A doua casă, taxată diferit în SUA. Decizia care schimbă planul lui Mamdani

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google Urmărește-ne pe Google News

În Statele Unite, proprietarii unei a doua locuințe plătesc, în general, impozite locale pe proprietate la fel ca proprietarii unei locuințe principale, însă mai multe state au început să diferențieze fiscal proprietățile care nu sunt reședințe principale, potrivit Fox News.

În acest context, New York City a introdus în 2026 o suprataxă anuală pentru anumite locuințe de valoare ridicată care nu sunt folosite ca reședință principală, iar implementarea măsurii a ajuns rapid în instanță.

Disputa de la New York a intrat într-o nouă etapă pe 29 septembrie, când judecătorul Wayne Ozzi a dispus anularea notificărilor trimise proprietarilor și reluarea procedurii.

Administrația primarului Zohran Mamdani a contestat imediat hotărârea, ceea ce a declanșat suspendarea efectelor ordinului. Astfel, litigiul nu înseamnă că suprataxa a fost eliminată, ci că modul în care orașul a identificat și notificat proprietarii este contestat în instanță.

Cum sunt impozitate a doua și a treia locuință în Statele Unite

Sistemul american diferă de cel din multe țări europene. Nu există un impozit federal unic aplicat unei persoane pentru faptul că deține o a doua casă. Impozitele pe proprietate sunt stabilite în principal de state, comitate, municipalități și alte administrații locale.

Serviciul Fiscal al Statelor Unite, IRS, tratează însă explicit o a doua locuință ca „second home” în anumite situații fiscale. Proprietarii pot, în anumite condiții, să deducă dobânda pentru creditul ipotecar aferent celei de-a doua locuințe și impozitele locale pe proprietate, dacă aleg să detalieze deducerile fiscale. Regulile federale privind aceste deduceri sunt distincte de impozitul pe proprietate stabilit de administrațiile locale.

În practică, acest lucru înseamnă că proprietarul unei case de vacanță din SUA poate plăti impozit local pe proprietate chiar dacă nu locuiește acolo permanent. Valoarea taxei depinde de jurisdicție, de modul în care proprietatea este evaluată și de clasificarea fiscală.

Unele state merg însă mai departe și aplică un tratament fiscal diferit proprietăților care nu sunt locuințe principale.

Montana și Vermont diferențiază proprietățile secundare

Montana este unul dintre exemplele relevante în 2026. Statul a introdus o structură fiscală care diferențiază locuințele principale și închirierile pe termen lung de proprietățile secundare și cele utilizate pentru închirieri pe termen scurt.

Pentru 2026, o rată de 1,9% se aplică proprietăților rezidențiale care nu se califică pentru regimul redus destinat locuințelor principale sau închirierilor pe termen lung. Departamentul de Venituri din Montana include explicit în această categorie casele secundare, proprietățile utilizate pentru închirieri de tip Airbnb sau VRBO și loturile rezidențiale vacante.

Vermont utilizează o altă abordare. Statul împarte proprietățile în categoria „homestead”, destinată locuinței principale, și „nonhomestead”. O casă de vacanță, o cabană de vară sau o a doua locuință intră în categoria nonhomestead și este supusă unui regim fiscal diferit de cel al locuinței principale.

Prin urmare, diferențierea fiscală dintre locuința principală și cea secundară nu este o idee apărută exclusiv în New York în 2026. Statele americane au mai multe mecanisme prin care proprietatea ocupată permanent poate beneficia de un tratament diferit față de o locuință de vacanță sau o proprietate care nu este ocupată de proprietar.

Rhode Island, taxă pentru locuințele care nu sunt ocupate de proprietar

Un alt exemplu este Rhode Island, unde o nouă taxă pentru proprietățile rezidențiale „non-owner occupied” a intrat în vigoare la 1 iulie 2026.

Taxa se aplică proprietăților rezidențiale cu o valoare fiscală de peste 1 milion de dolari care nu reprezintă reședința principală a proprietarului și nu sunt ocupate de acesta pentru majoritatea zilelor din anul fiscal. Pragul de 1 milion de dolari este stabilit prin legislația statului.

Rata stabilită de legislația din Rhode Island este de 2,50 dolari pentru fiecare 500 de dolari din valoarea evaluată care depășește pragul de 1 milion de dolari. Taxa se adaugă celorlalte impozite autorizate de legislația statului, iar veniturile sunt direcționate către un fond destinat programelor de locuințe pentru persoanele cu venituri mici.

Rhode Island / sursa foto:© Harperdrewart | Dreamstime.com

Acest model este diferit de cel din New York, dar arată aceeași tendință: unele administrații americane încearcă să diferențieze fiscal proprietățile care nu sunt utilizate drept locuințe principale.

Ce este taxa pentru „pied-à-terre” din New York

În New York City, noua măsură este cunoscută drept suprataxa pentru „pied-à-terre”, termen francez folosit pentru o locuință secundară utilizată temporar, de exemplu de o persoană care locuiește în principal în alt oraș sau în alt stat.

Legea care autorizează suprataxa a intrat în vigoare la 28 mai 2026. Ea se aplică, pentru anii fiscali 2026-2027 și 2027-2028, anumitor proprietăți care nu sunt reședințe principale. Pragurile diferă în funcție de tipul proprietății.

Pentru casele cu una, două sau trei familii, suprataxa se aplică proprietăților cu o valoare de piață stabilită de Departamentul de Finanțe al orașului de cel puțin 5 milioane de dolari.

În cazul apartamentelor de tip condominium și al unităților cooperative, pragul este mai scăzut: 1 milion de dolari.

Pentru proprietățile vizate, nivelul suprataxei este progresiv. Pentru casele cu una până la trei familii, ratele generale pentru 2026-2027 și 2027-2028 sunt de 0,8% pentru proprietăți între 5 milioane și 15 milioane de dolari, 1,05% pentru cele între 15 milioane și 25 de milioane de dolari și 1,3% pentru proprietățile de cel puțin 25 de milioane de dolari.

Pentru apartamentele condominium și cooperative, ratele sunt mai mari: 4% pentru valori între 1 milion și 3 milioane de dolari, 5,25% între 3 milioane și 5 milioane de dolari și 6,5% pentru proprietăți evaluate la cel puțin 5 milioane de dolari.

Important este că simplul fapt că o proprietate apare pe lista inițială a orașului nu înseamnă automat că proprietarul datorează suprataxa. Dacă imobilul este reședința principală a proprietarului, a unui chiriaș sau, în anumite situații, a unui membru apropiat al familiei, se poate aplica o scutire.

De ce a ajuns impozitul lui Mamdani în instanța din Statele Unite

Administrația orașului a publicat în iulie o listă suplimentară cu peste 900.000 de proprietăți care puteau intra în procesul de verificare și a trimis aproximativ 17.000 de notificări proprietarilor considerați potențial obligați să plătească suprataxa.

Problema juridică nu a fost, în această etapă, existența taxei. Proprietarii care au dat în judecată orașul au contestat modul în care administrația a stabilit cine trebuie să primească notificările.

Judecătorul Wayne Ozzi a considerat că Departamentul de Finanțe nu a urmat procedurile necesare și că proprietarii au fost puși în situația de a demonstra că imobilul este reședința lor principală, în loc ca administrația să stabilească mai întâi individual situația fiecărei proprietăți.

Instanța a cerut retragerea notificărilor și refacerea procedurii pe baza celor mai recente informații fiscale și a altor date disponibile. Ozzi nu a decis că suprataxa în sine este ilegală.

Orașul New York a făcut apel

Administrația Mamdani a contestat rapid hotărârea. Potrivit Reuters, apelul a declanșat o suspendare automată a ordinului, astfel încât administrația poate continua, cel puțin în această etapă, implementarea suprataxei în timp ce litigiul este analizat de instanța superioară.

Purtătorul de cuvânt al primarului, Matt Rauschenbach, a apărat măsura și a susținut că proprietarii unor locuințe de lux din New York ar trebui să contribuie la finanțarea serviciilor publice.

Administrația estimează că suprataxa poate genera aproximativ 500 de milioane de dolari anual pentru bugetul orașului. Biroul Comptrollerului orașului a publicat însă o analiză mai nuanțată în aprilie, estimând că veniturile ar putea ajunge la aproximativ 510 milioane de dolari în anumite condiții, dar ar putea fi mai aproape de 340-380 de milioane de dolari dacă apar diferențe în aplicarea și administrarea programului.

Impozitul are o istorie mai veche la New York

Ideea de a taxa suplimentar locuințele de lux care nu sunt reședințe principale nu a apărut odată cu administrația Mamdani.

În legislaturile statului New York au existat mai multe proiecte de lege privind o suprataxă pentru proprietățile rezidențiale care nu sunt reședințe principale. Un proiect introdus în Senatul statului în 2019 propunea autorizarea unei taxe suplimentare pentru anumite proprietăți cu o valoare de piață de cel puțin 5 milioane de dolari. Documentul legislativ menționează și versiuni anterioare ale propunerii, datând din 2014.

Juilliard School (New York)/ Sursa foto JuilliardSchool.com

Propunerile anterioare nu au devenit lege. În 2026, însă, guvernatorul Kathy Hochul și administrația orașului New York au susținut împreună introducerea măsurii, iar aceasta a intrat efectiv în sistemul fiscal al orașului.

În aprilie, Mamdani spunea că taxa ar urma să reprezinte o nouă sursă de venit pentru New York City și estima venituri anuale de 500 de milioane de dolari.

Un nou proces contestă chiar legalitatea impozitului din Statele Unite

În paralel cu procesul privind modul în care orașul a trimis notificările, există o a doua dispută juridică.

Fostul secretar american al Comerțului Wilbur Ross și omul de afaceri Steve Wynn, ambii rezidenți ai Floridei și proprietari de imobile în New York City, au intentat un proces împotriva statului New York. Ei susțin că suprataxa discriminează proprietarii care nu sunt rezidenți ai statului.

Potrivit Associated Press, Ross ar putea avea de plătit peste 83.000 de dolari pentru apartamentul său din Manhattan, iar pentru proprietatea lui Wynn suprataxa ar putea depăși 183.000 de dolari. Acestea sunt însă valori prezentate în cadrul litigiului și nu reprezintă o stabilire definitivă a obligațiilor fiscale.

Cele două procese trebuie diferențiate. Primul contestă modul în care New York City a identificat și notificat proprietarii. Al doilea contestă legalitatea și constituționalitatea suprataxei în sine.

Ce înseamnă cazul New York pentru sistemul din Statele Unite

Disputa nu înseamnă că Statele Unite introduc o taxă națională pentru a doua casă. Nu există o asemenea măsură federală.

Ceea ce se întâmplă este mai degrabă o evoluție la nivel de state și administrații locale. Proprietățile secundare sunt deja tratate diferit în anumite jurisdicții prin clasificări fiscale, rate distincte sau suprataxe.

În 2026, Montana aplică un regim fiscal diferit pentru casele secundare, Vermont tratează casele de vacanță ca proprietăți nonhomestead, iar Rhode Island a introdus o taxă distinctă pentru proprietățile rezidențiale de peste 1 milion de dolari care nu sunt ocupate de proprietar.

New York City merge într-o direcție similară, dar concentrează măsura asupra proprietăților de valoare ridicată și asupra unei piețe imobiliare caracterizate de prețuri foarte mari.

În același timp, cazul de la New York arată și dificultatea administrativă a unui asemenea sistem: autoritățile trebuie să stabilească nu doar valoarea unei proprietăți, ci și dacă aceasta este sau nu reședința principală a proprietarului ori dacă se aplică una dintre excepțiile prevăzute de lege.

Ce urmează pentru proprietarii din Statele Unite

Departamentul de Finanțe al orașului New York a stabilit inițial data de 6 octombrie 2026 pentru proprietarii care au primit notificări și consideră că sunt eligibili pentru o scutire. Orașul precizează că proprietarii trebuie să furnizeze documentele necesare pentru a demonstra că proprietatea nu intră sub incidența suprataxei.

Între timp, apelul administrației Mamdani menține în suspensie efectele hotărârii judecătorului Ozzi. Separat, procesul intentat de Wilbur Ross și Steve Wynn poate pune sub semnul întrebării însăși legalitatea suprataxei.

Pentru moment, taxa rămâne în vigoare, iar disputa juridică se concentrează atât pe modul în care orașul o aplică, cât și pe argumentele constituționale ridicate de proprietarii care susțin că sunt vizați în funcție de statutul lor de rezidenți.