Clădire veche. Sursa foto: Pixabay
Din cuprinsul articolului
În ultimii ani, pe platformele de vânzări au apărut constant oferte prin care agențiile imobiliare sau proprietarii au încercat să atragă cumpărători pentru apartamente aflate în clădiri fără expertiză tehnică sau încadrate în clase de risc seismic Rs II ori Rs III.
Aceste locuințe sunt promovate ca oportunități de investiție, în special datorită amplasării lor în zone centrale sau considerate de interes, însă mulți proprietari nu sunt conștienți de riscurile acestora.
Ce ar trebui să aibă în vedere cei care cumpără apartamente din clădiri vechi
Legea interzice închirierea spațiilor din clădirile încadrate în clasa de risc seismic Rs I, dar în realitate multe astfel de imobile continuă să fie folosite ilegal. Argumentele conform cărora o clădire ar putea fi reîncadrată la o categorie de risc mai mică sunt pur speculative, dacă nu există o expertiză realizată de un specialist autorizat.
În plus, tacticile prin care se invocă întârzierile la reexpertizare oferă doar o aparență de siguranță, în condițiile în care primăriile sunt obligate prin lege să facă evaluări vizuale ale imobilelor.
Mulți cumpărători se lasă păcăliți
Pe piața imobiliară, apartamentele din clădiri neexpertizate de zeci de ani sunt promovate adesea drept „investiții” avantajoase. Agenții și proprietarii mizează pe faptul că aceste imobile se află, de regulă, în zone centrale sau cu valoare ridicată, prezentându-le drept oportunități profitabile pentru revânzare ori închiriere. În realitate însă, cumpărătorii care aleg astfel de locuințe își asumă riscuri considerabile.
Balcon. Sursa foto: Pixabay
Majoritatea acestor clădiri ajung să fie încadrate în clase de risc seismic Rs I, Rs II sau Rs III. Potrivit Legii nr. 212/2022, clasificarea este următoarea:
- Rs I – imobile cu risc de prăbușire totală sau parțială la un cutremur major; Rs II
- clădiri cu risc redus de prăbușire, dar expuse unor avarii grave;
- Rs IIIclădiri susceptibile de avarii moderate care pot afecta siguranța locatarilor;
- Rs IV – construcții cu un comportament seismic conform standardelor actuale.
Ce spune legea
Pentru imobilele situate în clădiri încadrate în clasa de risc seismic Rs I, articolul 5 din Legea nr. 212/2022 prevede explicit interdicția de a închiria sau de a ceda în comodat/folosință spațiile cu destinația de locuință.
Măsura se aplică din momentul în care clădirea este încadrată oficial în această categorie de risc și rămâne valabilă până la finalizarea și recepția lucrărilor de consolidare menite să crească nivelul de siguranță seismică al imobilului.
„Se interzice închirierea sau cedarea în comodat/folosinţă a spaţiilor cu destinaţia de locuinţă din clădirile încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa de risc seismic RsI, începând cu data încadrării în clasa de risc seismic RsI, până la recepţia la terminarea lucrărilor de intervenţii realizate în scopul creşterii nivelului de siguranţă la acţiuni seismice al clădirii existente”, potrivit legii.
Ce riscuri pot ascunde apartamentele din clădirile vechi
Deși legea interzice închirierea spațiilor din clădirile încadrate în clasa de risc seismic Rs I, în practică multe astfel de imobile continuă să fie folosite ilegal.
Zilnic, pe platformele de vânzări apar anunțuri care prezintă apartamentele din clădiri vechi ca pe oportunități de investiție. Deși informația este esențială pentru cumpărător, nu toate agențiile menționează în mod clar dacă imobilul figurează pe lista clădirilor cu risc seismic.
Un risc suplimentar este reprezentat de proprietarii care îndepărtează bulina roșie ce indică imobilele cu risc seismic ridicat. Cei interesați de achiziții pot verifica situația reală solicitând primăriilor lista actualizată a clădirilor cu risc seismic. În București, această listă este disponibilă pe site-ul Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic.
Strategia celor care vând astfel de locuințe
Unul dintre motivele frecvent invocate pentru a convinge cumpărătorii să achiziționeze astfel de imobile este că „la o reevaluare, clădirea ar putea fi încadrată într-o clasă de risc mai mică”.
De fapt, o reevaluare poate duce și la retrogradarea clădirii într-o clasă de risc mai ridicată, în funcție de starea reală a structurii.
De exemplu, un bloc construit în anii ’70 și încadrat în Rs III în 2002, în zona Universitate din București, a fost reexpertizat în 2025 și retrogradat în Rs I, arată Avocat.net.
În urma acestei reîncadrări, apartamentele devin neeligibile pentru credite ipotecare, asigurări sau închiriere în scop economic.
O altă strategie utilizată de agenții imobiliari este presiunea asupra cumpărătorilor, bazată pe ideea că „reexpertizarea va întârzia, deci poți închiria liniștit”. Aceasta creează doar o falsă senzație de siguranță, deoarece primăriile sunt obligate să realizeze evaluări periodice în cazul acestor imobile.
În București, procesul de evaluare vizuală rapidă este deja în desfășurare, cu termen de finalizare estimat pentru 1 iunie 2026.
Cum să eviți capcanele
Cel mai important pas este consultarea cărții tehnice a construcției, document obținut, de regulă, de la asociația de proprietari. De asemenea, se recomandă consultarea unui specialist în structuri, membru al unei asociații profesionale, precum ingineri proiectanți sau diriginți de șantier.
Conform „Ghidului Cumpărătorului” al Asociației Inginerilor Constructori Proiectanți de Structuri (AICPS), verificările esențiale depind de vechimea clădirii:
- Construcții 1960–2000: existența cărții construcției, expertiză tehnică a structurii, verificarea corespondenței cu datele din cadastru și obținerea documentelor justificative pentru intervenții.
- Construcții ridicate înainte de 1960: existența cărții construcției sau a planurilor de execuție, expertiză tehnică obligatorie, proiect de consolidare și procese-verbale de recepție, verificarea corespondenței cu cadastru și clarificarea eventualelor inadvertențe.
Cartea tehnică cuprinde informații despre proiectare, execuție, avize, recepția construcției, exploatare, întreținere și urmărirea comportării clădirii în timp. Lipsa acestor documente expune cumpărătorii la riscuri serioase: lucrări interioare costisitoare, dificultăți în evaluarea fisurilor și degradărilor, neconformitate cu standardele de siguranță la cutremur și costuri ridicate pentru reparații ulterioare.
Cumpărătorii care descoperă ulterior probleme structurale trebuie să apeleze la un expert tehnic autorizat. Expertiza necesită documentele tehnice ale imobilului și poate fi de până la cinci ori mai costisitoare dacă este realizată după cumpărare. În cazul consolidării întregii clădiri, cheltuielile pot fi mult mai mari pentru noul proprietar.
