentru cumpărători. Un semnal de alarmă a fost tras de Radu Georgescu, un specialist care a subliniat într-o postare pe Facebook că prețurile actuale ale locuințelor sunt practic inaccesibile pentru majoritatea românilor. El argumentează că problema principală nu este neapărat prețul în sine al locuinței, ci costul finanțării acesteia, corelat cu cunoștințele financiare precare ale populației.
Georgescu remarcă lipsa educației financiare: mulți români nu știu să calculeze corect dobânda și rata unui credit bancar, deși contractează astfel de credite. În școli nu se pun bazele acestor calcule, așa că oamenii iau împrumuturi fără să înțeleagă pe deplin cât vor plăti în total sau cum fluctuațiile indicilor bancari le pot afecta ratele.
Realitatea dureroasă este că unii cumpărători își dau seama cine este cu adevărat proprietarul locuinței abia după ce întârzie câteva rate – cu alte cuvinte, conceptul de ipotecă nu este pe deplin înțeles, iar banca finanțatoare devine practic proprietarul imobilului până la achitarea integrală a creditului.
Prețurile pe piața imobiliară cresc și din cauza creditelor bancare
Costul creditelor bancare în România este un alt factor-cheie care face ca locuințele să fie foarte scumpe pentru oameni. Georgescu a comparat dobânzile și costurile totale ale creditelor ipotecare în mai multe țări europene și a ajuns la o concluzie șocantă: dobânda totală plătită pentru un credit ipotecar standard în România este de câteva ori mai mare decât în țările vecine (de pildă, de patru ori mai mare decât în Bulgaria).
Cu alte cuvinte, la același credit, un român va plăti către bancă de câteva ori mai mult decât un vecin din alt stat, de-a lungul duratei împrumutului. Acest decalaj uriaș se reflectă direct în gradul de accesibilitate al locuințelor – prețurile par inaccesibile nu doar pentru că sunt mari în termeni absoluți, ci și pentru că finanțarea lor este împovărătoare.
Georgescu subliniază că inflația ridicată și politicile fiscale ale statului se traduc în dobânzi tot mai mari la credite, ceea ce va continua să afecteze piața imobiliară. În opinia sa, România se confruntă cu cea mai mare inflație din Europa, alimentată de faptul că statul s-a împrumutat masiv pentru a acoperi deficitul bugetar, fără ca economia să producă suficient pentru a susține acești bani în plus.
Drept urmare, dobânzile bancare au crescut și vor continua să crească, iar el consideră că, în condițiile actuale, creditele ipotecare „ar trebui să pornească de la o dobândă de ~12%” – semnificativ peste nivelurile din ultimii ani.
Agenții imobiliari nu au pregătirea necesară
În același timp, Georgescu critică nivelul de pregătire al multor agenți imobiliari din România, afirmând că aceștia nu au, în general, cunoștințe solide de finanțe sau training formal.
În România, neexistând o filtrare riguroasă în această profesie, nu e de mirare că mulți agenți nu stăpânesc nici calculele financiare de bază – de cele mai multe ori ei se limitează să repete clienților că „prețurile vor crește” fără a oferi analize concrete.
Unii agenți devin chiar defensivi sau agresivi atunci când li se spune că prețurile sunt prea mari și că piața imobiliară locală ar putea fi o bulă speculativă. Georgescu menționează că a fost el însuși ținta unor astfel de atacuri verbale pe rețelele sociale din partea unor agenți deranjați de afirmațiile lui, ceea ce, în opinia sa, nu face decât să confirme tensiunea de pe piață.
La nivelul actual al dobânzilor (IRCC ~6%, DAE ~10%), un credit ipotecar de 500.000 de lei (circa 100.000 de euro) presupune o sumă totală de rambursat de aproximativ 1,57 milioane lei pe 30 de ani. Cu alte cuvinte, debitorul va plăti băncii peste 200.000 de euro numai în dobânzi, adică mai mult decât dublul sumei împrumutate inițial. Per total, concluzia economistului este că optimismul afișat de o parte din piață ignoră aspectele fundamentale: fără creșteri de venituri și cu împrumuturi tot mai costisitoare, majoritatea cumpărătorilor pur și simplu nu-și permit prețurile actuale ale locuințelor, ceea ce pune sub semnul întrebării sustenabilitatea tendinței de scumpire.
Cum se stabilește prețul corect al unei locuințe: factori de influență și sfaturi practice
Indiferent de evoluțiile generale ale pieței, atât proprietarii care doresc să vândă, cât și cumpărătorii care vor să înțeleagă prețurile trebuie să știe modul în care se formează prețul corect al unei locuințe. Stabilirea prețului de vânzare este un pas esențial: un preț prea mare poate descuraja imediat cumpărătorii, în timp ce un preț prea mic înseamnă bani pierduți pentru vânzător. Iată câteva modalități și factori de care să ții cont pentru a estima corect valoarea unei proprietăți:
Analizează piața și compară oferte similare: Primul demers recomandat este să cercetezi anunțurile imobiliare existente pentru proprietăți similare.
Platforme precum Imobiliare.ro permit filtrarea anunțurilor după localitate, zonă, număr de camere, suprafață, nivel de finisare, etaj (pentru apartamente) sau alte facilități. Căutând oferte care seamănă cu locuința în cauză, poți vedea ce prețuri cer alți vânzători pentru proprietăți comparabile. Acest lucru oferă un reper realist – chiar dacă fiecare locuință are particularitățile ei, cunoașterea intervalului de preț din piață te ajută să nu ceri un preț mult peste medie.
Dacă, de exemplu, majoritatea apartamentelor cu 3 camere din cartierul tău se vând în jurul sumei de 100.000 de euro, a fixa un preț de 130.000 de euro doar pentru că „așa ai auzit” că s-a obținut pentru alte case s-ar putea dovedi nerealist și contraproductiv.
Principalii factori care pot influența prețul unei proprietăți
Zona (localizarea) – Cartierul și amplasarea geografică au un impact major asupra prețului. De regulă, casele și apartamentele situate în zonele periferice ale unui oraș sunt considerabil mai ieftine decât cele din zonele centrale sau ultracentrale, bogate în facilități. De exemplu, în București, în 2024 un apartament în cartierul Ferentari se vindea cu circa 1.236 euro/mp, pe când unul în Dorobanți ajungea la ~2.736 euro/mp, iar în zonele de lux din jurul Parcului Herăstrău se depășea pragul de 3.000 euro/mp. Diferențe similare se întâlnesc și în alte orașe: de pildă, în Cluj-Napoca ~2.924 euro/mp în cartierul Bună Ziua vs 2.418 euro/mp în cartierul Iris; iar în Timișoara ~2.098 euro/mp în zona ultracentrală vs 1.418 euro/mp în cartierul Fratelia-Steaua. Așadar, prestigiul cartierului, accesul la transport și la diverse facilități, precum și siguranța zonei sunt criterii esențiale de avut în vedere când evaluezi o proprietate. Compară întotdeauna cu proprietăți din zone similare, altfel riști să ai așteptări eronate.
Vechimea imobilului (anul construcției) – În general, locuințele aflate în clădiri mai vechi se vând cu prețuri mai mici față de cele aflate în clădiri noi. Clădirile noi oferă dotări moderne și un nivel de confort mai ridicat, astfel că mulți cumpărători sunt dispuși să plătească un premium pentru ele. De exemplu, la sfârșitul anului 2024, în Cluj-Napoca, prețul mediu de vânzare al unui apartament într-un bloc vechi era ~2.970 euro/mp, pe când unul similar într-un bloc nou costa ~3.155 euro/mp (conform Indicelui Imobiliare.ro). Excepții pot apărea în zonele ultracentrale sau istorice, unde teren pentru proiecte noi aproape că nu mai există – acolo, un apartament într-o clădire veche, dar bine întreținută și excelent amplasată, poate rivaliza sau chiar depăși la preț unul dintr-un bloc nou aflat la periferie. Totuși, vechimea aduce și riscuri: în orașe ca București, există clădiri vechi încadrate în categorii de risc seismic (cunoscut simbolic drept „bulina roșie”). Acest aspect influențează drastic valoarea – foarte puțini cumpărători sunt dispuși să achiziționeze o locuință într-un bloc cu risc seismic ridicat, decât la prețuri mult diminuate. Dacă imobilul este marcat cu risc seismic, prețul cerut trebuie ajustat corespunzător, altfel va fi aproape imposibil de vândut. (Pentru București, există o listă publică a clădirilor cu risc seismic, disponibilă pe site-ul Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic, pe care mulți cumpărători o consultă înainte de a lua o decizie.)
Tipul de compartimentare – Configurația interioară a apartamentului influențează și ea prețul. Cumpărătorii români preferă, în majoritatea cazurilor, apartamentele decomandate, în care fiecare cameră are intrare separată (de obicei dintr-un hol) și nu trebuie să treci printr-o cameră pentru a ajunge în alta. Acest tip de compartimentare oferă mai multă intimitate și flexibilitate în utilizarea spațiului. Prin urmare, un apartament decomandat se va vinde, de regulă, cu un preț ușor mai ridicat față de unul nedecomandat de aceeași suprafață din aceeași zonă. Diferența nu e uriașă, dar contează în ochii cumpărătorilor care pun preț pe confortul sporit.
Dotările sunt un alt factor decisiv al prețului
- Îmbunătățirile și finisajele locuinței – Starea și dotările apartamentului pot urca sau coborî semnificativ prețul. O proprietate renovată recent, cu finisaje moderne (gresie, faianță, parchet de calitate, ferestre termopan, instalații noi) va fi mult mai atractivă decât una care necesită renovare imediată. De asemenea, existența unor dotări precum centrală termică proprie sau sistem de încălzire prin pardoseală adaugă valoare. Cumpărătorii sunt dispuși să plătească mai mult pentru o locuință „la cheie”, în care nu trebuie să mai investească după achiziție. În schimb, dacă apartamentul are finisaje vechi sau de calitate slabă, cumpărătorii vor ține cont de costul viitoarei renovări și vor oferi un preț mai mic.
- Numărul de băi și al balcoanelor/teraselor – În special în cazul apartamentelor cu suprafețe mai mari (3 camere sau mai mult), existența unei a doua băi crește considerabil atractivitatea proprietății. De exemplu, un apartament de 3 camere cu două băi (de regulă o baie principală și o baie de serviciu) va fi perceput ca oferind un confort sporit, comparativ cu unul similar cu o singură baie. La fel, balconul sau terasa adaugă valoare – un balcon generos sau o terasă poate constitui un mare atu. Astfel, locuințele cu mai multe băi sau cu balcoane/terase generoase se vând adesea la prețuri mai mari decât cele fără aceste facilități.
- Calitatea mobilierului și a dotărilor incluse – Dacă locuința se vinde mobilată și utilată, contează mult calitatea și starea acestor bunuri. Un apartament mobilat modern, cu electrocasnice relativ noi și eficiente, poate atrage un preț mai bun decât unul cu mobilier vechi, demodat și aparatură învechită. De regulă, dacă mobilierul și echipamentele sunt învechite, cumpărătorul va lua în calcul costul de a le înlocui și probabil va oferi un preț mai mic. În schimb, un interior amenajat modern, cu mobilier de calitate și bine întreținut, poate justifica un preț de vânzare mai ridicat.
- Suprafața curții și anexele (pentru case) – În cazul vânzării unei case, pe lângă suprafața construită a locuinței, terenul și anexele joacă un rol crucial în evaluarea prețului. O curte generoasă, eventual deja amenajată cu grădină, pomi sau gazon, va crește considerabil valoarea proprietății față de o casă pe un lot mic și neamenajat. La fel, prezența unor anexe utile precum un garaj, o magazie sau un foișor adaugă un plus de confort ce se va reflecta în prețul cerut. În fond, cine cumpără o casă plătește nu doar clădirea, ci și terenul și facilitățile acesteia – așadar, o curte mare și amenajările deja existente vor crește corespunzător valoarea proprietății.
Negocierea pe piața imobiliară este importantp
Un ultim aspect de luat în calcul este marja de negociere pe care și-o lasă vânzătorul în prețul cerut. Este de așteptat ca orice cumpărător să încerce să obțină un preț mai bun, așa că este înțelept ca prețul listat inițial să includă un mic „tampon” pentru negocieri (uzual cam 3-4%).
În marile orașe ale țării, această marjă se situează în jur de 3-4% (de pildă, aproximativ 4% în București în 2024). Strategia de a cere puțin mai mult pentru a lăsa loc de negociere este firească, însă trebuie folosită cu măsură: cei care umflă excesiv prețul gândind că vor obține astfel o sumă mai mare sau mai mult spațiu de manevră au o abordare greșită.
Un preț mult peste valoarea de piață va face ca locuința să stea mult timp nevândută și să fie ocolită de potențialii cumpărători.
