Chei de apartament. Sursa foto: Freepik
Adaugă-ne ca sursă preferată în Google
Urmărește-ne pe Google News
Din cuprinsul articolului
Cumpărarea unui apartament nu ar trebui să înceapă și să se termine cu o vizionare și o negociere a prețului. Înainte de semnarea contractului, cumpărătorul trebuie să verifice atât situația juridică a locuinței, cât și starea tehnică a apartamentului și a blocului, deoarece problemele ascunse pot însemna ulterior costuri importante sau chiar dificultăți legate de proprietate.
Printre verificările esențiale se numără cartea funciară, suprafața și compartimentarea, eventualele sarcini, datoriile la asociația de proprietari, autorizațiile pentru modificările făcute în apartament, riscul seismic și certificatul de performanță energetic.
Unele dintre aceste documente sunt necesare oricum în procesul de vânzare, însă este util ca viitorul proprietar să le verifice înainte de a lua decizia finală.
Cartea funciară și situația juridică a apartamentului
Primul pas este verificarea cărții funciare. Documentul permite identificarea proprietarului și verificarea situației juridice a imobilului, inclusiv a eventualelor sarcini înscrise.
Cumpărătorul trebuie să se asigure că persoana care vinde este proprietarul și că datele din acte corespund cu apartamentul prezentat. Trebuie verificată și suprafața, numărul cadastral, precum și eventualele drepturi sau sarcini care grevează imobilul.
Este important ca situația din documentele cadastrale să corespundă cu realitatea. Dacă în acte figurează o anumită configurație, iar în apartament au fost făcute modificări importante, diferența trebuie lămurită înainte de tranzacție. ANCPI precizează că înscrierea construcțiilor și a modificărilor se bazează pe documente care atestă situația tehnică și juridică a imobilului.
Atenție la pereții mutați și balcoanele închise
Un apartament renovat recent poate ascunde o problemă juridică dacă proprietarul a modificat compartimentarea fără documentele necesare.
Legea privind autorizarea lucrărilor de construcții prevede, în anumite situații, autorizație de construire/desființare pentru modificarea compartimentărilor interioare. Același lucru este valabil pentru închiderea unor balcoane sau logii, pentru care legea stabilește condiții specifice.
De aceea, cumpărătorul ar trebui să compare configurația actuală a locuinței cu releveul și documentele existente. Dacă un perete a fost eliminat, dacă au fost mutate anumite spații sau dacă balconul a fost închis, este indicat să fie cerute documentele care justifică modificările.
Datoriile la întreținere trebuie verificate
O altă verificare importantă privește asociația de proprietari și utilitățile.
Potrivit Legii nr. 196/2018, la vânzarea unei locuințe dintr-un condominiu, proprietarul trebuie să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuție și a utilităților publice, prin documentele prevăzute de lege. Adeverința eliberată de asociația de proprietari are, în mod obișnuit, un termen de valabilitate de 30 de zile.
Sursa foto: Arhiva EVZ
Cumpărătorul poate cere și informații despre eventualele lucrări majore planificate sau cheltuieli care urmează să fie suportate de proprietari. O fațadă care necesită reparații, liftul care trebuie înlocuit sau lucrările la instalațiile comune pot însemna costuri suplimentare după cumpărare.
Verifică riscul seismic al blocului
Pentru un apartament într-o clădire mai veche, situația structurală a imobilului trebuie analizată separat de aspectul locuinței.
Nu este suficient ca apartamentul să arate bine după renovare. Trebuie verificată situația clădirii, inclusiv dacă există o expertiză tehnică și dacă imobilul a fost încadrat într-o clasă de risc seismic.
În cazul în care există suspiciuni privind starea structurii, o evaluare realizată de un inginer structurist poate fi mai relevantă decât o simplă inspecție vizuală. Cumpărătorul trebuie să țină cont și de eventualele lucrări de consolidare sau de restricțiile care pot apărea în cazul clădirilor cu probleme structurale.
Instalațiile pot ascunde cele mai scumpe probleme
La vizionare, trebuie verificate instalațiile electrice, sanitare și termice, nu doar finisajele.
Prizele și întrerupătoarele pot fi testate, iar tabloul electric trebuie verificat de un specialist dacă există suspiciuni privind vechimea instalației. La baie și bucătărie trebuie urmărite eventualele scurgeri, presiunea apei și urmele de infiltrații.
În cazul apartamentelor cu centrală termică, trebuie verificată starea acesteia, documentația disponibilă și istoricul verificărilor. La fel de importantă este instalația de încălzire a blocului, dacă locuința este racordată la sistemul centralizat.
Pereții, tavanul și podeaua trebuie inspectate atent
Urmele de umezeală, petele, mucegaiul sau vopseaua proaspăt aplicată într-o zonă izolată pot merita o verificare suplimentară.
Trebuie urmărite în special colțurile camerelor, zona din jurul ferestrelor, pereții comuni cu baia și tavanul. La ultimul etaj, trebuie verificată și situația acoperișului sau a terasei, în timp ce la parter poate fi importantă existența umezelii provenite din subsol.
Podeaua poate oferi, la rândul ei, indicii despre eventuale probleme. Diferențele evidente de nivel, zonele deformate sau parchetul umflat nu trebuie ignorate.
Certificatul energetic trebuie cerut înainte de contract
Certificatul de performanță energetică oferă informații despre consumurile de energie ale clădirii sau unității de clădire și include recomandări pentru reducerea consumului.
Legea prevede că, pentru clădirile sau unitățile care se vând, proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător o copie a certificatului înainte de perfectarea contractului.
La încheierea vânzării, certificatul trebuie transmis noului proprietar în original. Documentul este, în principiu, valabil 10 ani, cu excepția situațiilor prevăzute de lege, precum anumite renovări majore care modifică performanța energetică.
Verifică și blocul, nu doar apartamentul
O greșeală frecventă este concentrarea exclusivă asupra interiorului. Înainte de cumpărare, merită verificată și starea scării, a liftului, a subsolului, a fațadei și a instalațiilor comune.
Sursă foto: Freepik
De asemenea, este util să fie verificat nivelul zgomotului în diferite momente ale zilei. O vizionare de 20-30 de minute nu poate arăta întotdeauna cum este zona dimineața, seara sau în weekend.
Contează și accesul la transport, școli, magazine, parcări și alte servicii, dar și eventualele proiecte de construcții din apropiere care pot schimba ulterior condițiile din zonă.
Ce trebuie verificat înainte de a da banii
Înainte de semnarea unei promisiuni de vânzare sau a contractului final, este util să existe cel puțin următoarea listă de verificare:
- cartea funciară și situația cadastrală;
- identitatea proprietarului și dreptul de proprietate;
- existența ipotecilor, sarcinilor sau altor înscrieri;
- suprafața și compartimentarea din acte;
- autorizațiile pentru modificările efectuate;
- situația riscului seismic al clădirii;
- datoriile către asociația de proprietari și furnizorii de utilități;
- certificatul de performanță energetică;
- starea instalațiilor electrice, sanitare și termice;
- infiltrațiile, mucegaiul și problemele de hidroizolație;
- starea spațiilor comune și eventualele lucrări majore planificate.
Pentru o achiziție importantă, verificarea documentelor de către notar și o inspecție tehnică realizată de un specialist pot preveni probleme care nu sunt vizibile la o simplă vizionare. În plus, cumpărătorul poate consulta informațiile cadastrale și serviciile oficiale puse la dispoziție de ANCPI, iar valorile orientative ale proprietăților sunt publicate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.
Recomandările noastre
