Marea majoritate a dezvoltatorilor imobiliari din România, în jur de 70%, se pregătesc pentru o criză majoră. Experții avertizează cu privire la un lung lanț de insolvențe ce va afecta piața imobiliară autohtonă, în condițiile în care tranzacțiile scad, iar guvernul majorează taxele.

Piața imobiliară din România se confruntă cu o criză majoră ce s-ar putea declanșa la începutul anului viitor. Mare parte dintre dezvoltatorii imobiliari sunt în risc de insolvență, avertizează experții. Afacerile acestora au de suferit din cauza scăderii vânzărilor, dar și a creșterii taxelor anunțate de Guvern.

O analiză Frames, despre piața imobiliară din România, arată că peste 70% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvenţă.

Piața imobiliară în pragul crizei

Experții atrag atenția că majoritatea dezvoltatorilor imobiliari se confruntă cu probleme de natură financiară. Aceștia depind de sumele pe care le încasează din tranzacțiile de pe piața imobiliară. Iar dacă lucrurile merg prost și nu pot vinde, intră în colaps. Aceștia nu-și mai pot finanța viitoarele proiecte și nici achita creditele angajate.

„În marea lor majoritate sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenţi de cashflow şi de dinamica pieţei, vulnerabili în faţa modificărilor financiare – creşterea taxelor, a costurilor operaţionale în general şi scăderea cererii de locuinţe. Capacitatea lor financiară este grevată, în prezent, şi de nivelul creditelor contractate – ale căror costuri au crescut semnificativ”, spune Adrian Negrescu, managerul Frames.

Datele indică faptul că 5.633 de dezvoltatori imobiliari din totalul de 7.158 sunt în categoria microîntreprinderilor. Alte 1.071 firme sunt evaluate ca fiind mici, 364 mijlocii şi numai 90 sunt firme mari. Doar acestea din urmă au putere financiară mai mare pentru a susține viitoarele construcții. Cele 7.158 de firme aveau, la finele anului trecut, datorii totale de 86,2 miliarde de lei.

Datele financiare sunt îngrijorătoare

Potrivit analizei, din datelor financiare raportate la Ministerul Finanţelor, în 2022, și a dinamicii de business din 2023, situația pe piața imobiliară este îngrijorătoare. Astfel, un procent de 69,94% dintre cele 7.158 de firme cu  cod caen 4110 prezintă un risc foarte mare de insolvenţă. Alte 3,63% dintre firmele analizate au un risc mare de blocaj economic.

Alte 3,38% dintre companii au risc mediu de insolvenţă. Doar 22% dintre companiile imobiliare prezintă un risc scăzut legat de problemele financiare.

Cea mai dificilă situație este pe piața imobiliară din București, unde sunt dezvoltate și cele mai multe proiecte. Dintre cei 3.000 de dezvoltatori imobiliari, peste 2.300 aveau un risc mare şi foarte mare de insolvenţă.

În topul judeţelor urmează Cluj cu 623 de firme dintre care 453 cu probleme majore. Pe locul următor se situează județul Timiş, cu 569 de firme din care 383 prezintă risc mare şi foarte mare de insolvenţă. Iar pe al treilea loc se situează Constanţa cu 292 de dezvoltatori imobiliari dintre care 217 cu risc major de insolvenţă.

Piața imobiliară se confruntă cu probleme

Analiza Frames mai arată că anul 2022 a fost excelent din perspectiva cifrei de afaceri, care a înregistrat un record istoric, al tranzacțiilor, de 18,8 miliarde de lei. În schimb, rezultatele din 2023 ar putea indica un prim regres, pe piața imobiliară. Comisia Naţională de Prognoză estimează o scădere de 8,5% a volumului construcţiilor rezidenţiale în 2023.

Iar creşterea TVA la imobilele noi, cu valoare mai mare de 120.000 de euro, de la 5 la 19%, de la 1 ianuarie, va avea consecințe și mai grave. Noile taxe se vor adăuga scumpirilor la materialele de construcții, utilităţi, a cheltuielilor operaţionale în general.

„Majorarea TVA şi la locuinţele de până în 120.000 euro, de la 5 la 9%, va accentua şi mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuinţe mici. Tuturor acestor probleme se alătură accesul tot mai dificil la creditare pentru majoritatea populaţiei şi posibilul risc de schimb valutar -esenţial în procesul de dezvoltare imobiliară”, afirmă consultanţii de la Frames.

Semnele crizei imobiliare au apărut

Apropierea crizei de pe piața imobiliară este semnalată și de numărul mic de autorizații de construcții eliberate. Conform datelor Institutului Naţional de Statistică, în luna septembrie 2023 s-au eliberat 3.083 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale. Este o scădere cu 1,0% faţă de luna august 2023 şi cu 20,5%, faţă de luna septembrie 2022.

Experții se așteaptă, în perioada următoare, la o schimbare majoră pe piața imobiliare. În opinia lor, după noile modificări fiscale, prin prisma crizei care se apropie, vor rămâne doar mari dezvoltatori. Cei care resurse financiare și acces la finanțare și care propun planuri de afaceri bine definite.

În schimb, micii dezvoltatori care supraviețuiau de la un proiect la altul vor dispărea, înghițiți de criză.

„Piaţa dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanţare şi cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare”, concluzionează Adrian Negrescu, conform Ziarul Financiar.