tranzactii imobiliare / sursa foto: dreamstime.com
Din cuprinsul articolului
După un final de an în care prețurile locuințelor și valoarea chiriilor au crescut, 2026 nu se anunțăa veni cu multe vești bune. Specialiștii susțin însă că nu vom asista la majorări similare celor din anii trecuți, ci mai degrabă la o perioadă de stabilizare, cu creșteri punctuale.
Piața imobiliară din România s-a confruntat cu o serie de evenimente de impact în ultimul an. De la eliminarea facilităților fiscale din construcții și creșterea costurilor cu materialele, care au revenit la nivelurile record din 2022, la majorarea TVA-ului la apartamentele noi, din august trecut. Anul acesta se adaugă însă noi creșteri la prețurile materialelor, alimentate de intrarea în vigoare a Mecanismului de Ajustare a Carbonului la Frontieră (CBAM), dar și de impozitul pe clădiri comerciale și logistice, care va afecta direct depozitele.
Toți acești factori au generat în ultimul trimestru din 2025 o încetinire a numărului de tranzacții imobiliare și o mai mare prudență din partea potențialilor clienți, precum și creșterea timpului de luare a unei decizii. Evoluție care se menține și la începutul lui 2026, potrivit CEO-ului companiei de consultanță și servicii imobiliare Kastel Group, Christian Tudorache: „La început de an, piața imobiliară este mai degrabă într-o perioadă de așteptare, nu într-una a deciziilor rapide. Observăm o creștere a timpului mediu de vânzare a proprietăților, trend care, în opinia mea, se va menține cel puțin în primele șase luni din 2026.”
Locuințele vechi, pe un trend trecător
În ceea ce privește costurile, Cluj-Napoca rămâne orașul cu cel mai ridicat preț pe metru pătrat, susține specialistul. Însă, pentru prima dată în ultimii ani, creșterea din 2025 a fost mai temperată, lucru care transmite semnale de apropiere de un nivel de saturație. În același timp, Bucureștiul are șanse reale să recupereze din decalaj, susținut de numărul mai mare de unități noi livrate.
„Am observat, de asemenea, o creștere a cererii și a prețurilor pentru locuințele vechi, comparativ cu cele noi. Consider însă că acest trend are mai degrabă un impact social și informațional, alimentat de criticile din mass-media și online la adresa dezvoltatorilor, și nu cred că se va menține pe termen lung”, spune Tudorache.
Accesul la creditare rămâne dificil
Potrivit specialistului, una dintre cauzele cererii reduse de pe piața imobiliară este și menținerea inflației la un nivel ridicat, de aproximativ 9,7% în 2025.
„Creșterea salariilor nu a ținut pasul cu inflația reală din piață, care este mai mare decât cea oficială. Chiar și inflația oficială este calculată pe baza unor parametri care nu reflectă în totalitate realitatea de zi cu zi. În acest context, este clar că salariile nu au evoluat în ritm cu prețurile din imobiliare”, explică Christian Tudorache.
Inflația ridicată a făcut ca BNR să nu reducă dobânzile, ceea ce face mai dificil accesul la credit. Dar, în opinia sa, și în 2026 va exista o cerere solidă de credite ipotecare. „Totuși, nu mă aștept la un număr mai mare de credite noi comparativ cu anul anterior. Există riscul creșterii creditelor neperformante, iar băncile vor reacționa rapid prin înăsprirea condițiilor de creditare, ceea ce va tempera cererea”, subliniază specialistul.
Când devine chiria mai rentabilă decât rata
CEO-ul companiei susține că, în acest context, mulți potențiali cumpărători preferă să amâne achiziția și se orientează temporar către închiriere, ceea ce pune presiune pe această piață. Tudorache consideră că un venit net minim de aproximativ 5.000 lei ar fi pragul de la care un român poate începe să se gândească realist la achiziția unei locuințe decente, presupunând că avansul există deja.
„Chiria este o opțiune mai potrivită atunci când nu îți dorești să te stabilești pe termen lung într-un oraș sau zonă, când vrei flexibilitate sau când îți propui să strângi avansul pentru o viitoare achiziție. De asemenea, este o soluție bună atunci când preferi să investești banii în alte direcții, fără a-i bloca în avans și mobilare”, afirmă Christian Tudorache.
Potrivit specialistului, înainte de comparația rată vs. chirie, trebuie luate în calcul:
- avansul minim de 15% necesar la achiziție, inexistent în cazul chiriei;
- costul mobilării, care poate depăși ușor 10.000 euro chiar și pentru o garsonieră și ajunge la zeci de mii de euro pentru locuințe mai mari – costuri care nu există în cazul unei chirii mobilate.
Christian Tudorache, CEO Kastel Group. Sursa foto: Arhiva companiei
Cum va arăta 2026
„În contextul unei inflații încă prezente, al numărului mai redus de proiecte noi față de anii anteriori și al creșterii costurilor operaționale, îmi este greu să văd o scădere generalizată a prețurilor. Totuși, nu mă mai aștept la creșteri similare celor din anii trecuți, ci mai degrabă la o perioadă de stabilizare, cu creșteri punctuale în anumite zone sau segmente”, susține specialistul.
Acesta este de părere că majorarea impozitelor pe proprietăți în 2026 și, foarte probabil, în 2027 – când se discută despre calcularea impozitului la valoarea de piață – se va reflecta relativ rapid în prețurile chiriilor, proprietarii încercând să transfere aceste costuri către chiriași.
Christian Tudorache apreciază că 2026 va fi un an de așezare a cererii, a ofertei și, implicit, a prețurilor. În zonele unde au existat creșteri rapide și neacoperite de piață, pot apărea primele ajustări negative. În schimb, în orașele și zonele unde evoluția a fost mai echilibrată, sunt posibile ușoare creșteri. Iar această dinamică va fi vizibilă atât pe segmentul de achiziții, cât și pe cel al chiriilor.
Schimbările vor fi vizibile și la nivelul potențialilor clienți. „Cumpărătorul de astăzi este mult mai bine informat și mult mai atent la ceea ce achiziționează. Contează tot mai mult calitatea construcției și a finisajelor, facilitățile incluse, existența locurilor de parcare, spațiile verzi, dar și proximitatea față de punctele de interes”, explică specialistul.
Mai multe apartamente la închiriere
Specialistul a mai adus în prim-plan un aspect adesea ignorat: deși nu avem o statistică oficială, există estimări conform cărora până la 30% dintre locuințe sunt nelocuite.
„Pe măsură ce costurile cu aceste proprietăți cresc - impozite, întreținere, asigurări -, o parte dintre proprietari ar putea decide să le introducă pe piața chiriilor. Dacă acest fenomen va avea o amploare semnificativă, am putea vedea chiar scăderi ale chiriilor în anumite zone”, estimează Tudorache.
Acesta consideră că, în condițiile actuale, imobiliarele rămân atractive pentru investitorii care caută stabilitate, risc mai scăzut sau diversificare pe termen lung. „Dacă vorbim de randamente de peste 10%, imobiliarele nu sunt neapărat cea mai bună soluție, existând alte tipuri de investiții cu potențial mai mare, dar și cu risc mai ridicat. Un randament net realist este de aproximativ 5%, luând în calcul toate costurile operaționale, inclusiv impozitele, care, raportate lunar, nu ar trebui să afecteze semnificativ randamentul.”
