Restanțele la întreținere îți pot crea probleme uriașe. Asociația poate ajunge până la executarea silită

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google Urmărește-ne pe Google News

Restanțele la întreținere pot deveni o problemă mult mai serioasă decât pare la prima vedere. Un proprietar poate să ajungă în instanță, iar legea permite, în anumite condiții, chiar executarea silită pentru recuperarea datoriilor, potrivit Legii 196/ 2018. Situația devine și mai complicată pentru cei care și-au dat apartamentul în chirie sau vor să îl vândă.

Mulți proprietari cred că, dacă au trecut în contractul de închiriere că chiriașul trebuie să plătească întreținerea, nu mai au nicio responsabilitate față de asociația de proprietari. Legea spune însă altceva.

În plus, datoriile acumulate pot ajunge să fie înscrise în cartea funciară, iar asociația de proprietari beneficiază chiar de o ipotecă legală asupra apartamentului pentru anumite sume restante.

Când poate asociația să dea proprietarul în judecată

Legea nr. 196/2018 prevede că asociația de proprietari poate acționa în instanță proprietarul care nu își achită cotele de contribuție la cheltuielile asociației.

Mai exact, acțiunea poate fi formulată atunci când restanțele depășesc 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei de plată.

Dacă instanța dă dreptate asociației, hotărârea poate fi pusă în executare pentru recuperarea banilor, prin modalitățile prevăzute de Codul de procedură civilă. Asta înseamnă că, în funcție de situația concretă și de procedura de executare, recuperarea datoriei poate merge mult mai departe decât simplele notificări și somații.

Legea prevede chiar în mod expres situația locuințelor aflate în procedura de executare silită pentru recuperarea datoriilor către asociația de proprietari.

Ai dat apartamentul în chirie? Proprietarul poate răspunde pentru datoriile făcute de chiriaș

Este una dintre cele mai importante reguli pe care mulți proprietari nu le cunosc.

Chiar dacă într-un contract de închiriere chiriașul și-a asumat obligația de a plăti întreținerea, față de asociația de proprietari obligația de plată revine proprietarului.

Legea este explicită: în cazul închirierii, obligația de plată a cotelor de întreținere revine proprietarului, acesta urmând să recupereze ulterior de la chiriaș banii, în condițiile stabilite prin contract.

Cu alte cuvinte, dacă chiriașul nu plătește luni întregi întreținerea și pleacă din apartament, proprietarul nu poate spune pur și simplu asociației că problema aparține fostului chiriaș. Restanța poate rămâne în sarcina proprietarului, care va trebui apoi să își recupereze banii de la chiriaș pe baza raportului contractual dintre ei.

Situația poate deveni complicată

Imaginați-vă un chiriaș care locuiește un an într-un apartament, nu plătește întreținerea și pleacă. Proprietarul poate descoperi ulterior că există o datorie acumulată de mii de lei.

Din perspectiva asociației, proprietarul rămâne persoana responsabilă pentru plata cotelor. Faptul că proprietarul are un contract prin care chiriașul trebuia să plătească întreținerea îl poate ajuta să recupereze ulterior banii, dar nu înlătură automat obligația față de asociație.

Vrei să vinzi apartamentul? Datoriile la întreținere pot complica tranzacția

Restanțele nu dispar dacă proprietarul decide să își pună apartamentul la vânzare.

Sursa foto: EVZ

La întocmirea actelor de înstrăinare, proprietarul trebuie să prezinte situația plăților către asociația de proprietari. Adeverința eliberată de asociație trebuie să arate dacă întreținerea este achitată la zi sau, în cazul existenței unor restanțe, cuantumul exact al debitelor.

Adeverința are o valabilitate de 30 de zile calendaristice.

Notarul poate autentifica tranzacția chiar dacă există datorii, însă legea prevede o condiție importantă: cumpărătorul trebuie să accepte expres preluarea integrală a debitelor existente către asociația de proprietari și, după caz, către furnizorii de utilități.

În caz contrar, datoriile pot deveni un obstacol serios în finalizarea vânzării. Mai mult, actele de înstrăinare autentificate cu nerespectarea condițiilor prevăzute de lege sunt anulabile.

Debitele mari pot apărea în cartea funciară

Legea prevede și o regulă importantă pentru restanțele mai serioase.

Președintele sau administratorul asociației are obligația să solicite notarea în cartea funciară a debitelor care sunt:

• mai vechi de 3 luni;
• și depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată.

Așadar, o restanță suficient de veche și de mare poate ajunge să fie vizibilă în cartea funciară, lucru care poate complica și mai mult situația proprietarului, inclusiv în momentul în care încearcă să vândă locuința.

Asociația poate avea ipotecă legală pe apartamentul datornicului

Aceasta este probabil una dintre cele mai puțin cunoscute prevederi din lege.

Legea nr. 196/2018 spune că asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor proprietăți individuale pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației.

Ipoteca legală poate fi înscrisă în cartea funciară la cererea președintelui asociației, după împlinirea termenelor legale care permit acționarea proprietarului restant în instanță. Pentru înscriere pot fi folosite extrasele de pe listele lunare de plată care arată suma restantă.

Legea mai prevede și un privilegiu asupra anumitor bunuri mobile pentru recuperarea acestor datorii.

Important este însă că ipoteca legală nu înseamnă că apartamentul este luat automat de asociație. Ea reprezintă o garanție legală pentru recuperarea datoriei. Dacă restanța nu este plătită și se ajunge la o hotărâre executorie și la procedura de executare silită, situația proprietarului poate deveni mult mai gravă.

După ce datoria este plătită, ipoteca trebuie radiată

Există și o veste bună pentru proprietarul care își achită restanțele.

Ipoteca legală poate fi radiată din cartea funciară după plata datoriei, pe baza documentelor care confirmă achitarea sumei. Președintele asociației are obligația să solicite radierea în cel mult 10 zile de la plata restanței.

Dacă această obligație nu este respectată, președintele poate răspunde pentru prejudiciile produse proprietarului.