În România s-a declanșat fenomenul locuințelor-fantomă. Situație paradoxală pe piața imobiliară

România se confruntă cu un dezechilibru semnificativ în sectorul locativ. În ciuda numărului impresionant de locuințe neocupate – peste 2,5 milioane, conform datelor furnizate de Institutul Național de Statistică (INS) – accesul la o locuință rămâne o provocare pentru mulți cetățeni.

INS arată că din cele aproximativ 10 milioane de locuințe existente în România, un sfert nu sunt folosite în mod permanent. La o medie de 1,6 camere per locuitor, aceste imobile ar putea adăposti peste 5 milioane de persoane.

București și marile județe concentrează cele mai multe imobile neocupate

Cea mai mare parte a locuințelor goale se regăsește în București și în județele Iași, Argeș, Prahova, Bihor, Timiș și Cluj. Situația variază în funcție de tipul de proprietate:

• 1,4 milioane de locuințe principale sunt declarate neocupate, deși în mod normal ar trebui să fie reședințe permanente.

  

  Prețurile carburanților nu vor scădea prea curând: Criza ar putea dura până la iarnă

  

  Declin pe bursele europene, Acțiunile Kering și Hermes, în cădere liberă la Paris. BVB București a deschis pe roșu

• 938.449 sunt locuințe secundare, folosite ocazional sau în scopuri investiționale.

• 178.219 sunt case de vacanță.

Această distribuție reflectă o utilizare fragmentară a fondului locativ și ridică semne de întrebare privind funcționalitatea reală a pieței imobiliare.

Blocuri. Sursa foto: pixabay

Cauzele: speculă, migrație, lipsa reglementării pieței de închirieri

Specialiștii din domeniu indică mai mulți factori care alimentează acest fenomen:

• Specula imobiliară, prin care locuințele sunt cumpărate în scop investițional, dar nu sunt puse pe piață.

• Lipsa închirierilor legale, care duce la existența unui număr semnificativ de locuințe locuite, dar neînregistrate oficial.

• Migrația externă, care a lăsat în urmă case goale, mai ales în mediul rural.

• Cadru legislativ deficitar, care nu stimulează eficient utilizarea fondului locativ disponibil.

Unii proprietari dețin zeci sau sute de locuințe, dar aleg să le păstreze neocupate, invocând riscuri legate de depreciere, întreținere sau experiențe neplăcute cu chiriașii.

Locuințele-fantomă și efectul asupra pieței

Locuințele neocupate, numite de experți „locuințe-fantomă”, generează distorsiuni majore pe piață. Deși există fizic, acestea nu au niciun rol activ în societate. Rezultatul este o ofertă aparent suficientă, dar în realitate inactivă, ceea ce menține prețurile la un nivel ridicat.

Conform datelor citate de Realitatea.net, mulți români se confruntă cu imposibilitatea de a accesa o locuință, în timp ce sute de mii de imobile rămân blocate în afara circuitului economic.

Prețuri în creștere, tranzacții în scădere

Această situație se reflectă direct în dinamica pieței:

• În primele cinci luni ale anului 2025, numărul tranzacțiilor imobiliare a scăzut cu 5% la nivel național.

• În București și Ilfov, scăderea este mai accentuată, ajungând la 8%.

• Aproximativ 35% dintre tranzacțiile naționale au loc în zona Capitalei. Astfel, orice blocaj în această regiune are impact asupra întregii piețe din România.

În paralel, prețurile locuințelor continuă să urce, atât pentru vânzare, cât și pentru închiriere, depășind puterea de cumpărare a multor români.

Măsuri fiscale cu efect limitat: impozitul pe locuințele goale

România are, teoretic, o prevedere fiscală care permite impozitarea locuințelor neocupate. În practică însă, această măsură este dificil de aplicat:

• Autoritățile locale nu dispun de instrumentele necesare pentru a verifica ocuparea efectivă a imobilelor.

• Mulți proprietari evită declarațiile reale privind utilizarea locuințelor.

Astfel, impozitul suplimentar pentru locuințele neocupate rămâne, în prezent, mai degrabă simbolic decât eficient.

TVA mai mare de la 1 august: un nou obstacol pentru cumpărători

Un alt factor care va influența negativ piața locuințelor este creșterea TVA:

• De la 1 august 2025, s-a eliminat cota redusă de TVA de 9% pentru achiziția de locuințe.

• Prețul final al unui apartament a crescut automat, din cauza TVA-ului standard de 19%.

• Specialiștii estimează că mulți potențiali cumpărători vor renunța sau se vor orienta către piața închirierilor.