Specialistii sustin ca ascensiunea continua a preturilor va conduce la formarea unui prag critic, dincolo de care nu se va mai putea trece.

In 2005, in Bucuresti se profila primul impas al pietei imobiliare, dupa ce preturile urcasera la un nivel rarefiat de cumparatori.

Explozia creditelor imobiliare si ipotecare a deblocat insa imediat piata imobiliara din Capitala si a adus noi clienti pentru ofertele care au continuat sa se scumpeasca.

„Noi am avut pana in 2003 o piata imobiliara naturala, organica, pusa in miscare de realizarile economice. In 2001-2002 cumparai un apartament in Militari cu 15.000 de euro. In iulie 2003 s-a produs o explozie a creditului imobiliar, fiindca trebuia sa fie favorizata o anumita banca, BCR, careia urma sa-i creasca portofoliul pentru a fi mai valoroasa la privatizare. In mod normal, la noi startul creditului imobiliar si ipotecar urma sa aiba loc in 2004 sau 2005”, explica dr. Artur Silvestri, un observator experimentat al pietei imobiliare.

Credite pentru toate generatiile

Creditele au ajutat multi romani care nu dispuneau de bani sa poata achizitiona pe datorie locuinta ravnita, dar au avut si un efect pervers pentru cumparatori, intrucat i-au incurajat pe proprietari sa ceara mai multi bani.

„Nicaieri in Europa nu s-a produs o majorare uluitoare de preturi de 250%-3005 in numai doi ani, asa cum s-a intamplat la noi, dupa socul „ipotecar” din vara anului 2003”, releva raportul de prognoza imobiliara 2006 al SGA Romania.

Putini realizeaza ca, la final, apartamentul vechi de 20-30 de ani pe care il cumpara nu costa 100.000 de euro, cat cere vanzatorul, ci 170.000 sau 180.000 de euro, tinand cont de dobanzile si de comisioanele percepute de banca. Iar la sfarsitul perioadei de creditare, locuinta este mai veche cu 20-30 de ani, dupa ce a consumat fonduri pentru intretinere, reparatii sau reamenajari.

Poate acest proprietar sa-si mai recupereze peste 20 de ani banii cheltuiti pentru un apartament vechi de o jumatate de secol, astfel incat sa nu iasa in pierdere in raport cu banii platiti prin credit? Analistii imobiliari estimeaza ca preturile aflate in crestere vor acoperi atunci toate aceste costuri.

„Evolutia pietelor imobiliare din economii avansate ne demonstreaza ca valorile imobilelor plus dobanda unui credit ipotecar pot sa fie la momentul respectiv sub piata imobiliara de referinta. In Italia insa, unde traditia creditului ipotecar are zeci de ani, s-a facut un studiu pe ultimii 25 de ani si doar 80% dintre cei care au aplicat pentru un credit ipotecar au devenit proprietari. Restul au fost executati silit de banci. Cand bancile vor considera ca preturile vor fi prea mari, atunci evaluatorii acestora nu vor mai acoperi un credit in totalitate”, spune Liviu Ureche, partener asociat SATO Imobiliare si membru in Comisia Europeana pentru elaborarea standardelor imobiliare.

Artur Silvestri considera ca infuzia de fonduri provenite din credite a capatat o tendinta nociva: „Piata imobiliara a devenit o anexa a celei bancare. In Spania au aparut probleme dupa ce bancherii au largit foarte mult conditiile de creditare pana au ajuns la un punct maxim de care nu mai puteau trece. Practic, luai credit fara avans, plateai doar dobanda, iar termenul de creditare a fost marit pana la 35 de ani. In toamna, in Occident, bancile isi puneau problema sa acorde credite pe 90 de ani, implicand astfel trei generatii ale unei familii (parinti, copii, nepoti). In acest fel, nu mai apuci sa fii proprietar, ci un chirias care plateste chiria sub forma de dobanda.”

O singura certitudine: cutremurul

Prinsi in acest carusel al cererii si ofertei, cum paratorii au de ales intre a plati chirii tot mai scumpe, vulnerabili la pretentiile tot mai mari ale vanzatorilor, si a cumpara o locuinta, in perspectiva de a deveni proprietar dupa 30 de ani de platit rate, dobanzi si comisioane bancilor.

Pe masura ce preturile urca, cumparatorii se inhama la costuri tot mai mari si, implicit, isi asuma presiuni si riscuri superioare. „Noi ne aflam intre al treilea si al patrulea val al expansiunii financiare si de intindere „globalizata”.

Comparand realitatile, rezulta ca suntem la doi-trei ani in urma fenomenelor produse in Occident. Astfel s-ar putea prevedea o posibila stagnare abia catre sfarsitul lui 2008 sau chiar in 2009, daca nu vor interveni „variabile”, intre care una este insa absolut sigura in urmatorii ani: „Marele Cutremur”„. Potrivit autorului acestui studiu, daca piata stagneaza sau nu mai asigura profit marilor jucatori, fondurile pot fi retrase oricand de pe „masa de joc”.

Ca la noi, la nimeni

Piata imobiliara din Romania este absolut originala - o spun la unison expertii din domeniu. „Toate previziunile privind momentul aderarii la Uniunea Europeana, in care piata imobiliara din Romania, urmand exemplul tarilor care au aderat inaintea noastra, a stagnat sau chiar a scazut pe unele segmente s-au dovedit a fi gresite. Piata imobiliara din Romania este atipica. Nu contest faptul ca si eu am fost artizanul acestor previziuni”, admite Liviu Ureche.

Analistul apreciaza ca piata imobiliara din tara noastra a evoluat cel mai mult in comparatie cu tarile invecinate. „Ungaria, urmand exemplul Poloniei, a stagnat si s-a stabilizat dupa momentul aderarii. Ca si in Romania, au existat exagerari pe unele segmente, cum ar fi pretul apartamentelor in blocurile vechi. Budapesta are in acest moment o rezerva destul de mare de apartamente noi nevandute, iar Bulgaria pare sa ne depaseasca cumplit la capitolul lobby investitional turistic”, explica Liviu Ureche.

Potrivit raportului de prognoza pe 2007 editat de SGA, dupa momentul postaderare piata imobiliara de la noi este dezechilibrata si foarte riscanta pentru plasamentele intamplatoare.

„O crestere de aproximativ 80%-110% intr-un singur an in materie de terenuri de constructie in „sanctuarele bucurestene” ori aprecieri de chiar si peste 250% in doi ani in multe alte orase cu insemnatate regionala sunt rare si nu se intalnesc frecvent in mediile de afaceri europene. „Cazul romanesc” este, deci, atipic si atragator prin insolit.”

Multi cumparatori au preferat case pe pamant in localitatile limitrofe ale marilor orase in loc sa plateasca cel putin 80.000 de euro pentru apartamentele din cartierele marginase.

Analistul Liviu Ureche crede ca ambele optiuni implica unele sacrificii: „Exista costuri marite legate de accesul catre locul de munca, scoala sau gradinita copiilor. Cei care platesc inca un pret asa de mare pentru un apartament in oras achita de fapt o comoditate si anumite avantaje pe care o zona din apropierea unui oras nu le poate oferi.”

Situatii bizare au aparut si in sectorul caselor si terenurilor. „In Pipera, o „vila” asezata langa gospodarii populate de oratanii este evaluata de agenti imobiliari cu o calificare indoielnica, insa eminamente nesatui, la cam opt-zece milioane de euro, mai mult decat unele dintre proprietatile cu adevarat de „sanctuar” din Paris, Barcelona sau din Viena.

Dar toate se vor incheia intr-o zi, iar sfarsitul iluziilor se apropie. Iata de ce, inainte de a trai din inchipuiri si a ne lasa in voia reveriei de „castigatori”, fara a pune efort si munca, suntem obligati sa cunoastem mai bine „pe ce lume traim” si cat din „ce se spune” este materie verificabila si nu propaganda cinica si „masinarie de fictiuni”, avertizeaza raportul intocmit de SGA Romania.

Cititi si: Secretul scumpirii locuintelor

Care sunt investitiile banoase in urmatorii ani.