Imobiliare. Sursa foto: Pixabay
Adaugă-ne ca sursă preferată în Google
Urmărește-ne pe Google News
Din cuprinsul articolului
O analiză îngrijorătoare publicată de Frames arată că România riscă să devină o țară de chiriași din cauza prețurilor mari, a fondurilor de investiții și a speculei imobiliare.
Piața rezidențială din România se află în fața unei transformări radicale care amenință direct statutul istoric de proprietar al cetățenilor. Creșterea accelerată a costurilor de achiziție în raport cu evoluția reală a câștigurilor salariale plasează achiziția unui apartament în categoria obiectivelor aproape imposibil de atins.
România riscă să devină o țară de chiriași. Fenomenul care transformă piața imobiliară într-un vest sălbatic
Conform unui raport de specialitate emis de compania de consultanță Frames, tendința actuală indică un risc major ca populația să depindă exclusiv de închirieri în deceniile următoare, în timp ce controlul stocului locativ tinde să treacă în mâinile marilor investitori instituționali.
„Într-o ţară în care preţurile locuinţelor cresc mult mai rapid decât veniturile reale, şansa de a putea să îţi cumperi o casă devine o adevărată mique imposibilă pentru majoritatea populaţiei. Pe fondul transformărilor semnificative prin care trece piaţa imobiliară, România riscă să devină în următorii ani o ţară de chiriaşi, controlată de fonduri de investiţii, algoritmi şi capital global", se menţionează în analiză.
Prăpastia uriașă dintre salariile nete și prețurile solicitate de dezvoltatori
Statistica actuală din principalele aglomerări urbane reflectă un dezechilibru profund între puterea de cumpărare locală și prețurile imobilelor noi sau vechi. În Capitală, de pildă, un apartament cu două camere în zone intens căutate precum Titan, Drumul Taberei ori Floreasca este evaluat în prezent în intervalul 120.000 - 180.000 de euro.
Luând în calcul un salariu mediu net pe economie înregistrat la nivel municipal de aproximativ 1.200 - 1.400 de euro lunar, o persoană ar trebui să își aloce veniturile integrale pe o perioadă de aproape zece ani pentru a finaliza tranzacția, un scenariu pur teoretic care exclude cheltuielile zilnice de subzistență.
Situația devine și mai restrictivă în Cluj-Napoca, unde costurile pe metru pătrat util au depășit pragul critic de 2.500 - 3.000 de euro în unele cartiere. Această explozie imobiliară cu tentă speculativă nu a putut fi contracarată nici măcar de dinamica veniturilor locale, care, deși sunt superioare mediilor naționale, rămân cu mult în urma prețurilor de tranzacționare.
De asemenea, alte noduri urbane importante, precum Timișoara, Brașov, Constanța, Iași sau Sibiu, au încetat să mai reprezinte alternative accesibile, raportul dintre veniturile populației și costul caselor degradându-se vizibil în ultimul deceniu.
Efectele banilor ieftini și modelul investitorilor de masă
Dincolo de scumpirea evidentă a materialelor de construcție, a blocajelor logistice sau a presiunii demografice generate de migrația din mediul rural către cel urban în căutarea unor condiții mai bune de viață, o cauză structurală derivă din politicile monetare adoptate după criza din 2008.
Pentru a stabiliza sistemul financiar, marile bănci centrale au pompat volume masive de lichiditate în piață și au menținut dobânzile la un nivel extrem de scăzut, favorizând apariția unui capital speculativ masiv, aflat mereu în căutare de randamente ridicate. "Prin injectarea de lichidităţi masive şi reducerea dobânzilor aproape de zero, autorităţile au inundat pieţele cu bani ieftini care căutau randament", susţin realizatorii studiului.
Un moment de cotitură global s-a înregistrat în anul 2012, când gigantul Blackstone a profitat de prăbușirea pieței din Statele Unite și a preluat peste 80.000 de case confiscate de bănci într-un interval de doar doi ani. Acest fenomen a marcat intrarea corporațiilor pe piața locuințelor de masă, entități care utilizează sisteme informatice avansate de stabilire a prețurilor și departamente juridice uriașe pentru a maximiza câștigurile asociaților. Acest model de business a început să își facă simțită prezența și pe teritoriul României, capitalul de tip refugiu inundând marile orașe.
Blocuri întregi achiziționate din stadiul de proiect pentru profit rapid
În orașe precum București, Cluj sau Iași, între 30% și 40% din unitățile locative din ansamblurile rezidențiale noi aflate în fază de șantier sunt contractate de către investitori cu scop de revânzare imediat după finalizare. Acest tip de comportament plasează cumpărătorul final, care dorește o locuință proprie, într-o competiție directă cu bugete comerciale extrem de mari și agresive.
„În ultimii ani am văzut tot mai multe fonduri de investiţii în piaţă care, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi semnificative mai ales pentru că fac plăţile în condiţii optime pentru dezvoltatori. Acesta este şi motivul pentru care multe dezvoltări imobiliare s-au vândut încă din faza de proiect'”, a explicat Adrian Negrescu, managerul Frames, în analiza menţionată.
O altă anomalie semnalată constă în faptul că numeroase proprietăți sunt cumpărate exclusiv ca refugiu pentru parcarea capitalului în active sigure, fiind lăsate complet goale ani de zile pentru a fi protejate de inflație sau instabilitate politică. „E o practică larg răspândită în piaţă, aceea de a cumpăra şi a aştepta aprecierea, randamentul fiind, în cele mai multe cazuri mai mare decât cel oferit de plasamentele bancare sau alte tipuri de investiţii'”, a mai spus Negrescu.
O dovadă clară a acestui fenomen o reprezintă datele publicate de platforma Storia, care arată că numărul locuințelor neocupate din București a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu, atingând un nivel record de peste 218.000 de unități.
Sursa foto: Pixabay
Turismul online și modelul radical aplicat de Barcelona
Expansiunea accelerată a platformelor destinate închirierilor pe termen scurt, cum sunt Airbnb sau Booking, a contribuit masiv la diminuarea ofertei de spații locative destinate rezidenței permanente, în special în zonele centrale ale orașelor, determinând automat o majorare a prețurilor globale.
„Situaţia din România este întâlnită peste tot în lume, în marile oraşe turistice mai ales”, arată cercetarea, care explică situaţia întâlnită în Barcelona, unde Curtea Supremă a validat planul oraşului de a interzice total închirierile pe termen scurt până în anul 2028.
„Dacă reglementările de listare online nu vor funcţiona, cred că şi autorităţile române ar putea veni cu reglementări similare, pentru a reduce evaziunea fiscală din zona hotelieră şi reda circuitului imobiliar o parte din aceste imobile'”, consideră Negrescu.
Măsurile urgente de care are nevoie piața imobiliară din România
Lipsa unor reguli clare transformă sectorul rezidențial într-un mediu instabil, unde cotațiile oficiale și percepția publică sunt adesea dictate de datele furnizate de platformele de anunțuri online, fără reflectarea corectă a realității economice din teren.
„Preţurile sunt prezentate acum de o serie de platforme online de anunţuri care transmit tot felul de statistici şi rapoarte care duc la formarea unei opinii generale, dar nu neapărat reale privind dinamica preţurilor şi a chiriilor. În absenţa unor reglementări stricte care să elimine caracterul speculativ şi mai ales înţelegerile din piaţă, sectorul imobiliar pare un fer de vest sălbatic'', a adăugat managerul Frames.
Specialiștii avertizează că implicarea statului este obligatorie pentru a opri specula și pentru a reechilibra raportul de forțe din piață prin pârghii legislative concrete.
„Avem nevoie, în primul rând, de o nouă lege a chiriilor care să elimine evaziunea fiscală puternică din piaţă şi să protejeze efectiv chiriaşii. În al doilea rând, este nevoie de un Program Prima Casă construit pe realităţile pieţei, atât din perspectiva preţurilor cât mai ales a condiţiilor de creditare. Un program de credite garantate de stat pentru familiile tinere, care să includă deductibilităţi fiscale ar fi absolut necesar.
În plus, cred că este timpul ca şi Consiliul Concurenţei să intervină în zona formării preţurilor din perspectiva intereselor platformelor de anunţuri, acolo unde trebuie văzut cât de transparente sunt analizele privind evoluţia preţului per metru pătrat”, mai este concluzia analizei.
Recomandările noastre
