Piața imobiliară intră într-o nouă etapă. Scenariul pe care aproape nimeni nu îl mai lua în calcul

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google Urmărește-ne pe Google News

Piața imobiliară ar putea îngheța. Trei din patru analiști financiari chestionați de CFA România consideră că locuințele din marile orașe sunt supraevaluate, însă cei mai mulți nu se așteaptă ca prețurile să scadă în următoarele 12 luni. Economiștii estimează mai degrabă o perioadă de stagnare, în timp ce Adrian Vascu, vicepreședintele Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, susține că decizia de cumpărare trebuie raportată la nevoile fiecărei persoane, nu doar la prognozele pieței.

Sondajul intern realizat de CFA România arată că 75% dintre participanți consideră că prețurile actuale ale locuințelor sunt supraevaluate. Alte 20% dintre răspunsuri indică faptul că nivelul acestora ar fi corect. Cu toate acestea, numai 26% dintre analiști anticipează o scădere a prețurilor în următorul an. Majoritatea, respectiv 58%, estimează că piața rezidențială va stagna.

Rezultatele indică astfel o diferență între evaluarea nivelului actual al prețurilor și așteptările privind evoluția lor. Chiar dacă locuințele sunt considerate scumpe, analiștii nu văd neapărat o corecție rapidă a pieței.

Piața imobiliară ar putea îngheța. 75% dintre analiști consideră locuințele supraevaluate

Adrian Vascu, vicepreședinte al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, a declarat pentru Ziare.com că nu există o recomandare valabilă pentru toate persoanele care vor să cumpere sau să vândă o locuință. Economistul a îndepărtat discuția de la prognozele generale și a pus accentul pe situația concretă a fiecărui participant la tranzacție.

În opinia sa, un proprietar care are nevoie de bani poate decide să vândă fără să aștepte momentul considerat perfect din punct de vedere financiar. Același principiu se aplică și cumpărătorului care are o nevoie clară și vrea să renunțe la plata chiriei.

„Ce sfat i-aș oferi unui cumpărător sau unui vânzător, ținând cont de piața de astăzi? Nu dau sfaturi, să știți. Nu dau niciun sfat, că nu am eu virtutea și nu sunt vrednic să dau sfaturi. Le-aș spune că eu, dacă aș fi în situația vânzătorului sau cumpărătorului, m-aș gândi de ce aș vrea să fac această tranzacție. Dacă vreau să vând pentru că am nevoie de bani, atunci voi vinde, pentru că banii aceia sunt necesari să fac ceea ce am nevoie: să plec din țară, să îmi plătesc o operație, să îmi plătesc școala copiilor, să fac ceva. Și atunci voi găsi cel mai bun preț într-un interval de timp pe care mi-l propun să fac această tranzacție”, a relatat economistul.

Astfel, prețul nu ar trebui analizat separat de motivul pentru care tranzacția este făcută și de termenul în care persoana are nevoie să o încheie.

De ce cumpărătorii nu ar trebui să aștepte automat scăderea prețurilor

În cazul unei achiziții, Adrian Vascu consideră că decizia trebuie să pornească de la o nevoie reală. Un cumpărător poate prefera să achite rata unui credit în locul chiriei, chiar dacă piața este descrisă drept supraevaluată.

Așteptarea celui mai mic preț poate dura mai mulți ani, iar o eventuală reducere nu este garantată. Economistul a arătat că viața personală și obiectivele unei familii nu pot fi întotdeauna amânate până la apariția celui mai favorabil moment financiar.

„Dacă aș vrea să cumpăr, de ce aș face lucrul ăsta? Dacă eu cumpăr un apartament pentru că am nevoie – mă mut într-un loc pentru că nu mai vreau să plătesc chirie și vreau să stau, mai bine plătesc o rată – atunci vreau să scurtez perioada în care mai pierd bani, să zic, plătind chirie, și am o motivație specială să caut și să închei o tranzacție în această perioadă. Dacă nu am motivația și aș aștepta cel mai ieftin preț, atunci pot să aștept cât e nevoie până când el va apărea sau nu. Așa că fiecare să-și evalueze foarte bine nevoile lui și ce dorește, pentru că viața merge înainte. Degeaba amâni pe criterii financiare, că s-ar putea peste 5 ani sau 7 ani să te apuce vreo boală sau altceva și să nu mai conteze investiția pe care o faci tu în cei mai rentabili termeni financiari. Viața nu se măsoară neapărat într-o rentabilitate”, a punctat economistul.

Decizia de cumpărare poate fi diferită în cazul unei persoane care are nevoie imediată de o locuință față de situația unui investitor care urmărește exclusiv obținerea unui randament.

Previziunile CFA nu garantează evoluția pe piața imobiliară

Adrian Vascu a nuanțat și relevanța sondajului realizat în rândul membrilor CFA România. Acesta a arătat că rezultatele reprezintă opiniile unor economiști și analiști, construite pe baza datelor disponibile în prezent. Ele nu pot fi tratate drept predicții certe privind evoluția prețurilor. Numărul persoanelor care au răspuns și informațiile folosite de acestea pot influența concluziile sondajului.

„Legat de statisticile celor de la CFA, ei sunt economiști, toți de acolo. Adică, depinde câte informații au ei, și cât e de relevant, și câți au răspuns statistic. Da, e o opinie. Pentru că nimeni nu are un glob de cristal să spună ce se întâmplă mâine”, a precizat analistul.

Estimările pot oferi o imagine asupra așteptărilor specialiștilor, însă piața imobiliară poate fi influențată de factori care nu sunt cunoscuți la momentul realizării sondajului. Dobânzile, veniturile populației, oferta de locuințe, costurile de construcție și accesul la finanțare pot modifica atât cererea, cât și prețurile.

Apartamente. Sursa foto: Vlad Ispas | Dreamstime.com

„Niciun cumpărător nu a cumpărat obligat, cu pistolul la tâmplă”

Economistul a respins ideea că descrierea pieței drept supraevaluată ar anula validitatea tranzacțiilor deja încheiate.

Prețul cerut de proprietar nu devine automat prețul unei locuințe. Valoarea efectivă a tranzacției este stabilită atunci când cumpărătorul acceptă suma și achiziția este realizată.

Din acest motiv, chiar dacă analiștii consideră că locuințele sunt prea scumpe, prețurile existente au fost confirmate prin tranzacțiile efectuate voluntar între vânzători și cumpărători.

„Apropo de toată lumea care vorbește despre supraevaluarea pieței. Ce este foarte clar este că niciun cumpărător nu a cumpărat obligat, cu pistolul la tâmplă. Banii care au fost plătiți de către cumpărători au definit, de fapt, prețurile. Vânzătorii pot să ceară oricât. Așa că, dacă spun alții de pe margine că tu ar fi trebuit să plătești mai puțin pe casa ta, e opinia lor”, a relatat economistul.

O locuință poate fi considerată prea scumpă prin raportare la venituri, chirii sau alte criterii de evaluare, însă tranzacția rămâne rezultatul acordului dintre cele două părți.

Achiziția unei locuințe nu încape întotdeauna într-un calcul financiar

Adrian Vascu a arătat că motivele pentru cumpărarea unei case diferă de la o persoană la alta. Unii cumpărători vor să renunțe la chirie, alții au nevoie de mai mult spațiu, se mută în alt oraș, își întemeiază o familie sau cumpără o locuință pentru copii.

În asemenea situații, randamentul financiar nu este singurul criteriu luat în calcul.

„Motivația de a cumpăra case e individuală, ține de multe momente din viață în care îți dorești și îți permiți lucrul ăsta. Așa că, motivațiile pe care noi oamenii le avem când facem asemenea investiții nu sunt într-un calcul strict teoretic, ci țin de raționamentul personal de investiție, care nu poate încăpea în căsuța unui Excel”, a precizat economistul Adrian Vascu.

O persoană poate accepta un preț mai ridicat pentru o locuință aflată într-o zonă potrivită nevoilor sale, în timp ce alta poate decide să aștepte sau să caute o proprietate mai ieftină.

De ce sunt urmărite estimările analiștilor CFA

CFA este prescurtarea denumirii Chartered Financial Analyst, o calificare internațională destinată profesioniștilor din domeniul financiar și al investițiilor.

Pentru obținerea titlului, candidații trebuie să promoveze trei examene. Programul este administrat de CFA Institute, organizație cu sediul în Statele Unite și cu o rețea de 135 de societăți membre la nivel internațional. În România, profesioniștii care dețin această calificare sunt reuniți în CFA România.

Estimările publicate de organizație nu reprezintă garanții privind viitorul economiei sau al pieței imobiliare. Ele sunt urmărite deoarece sintetizează așteptările unui grup de profesioniști care lucrează în investiții, analiză financiară și administrarea activelor.

Sondajele pot funcționa ca un barometru al încrederii și al percepției asupra economiei, chiar dacă predicțiile nu se confirmă întotdeauna.

Estimările pot influența comportamentul investitorilor

Într-o piață cu o lichiditate mai redusă, precum cea din România, opiniile analiștilor pot deveni repere pentru investitorii instituționali. Prognozele referitoare la inflație, cursul euro-leu, ROBOR sau dobânda de politică monetară sunt folosite în evaluarea riscurilor și în construirea unor scenarii de investiții.

Atunci când CFA România publică o estimare, aceasta poate deveni un punct de comparație pentru administratorii de fonduri, brokeri și alți participanți la piață.

O diferență importantă între evoluția reală și consensul analiștilor poate determina modificarea portofoliilor și a strategiilor financiare.

Estimările nu produc singure aceste schimbări, dar contribuie la formarea așteptărilor.

Legătura dintre prognozele de pe piața imobiliară și politica monetară

Banca Națională a României nu își stabilește deciziile exclusiv pe baza sondajelor CFA, însă urmărește așteptările existente în piață. Prognozele privind inflația sunt importante deoarece arată în ce măsură profesioniștii din domeniul financiar au încredere că obiectivele băncii centrale vor fi atinse.

O diferență mare între estimările pieței și ținta BNR poate arăta că mesajele instituției nu sunt considerate suficient de credibile.

Într-o astfel de situație, banca centrală poate ajusta modul în care comunică sau poate lua măsuri pentru influențarea așteptărilor din economie.

Sondajele CFA oferă astfel o imagine asupra modului în care o parte din piața imobiliară interpretează politica monetară și evoluțiile macroeconomice.

Cum ajung estimările în calculele bursiere

Previziunile privind creșterea economică, inflația și dobânzile sunt folosite și în evaluarea companiilor listate la bursă. Analiștii utilizează aceste informații în modelele de tip Discounted Cash Flow, prin care estimează valoarea prezentă a veniturilor viitoare ale unei societăți.

O modificare a dobânzilor poate schimba evaluarea unei companii, în timp ce evoluția cursului valutar poate influența veniturile exportatorilor sau costurile importatorilor.

Piața de capital din România este dominată de companii din domeniul energetic și financiar, iar lichiditatea este mai redusă decât pe bursele mari. În acest context, un consens privind dobânzile, cursul de schimb sau inflația poate influența modul în care casele de brokeraj și investitorii evaluează acțiunile.