De la începutul anului viitor, impozitul pe locuințe va fi calculat pe baza valorii reale de piață a proprietății. Prin urmare, sumele fixe aplicate până acum vor fi eliminate. Evaluarea va fi efectuată doar de experți autorizați, care vor utiliza una dintre cele trei metode standard: comparația cu alte proprietăți similare, analiza veniturilor generate sau calculul costului de reconstrucție.

Crește impozitul pe locuințe

Această modificare ar putea duce la creșteri semnificative în cazul impozitului pe locuințe, în special în marile orașe, unde majorările pot ajunge la câteva sute de euro anual.

Potrivit Ordonanței Guvernului nr. 24/2011, cu modificările aduse prin Legea nr. 99/2013, estimarea valorii unei proprietăți se realizează exclusiv de experți autorizați, iar rezultatul este consemnat într-un raport oficial. Documentul poate fi utilizat și de autoritățile fiscale.

Cum va fi calculată valoarea proprietății

Valoarea de piață este definită ca prețul la care o proprietate ar putea fi vândută între două părți informate, în condiții normale de concurență, fără presiuni, după o perioadă rezonabilă de expunere pe piață.

Cea mai răspândită metodă folosită în evaluări este cea comparativă, care constă în analizarea unor proprietăți vândute în aceeași zonă sau în condiții asemănătoare.

Evaluatorii iau în calcul factori precum:

• prețul mediu pe metru pătrat;
• numărul de camere;
• anul construcției;
• poziția în clădire sau cartier;
• calitatea finisajelor.

Pe baza acestor elemente, se aplică coeficienți de ajustare pentru a obține o valoare corectă și reprezentativă a imobilului evaluat.

Costuri mai mari pentru proprietarii de locuințe

Metoda evaluării prin venit este utilizată mai ales pentru proprietățile cu potențial de generare a unor câștiguri, cum ar fi locuințele închiriate sau spațiile comerciale. Valoarea imobilului se calculează pornind de la veniturile anuale estimate, ajustate prin tehnici specifice precum:

• capitalizarea directă, care stabilește valoarea prin raportarea venitului la randamentul așteptat;
• actualizarea fluxurilor de numerar, folosită pentru perioade mai lungi și venituri variabile.

Această metodă pune accent pe rentabilitatea economică a proprietății, nu doar pe caracteristicile fizice ale acesteia.

Pe de altă parte, abordarea prin cost este folosită atunci când nu există suficiente date de piață și se aplică în special pentru:

• proprietăți unice, dificil de comparat
• clădiri noi fără istoric de tranzacții
• imobile situate în zone cu o piață imobiliară stagnantă

În această situație, evaluarea începe prin calcularea costului necesar pentru reconstruirea clădirii, la care se adaugă valoarea terenului, cheltuielile pentru infrastructură, costurile administrative și profitul estimat al dezvoltatorului. Din acest total se scad deprecierile cauzate de uzura fizică, deficiențele funcționale, scăderea valorii zonei și învechirea tehnologică a materialelor.

Până la 200 de euro în plus pentru proprietarii din marile orașe

Ministerul Finanțelor atrage atenția că această recalculare a valorii de piață ar putea determina o creștere a impozitului anual cu până la 200 de euro pentru o locuință medie situată în orașe mari. Impactul va fi mai pronunțat în orașe cu prețuri în creștere, precum București, Cluj-Napoca, Brașov sau Constanța.