Restanțe vechi la întreținere. Când nu mai pot fi cerute de la proprietar

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google Urmărește-ne pe Google News

Restanțele laplata cheltuielilor de întreținere nu afectează doar situația financiară a proprietarului care nu și-a achitat obligațiile. Atunci când o asociație de proprietari nu face la timp demersurile necesare pentru recuperarea datoriilor, poate ajunge în situația de a nu mai putea recupera anumite sume, ca urmare a intervenției prescripției. Termenul general de prescripție este de trei ani, iar pasivitatea poate genera inclusiv un dezechilibru financiar în cadrul asociației.

Avocatul Gelu Pușcaș explică ce se poate întâmpla cu sumele trecute pe listele de plată ca restanțe, dar pentru care asociația nu a făcut la timp demersurile necesare pentru recuperare.

Termenul pe care asociația nu trebuie să-l piardă

Restanțele la cotele de întreținere pun presiune asupra disponibilului financiar al asociației de proprietari. Sumele neachitate de proprietari diminuează, în timp, resursele disponibile și pot afecta capacitatea asociației de a achita la timp facturile și celelalte obligații.

Legea nr. 196/2018 stabilește o serie de măsuri pe care asociația le poate lua împotriva proprietarilor restanțieri, precum și anumite termene în care pot fi demarate aceste demersuri.

Avocatul Gelu Pușcaș atrage însă atenția că Legea nr. 196/2018 nu trebuie analizată separat de celelalte acte normative aplicabile.

„Ceea ce Legea 196/2018 nu menționează și asta cam scapă președinților, este faptul că această lege se completează cu alte multe legi incidente. Astfel, în Legea 196/2018 nu se menționează faptul că rămânerea în pasivitate față de restanțieri are consecințe: intervenția prescripției dreptului material la acțiune”, a explicat avocatul.

Termenul de prescripție este de trei ani

Prescripția dreptului material la acțiune poate fi invocată de proprietarul restanțier în condițiile prevăzute de lege. Potrivit avocatului, în situația în care intervine prescripția, asociația se poate afla în imposibilitatea de a mai recupera anumite sume.

„Această prescripție presupune că pârâtul, restanțierul, poate opune asociației o astfel de excepție, ceea ce presupune că asociația nu va mai putea recupera sumele de bani prescrise. Termenul de prescripție este cel de trei ani”, a spus Gelu Pușcaș.

Prin urmare, timpul este un element important în recuperarea datoriilor. O întârziere de mai mulți ani în demararea demersurilor poate însemna, în anumite situații, pierderea posibilității de recuperare a unor sume.

„Fiecare lună trecută peste cei trei ani reprezintă o pierdere pentru asociație, adică imposibilitatea acesteia de a recupera acele sume de bani. Această pierdere este rezultatul unei indiferențe, pasivități față de un demers împotriva restanțierului”, a explicat avocatul.

Ce se poate întâmpla când restanțele se acumulează ani la rând

Sursa foto: Arhiva EVZ

Problema poate deveni semnificativă în cazul asociațiilor în care restanțele sunt foarte mari și se acumulează pe perioade lungi.

„Există liste de plată unde, pe rubrica de restanțe, apar sume uriașe, sume care practic au înghițit cu totul fondul de rulment. Nu mai există sume disponibile pentru plata anticipată a facturilor, acestea fiind achitate strict din ceea ce achită proprietarii, administratorul beneficiind de acele termene de grație în care să se încadreze”, a spus Gelu Pușcaș.

Într-o astfel de situație, problema nu mai este doar relația dintre asociație și proprietarul care nu și-a achitat întreținerea. Lipsa sumelor disponibile poate afecta funcționarea financiară a întregii asociații.

Ce se întâmplă cu sumele care au ajuns să fie prescrise

Potrivit avocatului Gelu Pușcaș, în situația în care anumite sume nu mai pot fi recuperate de la proprietarul restanțier ca urmare a prescripției, apar mai multe probleme juridice și financiare care trebuie analizate.

Prima este imposibilitatea recuperării banilor de la persoana care a acumulat restanța.

„Este limpede că pasivitatea și lipsa de diligență au consecințe. Cea mai dură consecință este aceea că nu se mai pot recupera acele sume, iar asociația trebuie să recurgă la alte mijloace pentru acoperirea sumei pierdute”, a explicat avocatul.

El atrage atenția că suma prescrisă nu trebuie privită izolat, deoarece face parte din totalul cheltuielilor care au fost repartizate prin lista de plată.

„Acea sumă prescrisă reprezintă parte din totalul facturilor repartizate în lista de plată. Suma de plată este compusă astfel din partea ce îi revenea acelui apartament, sigur, la care se adaugă și penalitățile de întârziere. Dacă asupra penalităților aplicate de asociație se mai poate discuta – ștergere –, asupra cotei lucrurile stau cu totul altfel”, a spus Gelu Pușcaș.

Răspunderea președintelui asociației

În opinia avocatului, o altă problemă care poate apărea este cea a răspunderii persoanei care avea obligația de a se ocupa de recuperarea sumelor.

„În situația în care asociația se găsește în ipoteza intervenției prescripției, două sunt măsurile de luat, în opinia mea: atragerea răspunderii președintelui pentru starea de pasivitate și lipsa de diligență și redistribuirea sumelor prescrise în lista de plată către toți proprietarii”, a explicat avocatul.

Gelu Pușcaș subliniază că președintele asociației are un rol esențial în demersurile judiciare.

„În condițiile în care președintele este singura persoană care poate angaja asociația într-o astfel de cauză și doar acesta poate semna o cerere de chemare în judecată, răspunderea îi aparține și asociația se poate îndrepta împotriva acestuia pentru recuperarea prejudiciului”, a spus avocatul.

În ceea ce privește redistribuirea sumelor, avocatul consideră că trebuie avut în vedere modul în care au fost repartizate inițial cheltuielile.

„În condițiile în care sumele prescrise reprezintă parte din totalul facturilor, acele sume fiind achitate, dar nerecuperate prin intervenția prescripției, se generează în gestiunea asociației un dezechilibru. În opinia mea, acea sumă prescrisă trebuie recuperată în lista de plată, prin redistribuirea acesteia tuturor proprietarilor sau conform modului de repartizare prevăzut de lege pentru fiecare cheltuială care a fost regăsită în fiecare sumă prescrisă”, a explicat Gelu Pușcaș.

Și proprietarul poate contesta sumele prescrise

Pasivitatea asociației nu produce efecte doar asupra situației financiare a acesteia. Potrivit avocatului, proprietarul înscris cu astfel de restanțe pe lista de plată are, la rândul său, posibilitatea de a se adresa instanței.

„Proprietarul restanțier găsit într-o astfel de situație de pasivitate din partea asociației poate acționa el împotriva asociației și sancționa pasivitatea”, a spus avocatul.

Acesta poate solicita instanței să constate, în condițiile legii, că anumite sume nu mai sunt datorate, inclusiv în situații în care intervine prescripția sau când există alte motive pentru care obligația de plată nu îi mai aparține.

„Astfel, cei implicați în activitatea curentă trebuie să înțeleagă că asociația nu este într-o poziție de dominare a proprietarului și că acesta are, la rândul lui, «arme» împotriva asociației”, a explicat Gelu Pușcaș.

Poate fi cerută și ștergerea sumelor din lista de plată

În anumite situații, proprietarul se poate adresa instanței și pentru obligarea asociației la efectuarea unei anumite operațiuni.

„Nu totul se rezolvă cu o acțiune având ca obiect obligația de a face, așa cum am văzut în multe informări. În ipoteza de față, dacă proprietarul depășește acel termen sau este în una din situațiile menționate mai sus, poate solicita instanței obligarea asociației în a șterge din lista de plată acele sume”, a spus avocatul.

Potrivit acestuia, o astfel de acțiune, fundamentată corespunzător și coroborată cu o acțiune în constatare, poate conduce la obligarea asociației de proprietari să elimine anumite sume din lista de plată.

Problema restanțelor nu ține, așadar, doar de recuperarea unor bani de la proprietarii care nu și-au achitat obligațiile. Pentru asociația de proprietari, lipsa demersurilor la timp poate avea consecințe asupra posibilității de recuperare a creanțelor și asupra echilibrului financiar al întregii comunități de proprietari.