Chei de apartament. Sursa foto: Freepik
Din cuprinsul articolului
Piața chiriilor din marile orașe precum București, Brașov, Iași sau Cluj-Napoca se află într-o continuă creștere, susținută de oportunitățile profesionale și de numărul mare de studenți atrași de universitățile de prestigiu. În ciuda cererii ridicate, una dintre cele mai delicate situații cu care se confruntă atât chiriașii, cât și proprietarii este rezilierea contractului de închiriere. Fie că este vorba despre neplata chiriei, conflicte între părți sau dorința de încetare anticipată a contractului, procedura este reglementată de legislația în vigoare și implică mai mulți pași. În România, închirierea locuințelor este reglementată de Codul Civil și de Legea Locuinței nr. 114/1996
Legea locuinței și contractul de închiriere
Legea locuinței prevede că, la expirarea termenului contractual, chiriașul este obligat să elibereze imobilul dacă părțile nu cad de acord asupra reînnoirii.
Totodată, proprietarul poate solicita rezilierea atunci când chiriașul nu plătește chiria timp de trei luni consecutive, deteriorează locuința, subînchiriază fără acord sau nu respectă clauzele asumate prin contract.
Codul Civil stabilește o diferență importantă: rezilierea unui contract are efecte doar pentru viitor și nu afectează obligațiile deja îndeplinite. Aceasta poate fi realizată fie prin hotărâre judecătorească, fie printr-o declarație unilaterală, dacă contractul prevede acest drept.
Cum poate fi reziliat un astfel de contract
Un aspect adesea trecut cu vederea este diferența dintre modurile de încetare a unui contract. Rezilierea este o sancțiune aplicată în cazul neexecutării obligațiilor și se aplică exclusiv contractelor de închiriere sau altor contracte cu executare succesivă.
Rezoluțiunea, în schimb, are efect retroactiv și se aplică, de pildă, la contractele de vânzare. Pe de altă parte, denunțarea unilaterală reprezintă o încetare voluntară, permisă de lege, prin care una dintre părți decide să renunțe la contract fără a invoca un motiv grav.
Contract de închiriere. Sursa foto: Freepik
Rezilierea anticipată
Rezilierea la termen apare atunci când durata contractuală a expirat, iar părțile nu își mai doresc prelungirea. Este cea mai simplă variantă, nefiind nevoie de justificări suplimentare. Rezilierea înainte de termen, mult mai delicată, se aplică diferit în funcție de tipul contractului.
Dacă acesta este pe perioadă nedeterminată, proprietarul poate solicita rezilierea oricând, cu respectarea unui preaviz de 60 de zile în cazul plății lunare a chiriei. Dacă este pe perioadă determinată, rezilierea anticipată este posibilă doar dacă a fost menționată în contract sau dacă una dintre părți încalcă obligațiile asumate.
Neplata chiriei poate duce la acest scenariu
Un caz aparte este neplata chiriei, care rămâne cel mai des întâlnit motiv de reziliere. După trei luni consecutive de neplată, proprietarul are dreptul să ceară rezilierea, să rețină garanția și, dacă este nevoie, să se adreseze instanței. Totuși, evacuarea chiriașului nu poate avea loc fără o hotărâre judecătorească definitivă.
Procesul începe cu trimiterea unei notificări scrise, care trebuie să conțină datele părților, adresa imobilului, data dorită pentru încetare și motivul rezilierii. Termenul legal de preaviz este, de regulă, de 60 de zile pentru contractele cu chirie lunară și de 15 zile pentru cele cu perioade mai scurte de plată. Odată încheiat termenul de preaviz, chiriașul trebuie să părăsească apartamentul.
Ce se întâmplă cu garanția
Restituirea garanției este, de asemenea, un punct sensibil. Proprietarul este obligat să returneze suma în termen de 30 de zile, dacă locatarul și-a respectat obligațiile. În caz contrar, acesta poate reține garanția pentru chiria restantă, utilități neplătite sau daune. Refuzul nejustificat al restituirii poate fi atacat în instanță.
O etapă adesea neglijată este înregistrarea rezilierii la ANAF. Din 2023, proprietarii sunt obligați să notifice instituția despre orice modificare sau încetare a contractului, prin completarea formularului 168. Termenul este de 30 de zile de la reziliere, iar nerespectarea acestei obligații poate aduce amenzi de până la 50.000 de lei.
