Taxe de vânzare pentru proprietate. Ce plătești când vinzi o casă sau un apartament în 2026

Vânzare casă. Sursă foto: Freepik

În România, orice tranzacție imobiliară implică o serie de taxe și costuri administrative care trebuie achitate înainte ca transferul de proprietate să fie finalizat. În 2026, regulile fiscale aplicate vânzării de apartamente, case sau terenuri rămân strâns legate de legislația fiscală și de procedurile notariale, iar proprietarii trebuie să cunoască exact ce sume pot apărea în procesul de vânzare. De la impozitul pe transferul proprietății până la onorariile notariale și taxele de cadastru, fiecare etapă presupune anumite costuri care pot influența suma finală pe care o încasează vânzătorul.

Taxe vânzare proprietate. Ce plătești când vinzi o casă sau un apartament în 2026

Prin „taxe vânzare proprietate” se înțeleg toate sumele care trebuie plătite statului sau instituțiilor implicate în procesul de transfer al dreptului de proprietate. Aceste costuri apar în momentul încheierii tranzacției și sunt necesare pentru validarea legală a vânzării.

Cele mai frecvente taxe includ impozitul pe venitul obținut din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, eventualul TVA (în anumite situații), onorariile notariale și taxele aferente înregistrării tranzacției la Cartea Funciară. Înainte de semnarea contractului, toate aceste sume trebuie calculate și achitate conform legislației în vigoare.

Una dintre principalele taxe aplicate atunci când vinzi o locuință este impozitul pe transferul proprietății imobiliare. Acesta se calculează în funcție de valoarea de vânzare a imobilului sau de valoarea stabilită în grila notarială, fiind luată în considerare suma cea mai mare dintre cele două. În cazul locuințelor deținute mai mult de trei ani, tranzacțiile cu o valoare de până la 450.000 de lei sunt scutite de impozit. Pentru suma care depășește acest prag se aplică o cotă de 3%.

Dacă imobilul este vândut la mai puțin de trei ani de la momentul dobândirii, legislația fiscală prevede aplicarea unei cote de 3% asupra întregii valori a tranzacției. Acest impozit este reținut și plătit de notar în momentul autentificării contractului.

TVA-ul în tranzacțiile imobiliare

În majoritatea situațiilor în care vânzarea are loc între două persoane fizice, TVA-ul nu se aplică. Totuși, există cazuri în care această taxă devine obligatorie, în special atunci când vânzătorul este o societate comercială sau o persoană fizică înregistrată în scopuri de TVA.

Pentru tranzacțiile standard, TVA-ul aplicat este de 19%. Există însă și situații în care se poate aplica o cotă redusă de 5%, în special pentru locuințele noi care au un preț sub 600.000 de lei și o suprafață utilă de maximum 120 de metri pătrați. Această cotă redusă este utilizată frecvent în cazul proiectelor rezidențiale noi, fiind o facilitate fiscală destinată cumpărătorilor de locuințe.

Costurile notariale și taxele de cadastru

Contractul de vânzare-cumpărare trebuie autentificat obligatoriu de un notar public. Onorariul perceput de notar depinde de valoarea tranzacției și este stabilit conform grilei notariale.

În general, tarifele se situează între aproximativ 0,44% și 2,2% din valoarea declarată a imobilului. La aceste costuri se adaugă și taxele percepute de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru înscrierea noului proprietar în Cartea Funciară.

Taxele pentru intabulare variază de regulă între aproximativ 0,15% și 0,5% din valoarea proprietății. Notarul este cel care se ocupă de depunerea documentației la cadastru și de înregistrarea oficială a transferului de proprietate.

Alte cheltuieli care pot apărea la vânzare

Pe lângă taxele principale, procesul de vânzare poate include și alte costuri administrative. Printre acestea se numără eliberarea certificatului fiscal de la primărie, document care confirmă că proprietarul nu are datorii la bugetul local.

De asemenea, este necesar un extras de carte funciară pentru autentificare, document care are de obicei un cost cuprins între aproximativ 30 și 60 de lei.

În situația în care tranzacția este intermediată de o agenție imobiliară, proprietarul poate plăti și un comision care variază, de regulă, între 1% și 3% din prețul de vânzare.

Cine plătește taxele în tranzacția imobiliară

În mod obișnuit, impozitul pe transferul proprietății este achitat de vânzător, deoarece reprezintă un impozit pe venitul obținut din vânzarea bunului. Totuși, în practică, unele costuri pot fi împărțite între cele două părți, în funcție de înțelegerea stabilită în contract.

De exemplu, cumpărătorul poate prelua plata taxelor notariale sau a costurilor de cadastru, iar comisionul agenției imobiliare poate fi suportat fie de vânzător, fie de cumpărător, în funcție de acordul dintre părți.

Situații speciale la vânzarea imobilelor

Există și situații particulare în care modul de calcul al impozitului diferă. De exemplu, atunci când un imobil este vândut după un partaj în urma unui divorț, impozitul se calculează la valoarea totală a proprietății și se stabilește în funcție de momentul dobândirii bunului.

În cazul locuințelor moștenite, data dobândirii este considerată momentul emiterii certificatului de moștenitor sau al încheierii partajului succesoral. Impozitul aplicat este de 3% dacă imobilul este vândut în mai puțin de trei ani de la dobândire și de 1% dacă perioada depășește acest interval.

De asemenea, vânzările între rude apropiate nu sunt scutite de impozit, chiar dacă tranzacția are loc între părinți și copii, frați sau bunici. Scutirea fiscală se aplică doar în cazul donațiilor între rude până la gradul al treilea.

În anumite situații prevăzute de lege, cum ar fi transferul proprietății prin reconstituirea dreptului de proprietate sau operațiunile de dare în plată pentru stingerea unui credit, impozitul poate fi eliminat.

Înainte de a scoate la vânzare un apartament sau o casă, proprietarii ar trebui să analizeze toate aceste taxe și să solicite o estimare completă a costurilor, pentru a ști exact ce sumă vor plăti și ce bani vor rămâne după finalizarea tranzacției.