Piața imobiliară. Sursa foto: Pixabay
Din cuprinsul articolului
Piața imobiliară locală va parcurge în următoarele luni un proces forțat de reașezare a ofertei, estimează expertul în evaluare Andrei Botiș. Dezvoltatorii sunt deja obligați să fie mult mai transparenți cu costurile și atenți la bugetele clienților, în timp ce aceștia din urmă încearcă să se adapteze din mers la creșterile de preț, mai spune specialistul.
Creșterea TVA afectează întreaga piață
Creșterea TVA la 21% pe piața imobiliară îi afectează atât pe dezvoltatori, cât și pe clienții finali și investitori. După sprintul din luna iulie, când cumpărătorii s-au înghesuit să prindă taxa redusă, urmează o reașezare a ofertei.
„Creșterea TVA-ului la 21% a prins piața imobiliară într-un moment oricum fragil. Și a generat, înainte de intrarea în vigoare, un val de tranzacții ca la «ultimul tren». Iulie a fost luna în care cumpărătorii au grăbit semnarea pentru a evita noua cotă. Iar dezvoltatorii au accelerat contractările și livrările intermediare. Efectul de termen-limită a umflat artificial cifrele, lăsând în urmă o toamnă care va arăta adevărata viteză de înaintare a pieței”, explică Andrei Botiș, CEO Appraisal and Valuation, companie de evaluare, consultanță și dezvoltare imobiliară listată pe bursa AeRO.
Potrivit acestuia, impactul TVA-ului nu se vede încă uniform. Majorarea afectează, în primul rând, segmentul de locuințe noi. Unde prețul final este sensibil la taxare. „Întrebarea-cheie este dacă dezvoltatorii pot absorbi diferența. Răspunsul scurt: doar parțial. Structura de cost – teren, construcție, finanțare, marketing – a mâncat deja marjele în ultimii ani. Iar un plus de TVA împinge proiectele la limita profitabilității. În locul ieftinirilor spectaculoase, vom vedea mai degrabă «pachete» comerciale. Ca de exemplu loc de parcare inclus, bucătărie mobilată, discounturi punctuale la avans sau la ultimele unități din fază. În design, probabil că se va trece mai des la apartamente mai compacte și la optimizări de specificații, pentru a păstra un preț final «psihologic» accesibil”, afirmă expertul.
Schimbări la toate nivelurile
Andrei Botiș consideră că pe zona cererii de pe piața imobiliară, contextul nu era favorabil nici înainte de schimbarea fiscală. Incertitudinea economică, sentimentul de instabilitate și apetitul mai scăzut pentru îndatorare au temperat planurile multor cumpărători. „În prezent, bugetele sunt dictate tot mai mult de rata lunară, nu de prețul listat. Iar orice creștere a notei de plată – fie ea de taxe, fie de costuri de construcție – se traduce în amânări sau compromisuri. Unii clienți renunță, alții reduc pretențiile. Mai puțini metri pătrați, etaje mai înalte, cartiere mai departe de centru, finisaje standard în loc de premium etc. Segmentul investitorilor, deja mai prudent, cântărește atent randamentul net după impozitare și costurile reale ale administrării”, precizează CEO-ul companiei.
În opinia sa, reacțiile dezvoltatorilor de pe piața imobiliară se văd deja în trei direcții. Prima, repoziționarea produsului: studiouri și două camere cu suprafețe eficiente, compartimentări curate, atenție la pierderile pe holuri și la costurile comune. A doua – etapizarea mai fină a proiectelor. Ca de exemplu lansări în faze mai mici, pentru a testa elasticitatea cererii și a calibra prețul din mers. A treia direcție va consta într-o disciplină comercială mai dură. Vom vedea astfel mai puține „early-bird-uri” generalizate și mai multe oferte țintite, acolo unde rotația stocului încetinește.
„Toate acestea nu anulează efectul TVA. Dar îl îmblânzesc la nivelul percepției cumpărătorului”, subliniază Botiș.
Efecte și pe piața chiriilor
Schimbarea comportamentului clienților se va repercuta și asupra pieței chiriilor.
„Când o parte dintre potențialii cumpărători amână achiziția sau nu se mai califică bugetar la același nivel, intră temporar în chirie. Toamna aduce oricum valul sezonier al studenților. Iar în marile centre universitare proprietarii au suficientă cerere pentru a testa creșteri. Ritmul nu va fi identic peste tot. Locuințele eficiente energetic, bine poziționate față de transportul public și cu întreținere redusă vor performa mai bine decât apartamentele vechi, obosite, în blocuri fără reabilitare”, apreciază expertul.
Potrivit acestuia, pe segmentul „new build” de închiriat randamentele dorite ar putea împinge chiria cerută peste media zonei.
Andrei Botiș, CEO Appraisal and Valuation. Sursa foto: Arhiva companiei
Noi versus vechi
Andrei Botiș consideră că efectele vor fi vizibile și în cazul competiției dintre locuințele noi versus cele vechi. Primele pornesc cu dezavantajul evident al TVA-ului. Dar rămân atractive prin eficiență, garanții și costuri mai mici de exploatare.
„În zonele bune, diferența de taxare se bate cu beneficiile tehnice. Iar cumpărătorii calculează din ce în ce mai mult pe ciclul de viață. Cât plătesc pe lună, cât cheltuiesc pe utilități și pe reparații, ce risc își asumă la revânzare. Pe segmentul vechi, tranzacțiile pot prinde viteză acolo unde raportul preț-amplasare e convingător. Dar și unde apartamentele au fost deja aduse la un standard actual. În schimb, locuințele care cer renovări grele vor rămâne negociabile”, argumentează acesta.
Ce urmează pe piața imobiliară din România
CEO-ul companiei apreciază că, în lunile ce vor veni, vom asista la o „normalizare” pe piața imobiliară. „La o viteză mai mică, pe fondul filtrului de accesibilitate impus de TVA și al prudenței macro. Spre final de an, proiectele cu poziții foarte bune și produs calibrat – suprafețe eficiente, compartimentări inteligente, pachete de preț clare – vor continua să vândă. Însă mai mult prin negocieri individuale decât prin listări care cresc la vedere”, punctează Botiș.
Acesta estimează că în primul trimestru din 2026, piața imobiliară ar putea atinge un nou punct de echilibru. „Dacă sentimentul economic se îmbunătățește și costul finanțării se relaxează marginal, se poate vedea o revenire moderată a cererii solvabile. În scenariul contrar, discuția se mută de la «cât creștem?» la «cum menținem rotația stocului?». Iar discounturile bine mascate devin instrument de lucru, nu excepție”, mai afirmă expertul.
