Dincolo de drepturile și obligațiile pe care legea „dării în plată” le conferă băncilor și clienților cu credite, există câteva aspecte tehnice care ar putea ridica probleme la interpretare. EVZ a stat de vorbă cu Daniel Nicolaescu, directorul direcției juridice din cadrul Raiffeisen Bank.

Acesta expune succint și care ar fi modificările ce pot fi aduse. Unele pretenții ale bancherilor par exagerate, altele sunt pertinente.

Consumator sau persoană fizică – nicio diferență

Pentru a exclude dintre beneficiarii legii pe aceia care au realizat investiții imobiliare în scop speculative, inițiatorul legii, Daniel Zamfir, propune schimbarea termenului de „persoană fizică” cu acela de „consummator”. Desigur, între cei doi termini nu există nicio diferență.

Nici pretențiile băncilor privind schimbarea legii nu par însă rezonabile. De exemplu, directorul juridic al Raiffeisen spuen că o soluție ar fi ca beneficiari să fie doar aceia pentrucare rata depășește 65% din venitul familiei! Procentul este  foarte ridicat și ar limita mult accesul celor care în mod normal ar fi îndreptățiți să apeleze la lege .

Împărțirea riscului, în interpretarea bancherului și a clienților

Pe de altă parte, spuen Daniel Nicolaescu, acum clienții ar vrea să împartă pierderile cu banca. În schimb, atunci când piața imobiliară era în creștere, nu au existat clienți care să vină să împartă beneficiile cu banca, deoarece casele cumpărate prin credit s-au scumpit și au avut de câștigat.

În schimb, nimeni nu împiedica banca, atât în perioada de creștere, dar mai ales de declin a pieței imobiliare, să „se blindeze” cu garabții, așa încât oricum ar fi evoluat piața imoibliară, să nu iasă în pierdere.

Scapi de bancă, dai de administrația de locatari

Există însă o serie de probleme tehnice pe care le ridică textul legii, care ar trebui îmbunătățit. Astfel, remarcă Daniel Nicolaescu, potrivit legii,  se suspendă dreptul băncii de a continua o executare silita, dar nu se suspendă și dreptul  altui creditor de a executa silit bunurile debitorului. În plus, proiectul nu specifică faptul că bunul trebuie să fie liber de alte sarcini. Pentru a da eficienta principiului statuat de lege (acela al renunțării la bun în vederea stingerii datoriei), iar banca să rămână într-adevăr cu bunul oferit drept garanție, ar trebui ca bunul să fie liber de alte sarcini sau măsuri asiguratorii. Astfel, în cazul unor operațiuni de creditare făcute de alți operatori (de exemplu, administrația de locatari, care, dacă un proprietar are datorii la întreținere, le poate recupera chiar prin vânzarea imobilului)  Acești operatori se pot îndrepta împotriva oricărui bun al debitorului pentru acoperirea integrală a creanțelor, fără a fi obligați să suporte vreo pierdere.

Pot fi date în plată și imobilele unde există suspiciuni de fraudă

Trebuie menționat că legea nu face referire la situația în care bunul ce se dorește a fi predat creditorului este grevat de sarcini, reamarcă Daniel Nicolaescu. Nu se face referire nici la situația chiar mai sensibilă a unor măsuri asiguratorii în domeniul dreptului penal. Prin urmare, în baza textului actual al legii este posibil ca un bun grevat de o sarcină într- un dosar penal să fie predat băncii. Împrumutatul „scapă” de datorie și ulterior creditorului îi este luat bunul de catre un organ de cercetare penală. Deși situația pare absurdă (și probabil nu a fost avută în vedere de către inițiatorii legii), în forma actuală, legea poate conduce la astfel de scenarii. Având în vedere condițiile necesare pentru ca darea în plată să se poată realiza, chiar în condițiile unei contestații formulate de către bancă, apreciem că o instanță nu ar avea suficiente elemente pentru a admite contestația.

Probleme de terminologie

De exemplu, în lege se precizează că de la data notificării de către debitor în legătură cu darea în plată, se stinge dreptul băncii de a se îndrepta împotriva debitorilor. Mai precis, de la data notificării comunicării se stinge dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor precum și împotriva garanților personali sau ipotecari. Dacă băncii i se admite contestația făcută la notificare, atunci legea prevede că se poate „relua orice procedură judiciară sau extrajudiciară atât împotriva debitorului, cât şi împotriva altor garanţi personali sau ipotecari”. Mai întâi, trebuie subliniat că dintre categoriile menționate mai sus, codebitorii au fost uitați, ceea ce înseamnă că banca nu se mai poate îndrepta împotriva lor nici dacă i se admite contestația! Probabil aceasta nu este voința legiuitorului, ci doar o scăpare, însă este un exemplu care arată graba cu care a fost scrisă legea. Pe de altă parte, dacă este vorba despre un drept al creditorului care s-a stins, fomularea corectă nu trebuia să fie „se reia procedura” ci trebuia făcută o referire la însuși dreptul creditorului.