Recent, Guvernul României a implementat o serie de schimbări importante în impozitarea veniturilor obținute din tranzacții imobiliare realizate de persoanele fizice. Modificările, introduse prin Ordonanța de Urgență 138/2024, se aplică de la 5 decembrie 2024 și vizează, în principal, transferul dreptului de proprietate și dezmembrămintele acestuia. Acestea aduc clarificări și reguli suplimentare care afectează atât contribuabilii, cât și mecanismele de calcul și declarare a impozitelor.

Noi cote de impozitare pentru tranzacții imobiliare

Conform Codului fiscal actualizat, impozitul pentru tranzacțiile imobiliare este calculat astfel:

• 3% pentru proprietăți deținute mai puțin de trei ani.
• 1% pentru proprietăți deținute mai mult de trei ani.

Impozitul se aplică la valoarea declarată de părți în contract, însă există excepții importante pentru cazurile în care valoarea declarată este mai mică decât cea minimă stabilită prin studiile de piață realizate de camerele notarilor publici.

Extinderea excepțiilor la impozitarea unor tranzacții imobiliare

Una dintre cele mai notabile modificări vizează extinderea excepțiilor de la plata impozitului în cazul tranzacțiilor legate de posesia de fapt a imobilelor. Începând cu 5 decembrie 2024:

• Notarea posesiei de fapt în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice sau sporadice devine scutită de impozit.
• Veniturile din transferul posesiei de fapt se consideră „venituri din alte surse” și sunt impozitate cu 10%, iar contribuabilii sunt obligați să depună declarația unică pentru fiecare an fiscal.

Această măsură impune o schimbare majoră în modul de raportare și gestionare a veniturilor din tranzacții imobiliare.

Reguli noi pentru transferul „dezmembrămintelor”

Impozitul se aplică acum și asupra transferului nudei proprietăți, iar baza de calcul poate fi ajustată în funcție de valoarea minimă stabilită de evaluatori. De asemenea, în cazul transferurilor sub condiție suspensivă, contribuabilii sunt obligați să:

• Calculeze și declare impozitul în funcție de venitul efectiv încasat.
• Utilizeze un formular special pentru declararea acestui tip de venituri, care va fi aprobat de Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF).

Pentru tranzacțiile încheiate prin hotărâri judecătorești sau alte acte legale, regulile de declarare și plată a impozitului se aplică similar.

Impactul asupra persoanelor fizice și juridice

Începând cu 1 ianuarie 2025, persoanele juridice care plătesc venituri din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate vor avea obligația de a calcula, reține și plăti impozitul corespunzător. Acest impozit reținut la sursă va fi considerat final, iar persoanele fizice beneficiare nu vor mai trebui să depună declarația unică, conform avocatnet.ro.

Această modificare simplifică procedurile pentru contribuabili, dar introduce responsabilități suplimentare pentru entitățile plătitoare de venituri.

Reguli tranzitorii și perspective

Pentru contractele aflate în derulare la data intrării în vigoare a noilor reglementări, impozitul se va calcula conform noilor reguli, inclusiv pentru veniturile încasate în trimestrele următoare. Totodată, Guvernul intenționează să clarifice și să eficientizeze procesul prin aprobarea unui model de declarație fiscală specific.