Cum a blocat Ministerul Dezvoltării urbanismul din România. Bâlbele juridice din Codul Amenajării Teritoriului

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google Urmărește-ne pe Google News

La o lună de la intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației a publicat un prim set de „Clarificări privind aplicarea Legii nr. 169/2026”. Documentul răspunde la cincisprezece întrebări venite de la primării, proiectanți și cetățeni. Pentru o administrație locală care aplică de o lună o lege fără norme de aplicare, fără comisii de avizare operaționale și cu formulare adoptate peste noapte, efortul este util. Documentul care oferă aceste răspunsuri are însă o problemă de construcție, conform juridiece.ro.

El pornește de la teza că procedura de urbanism și cea de autorizare încep cu certificatul de urbanism, dar aplică această teză doar acolo unde convine și o abandonează acolo unde ar produce rezultate incomode. La final, ministerul recunoaște că definiția procentului de ocupare a terenului din Cod este rezultatul unei erori și că textul se află în procedură de rectificare. Această recunoaștere are o consecință pe care documentul nu o spune: până la intervenția Parlamentului, documentațiile noi de urbanism sunt, practic, blocate. Înainte de a discuta însă ce spune documentul, trebuie stabilit ce este el din punct de vedere juridic.

Cum a blocat Ministerul Dezvoltării urbanismul din România. Bâlbele juridice din Codul Amenajării Teritoriului

Întrebarea privind natura juridică nu este teoretică. De răspuns depinde dacă un arhitect-șef poate refuza un certificat de urbanism invocând poziția ministerului, dacă o instanță de contencios trebuie să țină seama de ea și dacă un beneficiar care s-a încrezut în ea este protejat atunci când interpretarea se dovedește greșită. Documentul nu are număr de înregistrare, nu este semnat, nu este aprobat prin ordin al ministrului, nu a fost supus procedurii de transparență decizională și nu a fost publicat în Monitorul Oficial. Chiar autorul îl prezintă modest, ca pe o secțiune dedicată clarificărilor tehnice și juridice, în care vor fi comunicate progresiv răspunsuri la întrebările venite din teritoriu. Formal, este o colecție de opinii ale aparatului ministerului, publicată pe site-ul instituției.

O asemenea colecție nu poate fi o interpretare oficială a legii. Interpretarea oficială a unui act normativ se face printr-un act de același nivel, adoptat de autoritatea care a emis actul interpretat. Pentru o lege, singura interpretare cu forță obligatorie este legea interpretativă adoptată de Parlament, care se integrează în actul interpretat. Ministerul nu a adoptat Legea nr. 169/2026. A fost doar inițiatorul proiectului, iar textul final este rezultatul voinței parlamentare, inclusiv al amendamentelor pe care ministerul însuși le declară, în răspunsul privind POT, greșit procesate. Faptul că ministerul a redactat proiectul nu îl face interpret autentic al legii votate, după cum autorul unei expuneri de motive nu devine, prin aceasta, legiuitor.

Cui i se adresează documentul

Documentul nu este nici act normativ al administrației centrale. Ministerul are competență normativă secundară, exercitată prin ordine emise în executarea legii, care trebuie adoptate cu respectarea procedurii de transparență și publicate în Monitorul Oficial. Un act normativ nepublicat este inexistent. De altfel, atunci când a vrut să reglementeze cu forță obligatorie, ministerul a știut să o facă: formularele au fost aprobate prin Ordinul nr. 975/2026, iar procedura documentațiilor de urbanism prin Ordinul nr. 1022/2026. Clarificările au fost lăsate intenționat în afara acestei forme.

Rămâne întrebarea cui i se adresează totuși documentul. Singurul temei pe care o opinie a ministerului poate produce efecte este subordonarea ierarhică.

Funcționarul din minister este ținut de instrucțiunile conducerii instituției și își poate angaja răspunderea disciplinară dacă aplică altă interpretare decât cea asumată oficial. Același raționament se extinde, cu nuanțe, la structurile aflate în subordinea sau coordonarea ministerului, cum este Inspectoratul de Stat în Construcții, și la Comisia națională de avizare integrată, care funcționează în subordinea ministerului. Aici se află zona în care documentul poate produce efecte practice: în controalele ISC asupra autorizațiilor emise și în constatarea neactualizării planurilor urbanistice generale, care atrage interdicția accesului la fonduri publice. În afara acestui perimetru, documentul nu obligă pe nimeni.

Nu obligă, în primul rând, administrația publică locală. Administrația locală se întemeiază pe principiile descentralizării și autonomiei locale, iar între autoritățile centrale și cele locale nu există raporturi de subordonare. Primarul care emite un certificat de urbanism sau o autorizație de construire, consiliul local care aprobă un PUZ și arhitectul-șef care semnează un aviz acționează ca autorități autonome, sub imperiul legii, nu al instrucțiunilor unui minister.

Documentul nu obligă instanțele

Arhitectul-șef este funcționar al primăriei sau al consiliului județean, nu al ministerului. El poate lua în considerare opinia ministerului, dar actul pe care îl emite se judecă exclusiv după lege și nu se poate apăra în fața instanței spunând că a urmat clarificările ministerului, dacă acestea contrazic textul Codului. Documentul nu obligă, în al doilea rând, prefectul, care exercită controlul de legalitate asupra actelor autorităților locale și poate ataca în contencios o hotărâre de aprobare a unui PUZ sau o dispoziție de aprobare a unui PUD, chiar dacă acestea au fost adoptate conform poziției ministerului.

În al treilea rând, și cel mai important, documentul nu obligă instanțele. Judecătorul de contencios aplică legea, iar unificarea interpretării ei se face prin recursul în interesul legii și prin hotărârea prealabilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție, precum și prin deciziile Curții Constituționale. Opinia unui minister are, în fața instanței, cel mult valoarea unui argument doctrinar, a cărui forță depinde de calitatea raționamentului, nu de autoritatea emitentului.

Construcții. Sursa foto: AI

Există aici un paradox. Tocmai pentru că nu produce efecte juridice, documentul scapă controlului judecătoresc, fiindcă nu este act administrativ în sensul Legii contenciosului administrativ. Situația se schimbă însă dacă documentul adaugă la lege reguli pe care Codul nu le conține, iar autoritățile locale și ISC îl aplică drept obligatoriu. Stabilirea datei inițierii procedurii la data emiterii certificatului de urbanism, extinderea regimului PUD din Cod asupra documentațiilor inițiate sub legea veche sau mutarea cererilor întemeiate pe art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 pe procedura regularizării nu sunt simple explicații ale textului.

Autorizația emisă pe baza unei interpretări greșite rămâne nelegală

Sunt reguli noi. În măsura în care produce astfel de efecte, documentul devine un act normativ deghizat, adoptat fără competență, fără transparență și fără publicare. Instanțele de contencios au tratat constant circularele și instrucțiunile ministeriale care completează legea ca acte normative supuse controlului de legalitate, iar pentru cele nepublicate sancțiunea este inexistența. Ministerul este prins, prin urmare, într-o alegere. Fie documentul este o simplă opinie și nu poate fi opus nimănui, fie este un act normativ ascuns, iar atunci este lovit de un viciu de formă insurmontabil. În niciuna dintre variante nu poate constitui temei pentru un refuz, pentru o sancțiune sau pentru anularea unui act emis conform legii.

Documentul are totuși o valoare, care nu este una normativă. Pentru beneficiarul care și-a organizat conduita după interpretarea publicată a ministerului, poziția oficială a administrației centrale poate fonda protecția încrederii legitime și exclude reaua-credință. Ea poate servi și ca argument pentru înlăturarea răspunderii contravenționale sau disciplinare atunci când interpretarea urmată se dovedește greșită. Este însă o protecție a persoanei, nu o validare a actului.

Autorizația emisă pe baza unei interpretări greșite rămâne nelegală, chiar dacă beneficiarul este de bună-credință. Din aceste premise decurge și modul în care trebuie citit restul documentului: răspunsurile ministerului sunt interpretări, supuse acelorași criterii ca orice opinie doctrinară, adică fidelitatea față de text, coerența internă și conformitatea cu Constituția.

Tranziția procedurală și încurcăturile create de noile formulare

Răspunsul la întrebarea a patra fixează data inițierii procedurii în sensul art. 582 alin. (6) din Cod. Pentru documentațiile inițiate de persoane private, ministerul consideră că data inițierii este data emiterii certificatului de urbanism, pentru că din acest act solicitantul află că trebuie demarată elaborarea documentației. Criteriul legii este altul. Art. 582 leagă legea aplicabilă de data la care actul administrativ prin care a fost demarată procedura a fost adus la cunoștința terților.

Legea folosește un criteriu obiectiv, de publicitate, pentru că procedura de urbanism este una cu participarea publicului, iar terții trebuie să știe de la ce moment se află în fața unui plan în curs. Ministerul îl înlocuiește cu un criteriu subiectiv, al cunoașterii de către solicitant. Certificatul de urbanism nu este adus la cunoștința terților în sensul procedurii de planificare, nu declanșează consultarea publicului și nu angajează autoritatea la nimic. Prin natura lui, el este un act de informare.

Primul act care deschide cu adevărat procedura unui PUZ este avizul de oportunitate, însoțit de informarea publicului. Efectul practic al interpretării nu este neutru. Un certificat de urbanism emis în iulie 2026, cu valabilitate de până la doi ani și cu posibilitate de prelungire, permite ca un PUZ pentru care nici măcar nu s-a cerut avizul de oportunitate să fie elaborat, avizat și aprobat după Legea nr. 350/2001 până în 2028 sau 2029. Cum art. 582 nu conține niciun termen de decădere pentru procedurile vechi, legea abrogată va continua să producă efecte ani de zile, pe o bază pe care textul nu o autorizează.

Dublul regim juridic va dura ani de zile

Împreună cu răspunsul la prima întrebare, potrivit căruia toate cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează pe legea în vigoare la data înregistrării, indiferent de obiect și de faza procedurii, interpretarea ministerului face din ultraactivitatea Legii nr. 350/2001 regula, iar din aplicarea Codului excepția. Pentru beneficiari, rezultatul este favorabil, iar pentru cererile de certificat nesoluționate la 24 august corectează o nedreptate reală, fiindcă solicitantul nu poate suporta întârzierea administrației. Problema este că soluția nu decurge din lege, iar o interpretare generoasă, dar lipsită de temei, poate fi răsturnată oricând de o instanță sesizată de un vecin, de o asociație sau de prefect.

Răspunsul la întrebarea a doua privește formularele și, indirect, normele de aplicare. Ministerul arată că Ordinele nr. 839/2009 și nr. 233/2016, împreună cu formularele lor, sunt abrogate de la 25 august 2026, dar că actele emise pe cererile vechi și actele subsecvente certificatelor emise sub legea veche vor fi necesare încă cel puțin doi până la patru ani. Recunoașterea este onestă și confirmă ceea ce textul art. 582 lăsa să se întrevadă: dublul regim juridic va dura ani de zile. Soluția oferită este însă incompletă.

Ministerul spune că cererile vechi se rezolvă pe formularele vechi, dar nu spune nimic despre normele metodologice din care fac parte acele formulare. Procedurile soluționate pe Legea nr. 50/1991 au nevoie nu doar de formulare, ci și de conținutul-cadru al documentației tehnice, de regulile privind avizele și de termenele procedurale, toate cuprinse în ordinele pe care ministerul le declară abrogate. Singura construcție coerentă este aceea că ultraactivitatea legii vechi, consacrată de art. 582, atrage și ultraactivitatea normelor ei de aplicare, ca accesoriu al legii care continuă să producă efecte. Această soluție trebuia însă scrisă într-un ordin, printr-o dispoziție tranzitorie expresă, nu dedusă dintr-un răspuns publicat pe site. Altfel, o autorizație emisă în 2027 pe Legea nr. 50/1991 va fi emisă pe baza unor norme metodologice pe care emitentul lor le consideră ieșite din vigoare.

Ministerul nu poate susține ambele teze deodată

Tot aici apare o soluție hibridă greu de justificat. Cererile înregistrate după 25 august, chiar dacă se sprijină pe un certificat de urbanism sau pe un aviz emis sub legea veche, se depun pe formularul nou, dar analiza pe fond se face după legea aplicabilă procedurii. Rezultatul este o cerere întocmită după Cod, pentru o procedură judecată după Legea nr. 50/1991. Formularul nu este neutru. El stabilește actele care trebuie anexate, iar formularul nou cere documentația prevăzută de Cod, nu cea prevăzută de legea veche. Solicitantul trebuie deci să depună, pe un formular care îi cere un proiect pentru autorizarea construirii, o documentație care, pe fond, este analizată ca documentație tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor potrivit legii abrogate.

Răspunsul la întrebarea a opta merge mai departe. Ministerul afirmă că procedura de autorizare începe cu solicitarea certificatului de urbanism și se încheie cu recepția la terminarea lucrărilor.

Dacă teza ar fi luată în serios, întregul ciclu, de la certificat la recepție, ar rămâne supus legii de la data certificatului. Imediat după ce enunță principiul, ministerul aplică totuși unei autorizații emise în temeiul Legii nr. 50/1991 regulile noului Cod: prelungirea o singură dată cu cel mult 12 luni, noua autorizație pentru finalizarea lucrărilor și autorizația de modificare. Formula repetată în document, potrivit căreia cererea se depune pe formularul nou, iar analiza pe fond se face în baza legislației aplicabile procedurii, nu rezolvă contradicția. Dacă procedura a început sub Legea nr. 50/1991, prelungirea și modificarea sunt etape ale aceleiași proceduri și ar trebui să urmeze legea veche. Dacă sunt proceduri noi, supuse Codului, atunci procedura nu a început cu certificatul de urbanism. Ministerul nu poate susține ambele teze deodată.

Aceeași alegere de conveniență apare la întrebarea a treia

Aplicarea art. 310 alin. (5) din Cod unei autorizații emise sub Legea nr. 50/1991 ridică și o problemă de retroactivitate. Durata de valabilitate a autorizației și posibilitatea de a o prelungi fac parte din regimul juridic al dreptului de a construi, așa cum a fost conferit la data emiterii. A supune prelungirea unei autorizații vechi condițiilor legii noi, eventual mai restrictive ca termen sau ca formalitate, înseamnă a modifica efectele unui act administrativ individual emis și intrat în circuitul civil, fără ca legiuitorul să o fi dispus expres. Cel puțin pentru autorizațiile emise înainte de 25 august, prelungirea ar trebui să se facă în condițiile legii sub care au fost emise.

Același raționament se aplică prelungirii certificatelor de urbanism emise sub legea veche, pe care ministerul o trimite, fără nicio distincție, pe formularul nou.

Aceeași alegere de conveniență apare la întrebarea a treia. Ministerul admite ca un Plan urbanistic de detaliu elaborat și analizat în comisia tehnică înainte de 25 august să fie aprobat ca Proiect urbanistic de detaliu prin dispoziție a primarului, dacă respectă Codul. Or, potrivit logicii din răspunsul la întrebarea a patra, procedura acestui PUD a fost inițiată prin certificatul de urbanism emis sub legea veche și rămâne supusă Legii nr. 350/2001, care atribuia competența de aprobare consiliului local.

Competența organului emitent este de ordine publică. Ea nu se alege după cum îi convine beneficiarului mai mult o lege sau alta, iar principiul legii mai favorabile nu funcționează în dreptul administrativ ca în dreptul penal. O dispoziție a primarului care aprobă o documentație aflată, potrivit propriei interpretări a ministerului, sub regimul legii vechi este emisă de un organ necompetent și poate fi anulată la cererea prefectului sau a oricărui terț vătămat.

Ce se întâmplă cu construcțiile nelegale și clădirile vechi

Contradicția devine cea mai vizibilă la întrebarea a douăsprezecea, unde efectul este defavorabil cetățeanului. Pentru cererile de intrare în legalitate după art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 înregistrate înainte de 25 august, ministerul nu mai aplică regula din răspunsul la prima întrebare. Motivează că procedura trebuie să înceapă cu obținerea unui certificat de urbanism, care se va emite după Cod, și trimite noile solicitări către autorizația de regularizare.

Cererea depusă în iulie 2026, care potrivit primului răspuns trebuia soluționată pe legea în vigoare la data înregistrării, este mutată astfel pe legea nouă. Justificarea nu este juridică, ci de politică legislativă: ministerul arată că faptele vizate de art. 37 alin. (6) trebuie ferm descurajate. Se poate discuta cât de fericit a fost mecanismul din Legea nr. 50/1991, dar opțiunea de a-l elimina aparține legiuitorului, care a stabilit în art. 582 că cererile depuse sub legea veche se soluționează după legea veche. Un document interpretativ nu poate ignora această regulă pentru că autorul lui dezaprobă conduita solicitantului. În plus, tratamentul diferit al unor cereri înregistrate în aceeași zi, după cum privesc un certificat de urbanism obișnuit sau o intrare în legalitate, încalcă egalitatea în fața legii.

Actul emis sub legea veche își produce efectele sub legea nouă

Răspunsul la întrebarea a treisprezecea este, dimpotrivă, corect și util. Pentru lucrările executate fără autorizație sau pentru care nu mai pot fi reconstituite actele privind legalitatea execuției, realizate înainte de 1 august 2001, se aplică în continuare mecanismul de înscriere în cartea funciară din Legea nr. 7/1996, pe baza certificatului de atestare fiscală și fără certificat de atestare a edificării. Construcțiile pentru care s-a eliberat un certificat de atestare a edificării în temeiul art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 înainte de intrarea în vigoare a Codului pot fi înscrise pe baza acestui certificat.

Soluția respectă principiul tempus regit actum: actul emis sub legea veche își produce efectele sub legea nouă. Tocmai de aceea, contrastul cu răspunsul la întrebarea a douăsprezecea este izbitor. Ministerul protejează certificatele emise înainte de 25 august, dar refuză să finalizeze pe legea veche cererile pentru aceleași certificate depuse înainte de aceeași dată. Linia este trasă la data emiterii actului, nu la data cererii, deși răspunsul la prima întrebare o trăsese la data înregistrării cererii. Ceea ce desparte cele două categorii este doar viteza cu care a lucrat primăria.

Trebuie adăugată o precizare pe care documentul nu o face. Înscrierea în cartea funciară a unei construcții anterioare anului 2001 nu echivalează cu legalitatea ei urbanistică. Cartea funciară face opozabil dreptul de proprietate asupra construcției, nu atestă că aceasta a fost ridicată conform unei autorizații. Pentru asemenea construcții rămân deschise întrebările legate de termenul de prescripție de zece ani introdus de Cod pentru acțiunea în desființare și de momentul de la care acesta curge în cazul construcțiilor finalizate înainte de intrarea în vigoare a Codului. Documentul ministerului nu le atinge.

Schimbări pentru arhitectul-șef și condițiile de exercitare a semnăturii

Răspunsul la întrebarea a cincea privește funcționarii din structurile de urbanism care nu îndeplinesc condițiile noi prevăzute de Cod. Ministerul invocă art. 4651 din Codul administrativ, potrivit căruia, atunci când se modifică condițiile de ocupare a unei funcții publice, acestea se consideră îndeplinite de funcționarii care le îndeplineau la data numirii, cu obligația de a se conforma noilor condiții în cel mult 36 de luni. Concluzia ministerului este că activitatea de emitere a certificatelor și autorizațiilor nu trebuie întreruptă și că arhitecții-șefi nu trebuie reconfirmați. Soluția este corectă pentru titularii funcțiilor publice. Ea are însă două limite pe care documentul nu le semnalează.

Prima privește persoanele care exercită atribuțiile structurii de specialitate prin dispoziție a primarului, fără a ocupa funcția de arhitect-șef, situație frecventă în comune. Art. 4651 protejează stabilitatea în funcția publică, nu delegarea unei competențe. Persoana căreia primarul i-a delegat atribuții de urbanism nu ocupă o funcție ale cărei condiții s-au schimbat. Ea exercită o competență pentru care Codul cere acum alte condiții, iar dispoziția de delegare trebuie verificată în raport cu legea în vigoare la data fiecărui act semnat.

A doua limită ține de distincția dintre condițiile de ocupare a funcției și condițiile de exercitare a unei competențe. Dacă o dispoziție a Codului condiționează semnarea sau avizarea unui anumit act de o calificare, ea este o regulă de competență, nu o condiție de ocupare a postului. Garanția stabilității din Codul administrativ nu acoperă o asemenea regulă. Un act semnat de o persoană care nu îndeplinește condiția de competență poate fi contestat pe acest temei, oricât de protejată ar fi persoana în funcția ei. Autoritățile locale ar face bine să verifice, pentru fiecare categorie de acte, dacă cerința din Cod privește postul sau actul.

Ce este permis în unele situații

Răspunsul la întrebarea a șasea precizează că dreptul de semnătură acordat de Registrul Urbaniștilor din România sau de Ordinul Arhitecților din România nu este o condiție pentru ocuparea funcției de arhitect-șef. Distincția dintre activitatea curentă a funcționarului, care verifică și avizează, și activitatea de elaborare a documentațiilor, care presupune drept de semnătură, este corectă. Consecința ei trebuie însă spusă până la capăt.

Ministerul arată că, în anumite situații, Codul permite ca planurile și proiectele de interes public să fie elaborate direct de specialiștii din administrație, fără procedură de achiziție publică. În acest caz, specialistul care elaborează trebuie să aibă drept de semnătură, pentru că documentațiile elaborate fără drept de semnătură sunt lovite de nulitate. Mai important, elaborarea în regie proprie creează o confuzie între elaborator și verificator. Aceeași structură care întocmește documentația o verifică, o avizează și o propune spre aprobare. Pentru ca această posibilitate să nu devină o sursă de conflicte de interese și de acte vulnerabile în contencios, verificarea documentațiilor elaborate în regie proprie ar trebui încredințată comisiei tehnice sau unei alte structuri decât cea care le-a elaborat.

Regimul terenurilor, parcelările și conectarea la utilități

Răspunsul la întrebarea a paisprezecea, privind superficia, folosește aceeași metodă de interpretare extensivă, de data aceasta cu un rezultat bun. Art. 245 alin. (3) din Cod permite executarea lucrărilor titularilor dreptului de proprietate și titularilor altor drepturi reale corespunzătoare proprietății publice. Ministerul consideră enumerarea exemplificativă și include în ea superficia, pe temeiul art. 693 din Codul civil. Soluția este corectă ca politică și singura rezonabilă pentru proiectele de energie regenerabilă și pentru dezvoltările imobiliare structurate pe superficie. Textul este însă redactat limitativ, iar superficia asupra unui teren proprietate privată nu este nici proprietate, nici drept real corespunzător proprietății publice. Un notar, o bancă finanțatoare sau o instanță pot citi textul literal, iar opinia ministerului, pentru motivele arătate în prima parte, nu îi obligă. Pentru beneficiar, ea reduce riscul fără să îl elimine. Soluția rămâne completarea art. 245 printr-o lege.

Răspunsul la întrebarea a zecea privește certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale, una dintre cele mai importante noutăți ale Codului, care sancționează cu nulitatea absolută actele încheiate fără acest certificat. Ministerul arată că certificatul este necesar la orice alipire a imobilelor din intravilan și la toate dezmembrările, cu excepția celor din extravilan. Pentru terenurile din extravilan, certificatul nu este necesar atunci când operațiunea nu urmărește realizarea de construcții, cu condiția ca proprietarul să declare pe propria răspundere, în act sau separat, că operațiunea nu se face în scopul edificării.

Declarația pe propria răspundere nu poate acoperi o nulitate absolută

Excepția pentru extravilan este de bun-simț, pentru că documentațiile de urbanism nu conțin reguli de parcelare pentru terenurile din afara intravilanului, iar un certificat emis pentru simpla divizare a unui teren agricol ar fi lipsit de conținut. Problema este alta. Dacă textul Codului nu distinge între intravilan și extravilan, excepția nu există în lege, ci doar în opinia ministerului. Sancțiunea lipsei certificatului este nulitatea absolută, care poate fi invocată de orice persoană interesată și nu se acoperă prin confirmare. Notarul care autentifică o dezmembrare în extravilan fără certificat, pe baza răspunsului ministerului, și registratorul care o înscrie își asumă un risc pe care un document fără valoare juridică nu îl poate înlătura.

Declarația pe propria răspundere nu poate acoperi o nulitate absolută. Ea poate, în schimb, să expună proprietarul la răspundere penală pentru fals în declarații dacă ulterior construiește pe parcelele rezultate. Mai mult, excepția deschide exact breșa pe care ministerul spune că Codul voia să o închidă. Terenul agricol se divide astăzi în extravilan, fără control urbanistic, iar mâine se introduce în intravilan printr-un PUZ, cu parcelarul deja făcut. Lotizarea mascată nu dispare, ci se mută cu un pas mai devreme.

Restul răspunsului este rezonabil. Preapartamentarea și apartamentarea nu necesită certificat, pentru că se sprijină pe certificatul de atestare a edificării emis pe baza autorizației. Reapartamentarea și subapartamentarea realizate fără lucrări supuse autorizării necesită certificat pentru operațiuni cadastrale. Dezmembrarea terenului unui condominiu nu necesită certificat dacă reproduce întocmai autorizația de construire și documentația care a stat la baza ei, inclusiv în privința amenajărilor, accesului, spațiilor verzi și parcajelor. Precizarea că certificatele emise anterior își păstrează valabilitatea indiferent de tipul lor este, de asemenea, corectă.

Ministerul adaugă, în plus, un element care contrazice propria distincție

Răspunsul la întrebarea a unsprezecea delimitează dezlipirea cadastrală de parcelare. Divizarea în două loturi este dezlipire. Parcelarea este operațiunea urbanistică de divizare în trei sau mai multe parcele, în vederea realizării de construcții noi și cu stabilirea condițiilor urbanistice. Parcelarea în trei până la douăsprezece loturi pentru locuințe individuale se face pe bază de Proiect urbanistic de detaliu, o singură dată pe teren, dacă parcelele au acces la un drum existent sau reglementat, iar peste douăsprezece loturi sau pentru alte funcțiuni este necesar PUZ. Criteriul numeric are avantajul clarității, dar ministerul nu spune ce se întâmplă cu dezlipirile succesive. Un teren divizat în două, apoi fiecare jumătate divizată din nou în două, produce patru loturi fără nicio parcelare formală.

Regula PUD-ului aplicabil o singură dată pe teren poate fi ocolită la fel de ușor, prin dezlipiri prealabile care creează mai multe terenuri distincte. Criteriul corect nu poate fi doar aritmetic. Operațiunea trebuie calificată după scop și după unitatea funciară inițială, iar dezlipirile succesive făcute în vederea construirii pe același teren inițial trebuie tratate ca o parcelare, în aplicarea principiului fraus omnia corrumpit. Ministerul adaugă, în plus, un element care contrazice propria distincție: dezlipirea ar fi însoțită în practică de un plan de parcelare întocmit de arhitect. Dacă dezlipirea este o simplă operațiune cadastrală, planul de parcelare nu are ce căuta în dosarul ei. Dacă este necesar, atunci operațiunea are deja o dimensiune urbanistică.

Un asemenea act poate fi atacat în contencios

Răspunsul la întrebarea a noua privește solicitările concurente de inițiere a unor PUZ-uri pentru aceeași zonă. Ministerul arată că lista solicitărilor se publică pe site-ul primăriei sau al consiliului județean și că autoritățile locale pot stabili momentul oportun al inițierii PUZ, pe baza unei grile de prioritizare raportate la beneficiile pentru interesul public. Publicarea listei este un câștig real de transparență. Puterea de a stabili „momentul oportun” este însă o putere discreționară fără termen și fără criterii legale precise.

Pentru proprietarul terenului, amânarea inițierii unui PUZ pe motiv că nu este oportună echivalează cu o restrângere a dreptului de a-și valorifica proprietatea, iar o asemenea restrângere trebuie să aibă temei legal clar, să fie proporțională și să poată fi controlată de instanță. Decizia de amânare trebuie deci să îmbrace forma unui act administrativ motivat, comunicat solicitantului, cu indicarea criteriilor aplicate și a termenului până la care inițierea este amânată. Un asemenea act poate fi atacat în contencios, iar tăcerea autorității poate fi tratată ca refuz nejustificat de soluționare a cererii. Fără aceste garanții, grila de prioritizare riscă să devină un instrument de selecție a investitorilor, nu de coordonare a planificării.

Răspunsul la întrebarea a cincisprezecea, privind branșamentele la utilități, este în linia simplificării urmărite de Cod. Branșarea pe domeniul public se face pe baza acordului sau a autorizației administratorului drumului, nu a unei autorizații de construire, iar în limitele proprietății private nu este necesară nicio formalitate. Pentru construcțiile noi, acordul administratorului drumului se emite concomitent cu autorizația, pentru a evita construcțiile finalizate care nu pot fi puse în funcțiune.

Două precizări lipsesc totuși. Prima este distincția dintre branșament, care leagă imobilul beneficiarului de o rețea existentă, și extinderea de rețea, care rămâne o lucrare supusă autorizării. Răspunsul, formulat la modul general, pentru toate cazurile menționate în Cod, poate fi citit ca acoperind și extinderile, ceea ce nu este cazul. A doua privește zonele protejate. Codul restrânge categoria lucrărilor care se execută fără nicio formalitate la imobilele din afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Afirmația generală a ministerului, potrivit căreia branșarea în limitele proprietății private nu necesită nicio formalitate, trebuie citită cu această rezervă.

Definiția greșită a POT-ului și blocarea noilor documentații de urbanism

Cea mai gravă parte a documentului este răspunsul la întrebarea a șaptea. Ministerul afirmă că definiția POT din Cod nu se aplică documentațiilor de urbanism aprobate înainte de 25 august 2026. Argumentul este corect în măsura în care privește actele normative locale deja adoptate. Valoarea POT dintr-un PUG sau PUZ a fost stabilită și aprobată în raport cu definiția legală de la data aprobării, iar a-i schimba conținutul printr-o definiție ulterioară, care introduce în calcul suprafețe suplimentare, ar reduce edificabilul fără modificarea planului. Este o aplicare firească a neretroactivității legii și a funcției dispozițiilor tranzitorii.

Imediat după, documentul face însă o recunoaștere fără precedent. Ministerul afirmă că legiuitorul nu a intenționat să modifice substanțial definiția POT, ci doar să clarifice ce elemente se exclud din calcul, iar actuala formulare se datorează unei erori materiale apărute în procesarea unui număr foarte mare de amendamente, într-un timp foarte scurt, eroare aflată în procedură de rectificare.

Această afirmație ridică trei probleme. Prima este că ministerul nu are calitatea de a spune care a fost intenția legiuitorului. Voința Parlamentului se deduce din textul votat și din lucrările parlamentare, nu din declarațiile ministerului care a inițiat proiectul. Dacă un amendament a fost votat în plen cu un anumit conținut, acel conținut este legea, oricât de nefericit ar fi. A doua problemă ține de rectificare. Potrivit Legii nr. 24/2000, rectificarea poate corecta doar erori materiale, adică greșeli de redactare, de numerotare sau de trimitere care nu schimbă soluția legislativă.

Includerea sau excluderea unor categorii de suprafețe în calculul POT nu este o greșeală de tehnoredactare, ci o opțiune normativă care determină edificabilul fiecărei parcele din țară. O asemenea schimbare nu poate fi făcută prin rectificare fără a eluda votul Parlamentului, unica autoritate legiuitoare a țării.