Judecata blocului. Când datoriile te lasă fără apartament și vecinii decid soarta ta

Sursa foto: Arhiva EVZ

În multe blocuri din România, în special în orașele mari, conflictele dintre locatari nu mai pornesc de la gălăgie sau mirosul de mâncare pe hol, ci de la bani. Mai exact, de la restanțele la întreținere. Sunt cazuri în care locatari cu datorii de mii de lei trag în jos întreaga asociație de proprietari, iar administratorii ajung să îi dea în judecată. Se ajunge la popriri, executări silite și, în unele cazuri, chiar și la vânzarea forțată a apartamentului.

Pe de altă parte, tot mai des, blocuri întregi rămân fără apă caldă sau căldură, pentru că unii vecini nu-și plătesc dările. Suferă toți – inclusiv cei care sunt la zi cu plățile.

Când se ajunge în instanță: pragul datoriei

Legea nu impune un prag minim de la care administratorul poate da un restanțier în judecată. Însă în practică, majoritatea asociațiilor așteaptă să se adune măcar două-trei luni de datorii pentru a începe demersurile.

„Noi începem somațiile după 90 de zile de întârziere. Dacă nu se plătește, urmează notificarea prealabilă și apoi chemarea în instanță. Avem pe scară oameni care au trecut de 10.000 de lei restanță, dar și procese pentru sume de 3.000-4.000 de lei”, ne-a explicat Mircea Ifrim, administrator cu vechime  al mai multor blocuri din Sectorul 5 al Capitalei.

Procedura e simplă.  „Dacă după notificare nu se face plata, asociația poate introduce cerere de chemare în judecată. Se aplică Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, care la articolul 78 prevede clar:  (1) Proprietarii au obligația să achite cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, în termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării listei de plată”, a mai spus administratorul.

Executat pentru o datorie de 18.000 de lei

Dacă instanța admite cererea și emite o hotărâre, asociația poate solicita executarea silită. Se instituie poprire pe conturi, se pune sechestru pe bunuri, inclusiv pe apartament:

„Avem în derulare acum un caz în care executorul judecătoresc a evaluat apartamentul și urmează licitația. Datoria e de peste 18.000 de lei. Proprietarul a fost anunțat, dar nu a reacționat. E tragic, dar e legal”.

Conform Codului de procedură civilă, după obținerea titlului executoriu, executorul poate iniția vânzarea silită a apartamentului. Proprietarul e notificat, are un termen pentru a plăti datoria, dar dacă nu o face, imobilul intră la licitație.

Administrator: Proprietarul nu trebuie să ignore notificările

Cel mai important lucru este să nu ignore notificările. Orice locatar are dreptul să ceară explicații, să solicite eșalonarea plății sau să conteste sumele dacă i se par greșite:

„Am avut un caz în care omul nu citise listele și nu știa că e dator. Când a venit somația, a rămas șocat. Ne-a rugat să nu îl dăm în judecată și a plătit în două tranșe. Se putea evita ușor totul dacă venea la o discuție”.

Când blocul rămâne fără apă sau căldură din cauza datoriilor

Un alt efect al restanțelor e penalizarea colectivă: în cazul contractelor colective, furnizorii  pot opri furnizarea serviciilor din cauza neplății facturilor.

„Un bloc a rămas fără apă caldă în iulie, deși peste 70% din apartamente erau la zi. Problema era cu restanțierii cronici care nu mai plătiseră de un an. Compania de termoficare nu a mai avut răbdare. Ne-au dat termen și au oprit furnizarea”.

Conform legii, asociațiile de proprietari sunt persoane juridice, iar furnizorii pot decide oprirea serviciilor dacă nu primesc plata, chiar dacă nu toți locatarii sunt vinovați. Nu există o prevedere legală care să oblige furnizorul să mențină serviciul în bloc doar pentru cei care plătesc.

Administratorul nu poate decide singur să dea în judecată

Decizia de a acționa un restanțier în instanță trebuie aprobată de Comitetul Executiv sau de Adunarea Generală, nu poate fi luată individual de administrator. Același lucru este valabil și pentru angajarea unui avocat sau a unui executor judecătoresc.

„Mie mi se cere mereu să prezint lista cu restanțierii și să cer vot. Uneori, oamenii zic: Nu mai cheltuim bani pe proces, nu mai are rost. Dar alteori, insistă să mergem mai departe. Depinde și de atmosfera din bloc”, a mai spus administratorul Mircea Ifrim.

„Sunt proprietari cu mașini scumpe , care ignoră totul”

Chiar și în procedura de executare, proprietarul are anumite drepturi: să fie notificat și să i se dea termen de plată, să conteste executarea în instanță, dacă consideră că e nelegală și să  ceară eșalonarea plății, înainte de licitație.

„Însă timpul nu joacă în favoarea lui. Odată începută procedura de executare, cheltuielile se adaugă la datorie: taxe judiciare, onorarii, comisioane bancare”, atrage atenția administratorul Mircea Ifrim, om cu vechime în domeniul administrației, care s-a plâns că există diferențe mari între cei care nu pot plăti și cei care nu vor: „Sunt oameni în vârstă, singuri, care se chinuie să pună deoparte. Ei vin, discută, încearcă. Dar mai avem și cazuri de proprietari cu mașini scumpe, care ignoră totul. Îi doare fix în cot. Pe ei îi dăm în judecată fără ezitare.