Un detaliu important poate schimba radical prețul unei locuințe noi. Ce trebuie să verifice cumpărătorii

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google Urmărește-ne pe Google News

Cumpărarea unei locuințe nu înseamnă doar negocierea prețului. Regimul de TVA poate modifica semnificativ suma pe care o vei plăti, potrivit Legii 227/2015.

Pentru persoanele care cumpără o locuință nouă de la un dezvoltator imobiliar, TVA-ul reprezintă una dintre cele mai importante componente ale prețului final.

Diferența dintre aplicarea unei cote reduse și aplicarea cotei standard poate însemna economii sau costuri suplimentare de zeci de mii de lei.

În ultimii ani, legislația fiscală privind TVA-ul aplicat locuințelor a fost modificată de mai multe ori. Au existat schimbări privind cota redusă, condițiile de acordare a facilității fiscale și perioadele tranzitorii pentru contractele deja încheiate.

Din acest motiv, momentul semnării documentelor și condițiile prevăzute de lege pot avea un impact direct asupra costului unei achiziții.

Ce reprezintă TVA-ul aplicat locuințelor

Taxa pe valoarea adăugată (TVA) este un impozit indirect aplicat majorității bunurilor și serviciilor comercializate în România. În cazul locuințelor noi, TVA-ul este inclus în prețul plătit dezvoltatorului sau altui vânzător care acționează ca persoană impozabilă.

Este important de înțeles că această taxă nu se aplică automat oricărei tranzacții imobiliare. În practică, diferența este dată de statutul vânzătorului.

În general, TVA-ul este datorat atunci când locuința este cumpărată de la:

• un dezvoltator imobiliar;
• o societate comercială;
• o persoană care desfășoară o activitate economică și este obligată să colecteze TVA

În schimb, vânzările obișnuite între persoane fizice nu presupun, de regulă, aplicarea TVA-ului, cu excepția situațiilor în care legislația fiscală consideră că vânzătorul desfășoară o activitate economică impozabilă.

De ce contează TVA-ul

Mulți cumpărători se concentrează asupra:

• amplasării locuinței;
• compartimentării;
• suprafeței utile;
• costului creditului;
• avansului.

Totuși, TVA-ul poate modifica semnificativ valoarea finală achitată.

De exemplu, la o locuință evaluată la 500.000 de lei fără TVA, diferența dintre două cote de taxă poate însemna zeci de mii de lei în plus la prețul final.

TVA. Sursa foto: AI

Din acest motiv, înainte de semnarea contractului este recomandată verificarea tuturor condițiilor fiscale aplicabile.

Cum a evoluat TVA-ul pentru locuințe

Legislația fiscală a fost modificată succesiv pentru a adapta regimul de taxare al locuințelor noi.

Până la sfârșitul anului 2023, anumite locuințe eligibile puteau beneficia de o cotă redusă de 5%, dacă erau îndeplinite condițiile prevăzute de Codul fiscal.

Începând cu 1 ianuarie 2024, facilitatea a fost modificată, iar cota redusă a devenit de 9% pentru locuințele care îndeplineau criteriile legale.

Ulterior, prin noile modificări fiscale, cota standard de TVA a fost majorată la 21%, iar regimul preferențial a fost restrâns, fiind păstrate doar anumite situații tranzitorii prevăzute expres de lege.

Aceste schimbări au făcut ca data semnării documentelor și existența unor antecontracte să devină elemente esențiale în stabilirea taxei datorate.

Cine putea beneficia de cota redusă

Facilitatea fiscală nu a fost destinată tuturor cumpărătorilor și nici tuturor locuințelor.

Printre condițiile care au existat în legislație s-au numărat:

• cumpărătorul să fie persoană fizică;
• locuința să respecte limita maximă de suprafață utilă prevăzută de lege;
• valoarea imobilului să se încadreze în plafonul legal;
• facilitatea să fie utilizată în condițiile stabilite de Codul fiscal
• verificarea achiziției prin registrul special administrat în cadrul sistemului fiscal

Neîndeplinirea chiar și a uneia dintre condiții conducea la aplicarea cotei standard de TVA.

Ce sunt măsurile tranzitorii

În dreptul fiscal, modificările legislative nu produc întotdeauna efecte identice pentru toate contractele aflate în derulare.

Pentru a evita situațiile în care cumpărătorii ar fi fost afectați de schimbarea regulilor după plata unui avans, legiuitorul a introdus măsuri tranzitorii.

Acestea au permis, în anumite cazuri expres prevăzute, aplicarea regimului fiscal anterior, dacă existau documente și plăți efectuate înainte de intrarea în vigoare a noilor dispoziții.

Tocmai de aceea, două apartamente identice cumpărate în perioade diferite pot avea un regim fiscal diferit.

Momentul semnării contractului poate fi decisiv

Un aspect adesea trecut cu vederea este faptul că regimul TVA nu este determinat exclusiv de momentul rezervării locuinței.

În practică, foarte important este momentul în care intervine exigibilitatea taxei, adică momentul stabilit de legislația fiscală în care TVA devine datorată.

Semnare contract. Sursa foto: Freepik

În cazul unei tranzacții imobiliare, data contractului autentic de vânzare-cumpărare poate influența direct cota de TVA aplicabilă, cu respectarea regulilor și excepțiilor prevăzute de lege.

Din acest motiv, cumpărătorii ar trebui să analizeze atent calendarul tranzacției înainte de semnarea documentelor.

De ce notarul are un rol important

În ultimii ani, atribuțiile notarilor publici au devenit mai complexe în ceea ce privește aplicarea cotei reduse de TVA.

Notarul nu are doar rolul de a autentifica actul de vânzare-cumpărare.

În situațiile prevăzute de legislație, acesta verifică dacă sunt îndeplinite condițiile necesare pentru aplicarea facilității fiscale și operează informațiile relevante în registrul special destinat acestor tranzacții.

Acest mecanism urmărește prevenirea utilizării nelegale a cotei reduse și asigurarea unei evidențe unitare la nivel național.

Registrul achizițiilor cu TVA redus

Pentru verificarea condițiilor prevăzute de lege funcționează Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA.

Acesta este utilizat în cadrul procedurilor notariale și conține informații referitoare la tranzacțiile care beneficiază de facilitatea fiscală.

Prin consultarea registrului se poate verifica dacă persoana respectivă a beneficiat deja de facilitate în condițiile stabilite de lege.

În funcție de rezultatul verificării, notarul stabilește dacă poate fi aplicată cota redusă sau dacă tranzacția trebuie taxată cu cota standard.

Ce informații sunt consemnate

Pentru fiecare tranzacție eligibilă sunt înscrise date relevante privind:

• cumpărătorul;
• vânzătorul;
• adresa locuinței;
• valoarea tranzacției;
• actul autentic;
• notarul instrumentator;
• cota de TVA aplicată.

Aceste informații contribuie la trasabilitatea facilității fiscale și la prevenirea dublei utilizări a regimului preferențial.

Exemple care arată de ce TVA-ul este important

Să presupunem că două apartamente au același preț de bază, respectiv 550.000 de lei fără TVA.

În funcție de regimul fiscal aplicabil, suma finală achitată poate diferi considerabil.

Piața imobiliară. Sursă foto: Freepik

Diferența dintre o cotă redusă și cota standard poate ajunge la zeci de mii de lei, ceea ce influențează:

• valoarea avansului;
• suma finanțată prin credit;
• ratele lunare;
• costul total suportat de cumpărător.

Din acest motiv, TVA-ul trebuie analizat încă din etapa negocierii contractului.

Cele mai frecvente greșeli făcute de cumpărători

Specialiștii în domeniul imobiliar și fiscal recomandă evitarea unor erori frecvente:

• presupunerea că toate apartamentele noi beneficiază de TVA redus;
• ignorarea condițiilor prevăzute de lege;
• semnarea documentelor fără verificarea regimului fiscal aplicabil;
• neclarificarea modului în care este exprimat prețul – cu TVA inclus sau fără TVA;
• amânarea discuției privind taxele până în ziua autentificării.

O analiză realizată înainte de semnarea contractului poate evita costuri suplimentare importante.

Întrebări frecvente

TVA-ul diferă de la un județ la altul? Nu. TVA-ul este reglementat prin legislația fiscală națională și se aplică uniform în întreaga țară.

Cine stabilește ce cotă se aplică? Aplicarea cotei rezultă din prevederile Codului fiscal și din verificarea condițiilor legale în cadrul tranzacției.

Este suficientă plata unui avans pentru a beneficia de o cotă redusă? Nu neapărat. Existența unui avans nu este, singură, suficientă. Contează ansamblul condițiilor prevăzute de lege și eventualele dispoziții tranzitorii aplicabile.

Poate fi modificată legislația privind TVA? Da. Regimul TVA este stabilit prin lege și poate fi modificat de Parlament sau prin alte acte normative adoptate potrivit procedurilor legale. Din acest motiv, cumpărătorii ar trebui să consulte întotdeauna forma actualizată a legislației înainte de încheierea tranzacției.