Sursă foto: Freepik
Din cuprinsul articolului
Achiziția unei locuințe în România implică mai mulți pași, iar mulți cumpărători se aventurează să încheie tranzacția fără să țină cont de toate detaliile. Concret, aceștia trebuie să știe că suma de plată pentru o tranzacție imobiliară este mult mai mare decât prețul afișat. De exemplu, un credit pentru o casă de 300.000 de euro poate ajunge să coste în total aproximativ 500.000 de euro, dacă se iau în calcul dobânzile, taxele și cheltuielile suplimentare pe termen lung.
Ce detalii trebuie să ia în calcul cei care vor să cumpere o locuință în 2026
Experții avertizează că supraevaluarea locuinței ca activ sigur și calcularea incorectă a tuturor costurilor pot conduce la randamente scăzute sau chiar pierderi. România a rămas în anul 2024 pe primul loc în Uniunea Europeană în ceea ce privește procentul populației care deține propria locuință, conform datelor Eurostat.
În timp ce media europeană a proprietarilor era de 68%, în România aceasta a scăzut ușor de la 95,6% în 2013 la 94,3% în 2024. În majoritatea țărilor europene, cu excepția Germaniei, procentul celor care dețin locuința în care trăiesc este mai mare decât cel al chiriașilor, Germania fiind urmată de Austria și Danemarca. Aceste statistici reflectă apetitul ridicat al românilor pentru achizițiile imobiliare.
Dincolo de situația economică prin care trece țara, mulți români sunt interesați să cumpere o casă sau un apartament
Conform unui sondaj Storia, 8 din 10 români plănuiesc să facă tranzacții imobiliare în 2026, iar jumătate intenționează să cumpere o locuință. Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group, spune că, deși fondul de locuințe disponibile în marile orașe este redus și numărul autorizațiilor de construire a scăzut, prețurile locuințelor nu vor stagna sau scădea, ci vor crește într-un ritm mai lent față de anii anteriori.
Cu toate acestea, inflația și costurile ridicate fac ca achiziția unei locuințe să nu mai fie atât de simplă. În al treilea trimestru al anului 2025, prețurile locuințelor au crescut cu 5,1% în zona euro și 5,5% în Uniunea Europeană, față de același trimestru al anului precedent.
„Inflaţia este micul hoţ care mănâncă din buzunarul tuturor. Dacă am un depozit în bancă la o dobândă medie de 6%, pierd 4% pe an”, spune Claudiu Trandafir, economist și fondator al platformei Ofertebancare.ro, subliniind importanța atenției la plasarea economiilor și investiții, potrivit tvrinfo.ro.
Ratele, o povară de luat în calcul înainte de a face pasul spre o locuință
Creșterea ratelor la credite afectează tot mai mulți cumpărători. Peste un sfert dintre cei care au luat credite ipotecare au resimțit presiunea majorării ratelor în 2025, în timp ce 15% au renunțat la planurile inițiale din cauza scumpirii locuințelor vechi, iar 12% au întâmpinat dificultăți legate de creșterea prețurilor pentru locuințele noi, generate de modificarea TVA-ului.
Realitatea este că achiziționarea unei locuințe implică mult mai mult decât prețul de achiziție. Pentru un apartament de 300.000 de euro, finanțat printr-un credit ipotecar de 240.000 de euro pe 30 de ani cu o rată fixă de 2,9%, cumpărătorul plătește aproximativ 120.000 de euro doar pentru dobânzi. La aceasta se adaugă taxe notariale, TVA sau impozit pe transferul proprietății, evaluări, impozitul pe proprietate, asigurări și cheltuieli de întreținere, care pot ridica costul total la peste 500.000 de euro pe parcursul a trei decenii. În plus, cheltuielile pentru mobilier, electrocasnice sau renovări nu sunt incluse.
„Analiza corectă nu este cât poți plăti lunar, ci cât poți suporta fără a-ți compromite stabilitatea financiară”, spune Jordi Sánchez, directorul de vânzări online al GoHipoteca.
În practică, majoritatea cumpărătorilor trebuie să dispună de economii de 90.000–100.000 de euro pentru avans și cheltuieli adiționale, iar produsele conexe, precum asigurările sau cardurile, pot majora semnificativ costul tranzacției.
Chiar și atunci când locuința este cumpărată ca investiție pentru închiriere, rentabilitatea reală poate fi redusă. Pentru a obține un randament anual de aproximativ 5%, chiria unui apartament de 300.000 de euro ar trebui să fie de 1.300 de euro pe lună, ceea ce ar presupune aproximativ 27 de ani pentru recuperarea investiției și a dobânzilor. Dacă se adaugă toate cheltuielile suplimentare, perioada necesară pentru recuperarea costurilor poate ajunge la 30–35 de ani.
Pierderi semnificative
Multe tranzacții realizate fără o planificare riguroasă nu generează profit real, iar pe termen scurt, vânzarea unei locuințe poate provoca pierderi, chiar dacă prețul afișat este mai mare.
„Randamentul real poate fi moderat, iar multe tranzacții prost planificate generează profituri nule sau negative. Pe termen lung, inflația poate da impresia câștigului, dar în realitate acesta este mai mic”, explică Laureano Gris, partener la Norz Patrimonia.
Comparativ cu alte alternative, investițiile pe bursă pot oferi randamente mai mari. Un capital de 90.000 de euro investit într-un fond indexat pe S&P 500 ar fi generat între 36.000 și 50.000 de euro profit în cinci ani, față de aproximativ 30.000 de euro în cazul vânzării unei locuințe.
Capitala a condus piața imobiliară la început de anm
Deși vânzările de locuințe au scăzut ușor în luna ianuarie, numărul tranzacțiilor a crescut semnificativ în februarie. În perioada respectivă, Bucureștiul a fost epicentrul pieței imobiliare din România, cu 8.290 de tranzacții înregistrate, urmat de Ilfov – 3.520 și Cluj – 2.101. Zona București–Ilfov concentrează astfel cea mai mare parte a activității imobiliare.
În acest context, nordul Capitalei continuă să atragă cea mai mare cerere pentru locuințe noi și proprietăți cu potențial investițional. Ritmul accelerat al dezvoltării proiectelor rezidențiale, proximitatea față de centrele de business și infrastructura urbană în expansiune fac din această zonă una dintre cele mai căutate.
Segmentul de lux, în continuare la mare căutare
Recent, Marion Stanca a declarat pentru EVZ că piața imobiliară din România a intrat în noul an cu semne evidente de creștere, în special în zona proprietăților de lux și a investițiilor considerate sigure.
Deși măsurile fiscale recente și majorarea impozitelor au stârnit temeri, semnalele din sector au rămas pozitive, iar investitorii și-au concentrat atenția asupra proprietăților din zonele de lux ale Capitalei.
Potrivit agentului, imobiliarele rămân una dintre cele mai sigure modalități de a păstra și crește averea pe termen lung.
„Din punctul meu de vedere, ca agent imobiliar și ca și cumpărător — pentru că eu sunt un cumpărător ca majoritatea celor care urmăresc piața imobiliară — imobiliarele rămân una dintre cele mai sigure forme de a menține averea sau de a o crește în timp. Sunt un asset foarte valoros, mai ales pentru investitorii pe termen mediu și lung. Dacă nu vrei să faci specula, urmărești piața imobiliară și investești atunci când este necesar. De obicei, în perioadele de criză sau de recesiune, investițiile imobiliare sunt cele mai favorabile”, spune el.
O piață a cumpărătorului
Reprezentantul agenției a mai spus că sfera se îndreaptă spre „piață a cumpărătorului”, unde deciziile sunt luate cu mai multă atenție, iar ofertele devin mai prudente și echilibrate.
„Am intrat, ușor-ușor, într-o piață a cumpărătorului, spre deosebire de piața vânzătorului, când la o proprietate veneau foarte mulți clienți și se făceau oferte, de cele mai multe ori depășind prețul de promovare (prețul de listă pe care noi îl afișam). În piața cumpărătorului, ofertele sunt mai mici, poate și cu 10% față de valoarea de listare, iar cumpărătorul va decide în final oferta cea mai bună”, a explicat el.
