În 2008 începe să se vadă noua Românie imobiliară

Deşi multe ansambluri rezidenţiale au fost începute în 2005, ele vor prinde contur în 2008, aducând oraşelor un aer proaspăt.

Anul 2008 va aduce pe piaţa românească un număr considerabil de locuinţe moderne, în ansambluri rezidenţiale. Majoritatea vor fi realizate în Capitală, întrucât aici au fost făcute primele şi cele mai multe investiţii, încă din 2005. Deşi toate locuinţele noi care vor fi gata în marile oraşe din ţară nu reprezintă nici jumătate din numărul estimat pentru Bucureşti, specialiştii estimează că anul provinciei va fi 2009, când vor fi finalizate proiectele lansate în perioada 2006-2007. Anul 2008 va fi înscris în certificatul de naştere al României imobiliare. Peste 9.000 de locuinţe ar trebui să fie finalizate anul acesta în Bucureşti, potrivit planificărilor efectuate de către dezvoltatorii imobiliari. Aproximativ 700 dintre acestea vor fi ridicate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) şi destinate atât închirierii, cât şi comercializării în cadrul programului prin credit ipotecar. Restul de circa 8.800 sunt cuprinse în 46 de ansambluri rezidenţiale finanţate de investitori români sau străini. Alte câteva mii de locuinţe ar putea fi finalizate în alte oraşe mari din ţară. „În acest moment, putem construi cel mult 50.000 de locuinţe în toată ţara. Principala problemă este lipsa forţei de muncă, dar nu este de neglijat nici faptul că, deşi nevoia de spaţii de locuit este foarte mare, prea puţini şi-ar putea permite să plătească preţurile solicitate“, e de părere Adriana Iftime, vicepreşedintele Patronatului din Construcţii. Potrivit acesteia, locuinţele sunt construcţiile care au nevoie cel mai mult de manoperă, astfel că unii antreprenori preferă să realizeze proiecte pentru clădiri de birouri sau spaţii industriale. În ultimii ani, în România s-au construit doar câteva zeci de mii de locuinţe: dacă în 2005 cifra nu a depăşit 25.000 de apartamente, în 2006 saltul a fost până la 38.000. „A fost însă o creştere forţată de calamităţile naturale, nu a fost un rezultat al economiei de piaţă“, afirmă Iftime. Estimare pesimistă Specialiştii imobiliari, dar şi cei din construcţii, sunt sceptici în ceea ce priveşte finalizarea tuturor proiectelor anunţate şi spun că sub jumătate dintre acestea au şanse reale să fie gata până la sfârşitul lui 2008. „Cred că o cifră mai realistă pentru acest an ar fi 3.000 de unităţi. Mai exact, în jur de 3.000 de proprietari se vor putea muta în noile lor apartamente. Este posibil să aibă loc mai multe livrări - până în 4.000 de unităţi -, dar nu cred că vor putea locui efectiv în apartamentele respective mai mult de 3.000 de cumpărători“, estimează Sorin Lăcustă, director departament proiecte rezidenţiale la Regatta. Anul trecut, în Capitală au fost finalizate circa 1.500 de locuinţe. Afacerile cu apartamente, în continuare profitabile Specialiştii consideră că, în prezent, în jur de 30% din numărul locuinţelor vândute anul trecut au fost achiziţionate de investitori în scopuri speculative. „Deoarece preţul pe metrul pătrat creşte în fiecare semestru, iar nivelul chiriilor stagnează, rata de amortizare a investiţiei este estimată să ajungă la o medie de 10-12 ani. Deşi tendinţa este să scadă, rentabilitatea este mai mare decât în statele europene vecine, iar România continuă să atragă investitori datorită potenţialului crescut al pieţei“, spune Claudia Dăscălescu, senior consultant în cadrul departamentului rezidenţial de la DTZ Echinox. Consultanţii imobiliari estimează că peste 20% dintre locuinţele care vor fi finalizate în 2008 vor fi revândute sau închiriate. PORTRET Client familist, cu salariu de peste 1.000 de euro Un studiu realizat în 2007 de către Unicredit Ţiriac Bank arată că doar 5% dintre bucureşteni îşi pot permite o locuinţă nouă la un preţ cuprins între 130.000 şi 325.000 de euro, prin credit, dacă nivelul de îndatorare este de 35%. Analiza a avut la bază studiul companiei de consultanţă PricewaterhouseCoopers. Conform datelor, remuneraţia lunară necesară pentru achiziţionarea, cu ajutorul creditului, a unei locuinţe de numai 100.000 de euro se ridica la 1.000-1.500 de euro. Dezvoltatorii imobiliari spun că viitorul proprietar face parte din clasa medie şi are între 25 şi 40 de ani. „Sunt familişti, cu un copil sau doi, sunt angajaţi în middle-management şi au locuit până acum în apartamente din blocuri comuniste. Îşi doresc să trăiască într-un mediu civilizat“, apreciază Călin Clinciu.

Apartamentele noi vor fi mai scumpe cu cel mult 20%. Creşterea numărului de complexuri rezidenţiale temperează mărirea preţurilor la locuinţele aflate în construcţie Specialiştii spun că, în 2008, apartamentele noi vor continua să se scumpească cu până la 15%-20% faţă de anul trecut. Motivele invocate sunt variate, de la majorările preţurilor la materiale şi transport până la dificultatea obţinerii şi păstrării forţei de muncă necesare. Tot în acest an, persoanele fizice vor fi plătitoare de TVA, iar dobânda unui credit în lei a crescut cu 0,8 puncte procentuale - dobânda medie anuală fiind de 9,88%. „Constructorii se întreabă dacă să mai vândă, din moment ce trebuie să plătească o taxă de profit plus TVA, de teamă că nu-şi vor acoperi cheltuielile. Developerii se gândesc serios să nu mai vândă apartamente, ci să le închirieze, ceea ce va duce la o creştere a pieţei chiriilor“, afirmă Eugen Paternic, general manager City Expert. În plus, pe măsură ce un proiect începe să se vândă, creşte şi preţul, ajungând cu 20%-30% mai mare faţă de cel din momentul lansării pe piaţă. Un exemplu este Planorama, din sectorul 2: dacă la început, un metru pătrat costa 900-1.000 de euro, plus TVA, preţul este acum de 1.200 de euro, plus TVA.

„În ultimii ani, de la lansarea pe piaţă a unui proiect până la finalizarea acestuia, scumpirile au fost şi de 70%. Acest lucru nu mai este posibil, în condiţiile în care numărul complexurilor rezidenţiale creşte în continuare“, susţine Călin Clinciu, de la agenţia Euroest.

Idolul lui Mircea Badea. N-a mai văzut niciodată un om ca el

Schimbări pe piața imobiliară. Investițiile, reglementate printr-o lege nouă

Peste 70% din locuinţele care vor fi finalizate în 2008 au fost deja vândute. Locuinţele noi ameninţă dominaţia celor vechi Deşi anul acesta ar trebui finalizate peste 8.800 de locuinţe din investiţii private, apartamentele nu vor reuşi să satisfacă în totalitate cererea de locuinţe din Capitală, estimată la circa 13.000 de unităţi pe an. În schimb, ar putea avea efecte asupra apartamentelor vechi. Dacă o ieftinire a acestora este mai puţin probabilă, se aşteaptă o stagnare a preţurilor. În medie, o locuinţă veche în cartiere se vinde în această perioadă cu 1.700-1.900 de euro/metru pătrat. „Până acum, locuinţele din acest segment au avut câteva avantaje clare faţă de cele noi: posibilitatea de a te muta imediat şi localizarea în zone accesibile, unde infrastructura este definitivată. Astfel, creşterea medie a preţurilor în 2007 a fost de 50%“, afirmă reprezentanţii companiei Coldwell Banker. Cele mai multe apartamente care vor fi livrate în 2008 se află în cartiere din estul oraşului - Titan şi Colentina -, precum şi în zona de nord - Băneasa şi Pipera. Preţul acestora variază, în funcţie de poziţie, între 1.150 de euro, plus TVA şi 1.500 de euro, plus TVA. În partea de nord sunt însă şi ansambluri de lux, unde un metru pătrat depăşeşte 2.000 de euro, plus TVA.

ÎN ŢARĂ Clujul domină autoritar provincia Mii de apartamente noi vor fi finalizate şi în marile oraşe ale ţării. Pentru că proiectele au apărut mai târziu, termenele de predare sunt şi ele decalate faţă de cele din Capitală. Din punctul de vedere al atractivităţii, pe primul loc se află Clujul, astfel că aici vor fi gata, anul acesta, în jur de 2.800 de apartamente. Pe următoarele locuri se situează Timişoara, cu 2.000 de locuinţe, Braşov, cu aproximativ 900 de apartamente, şi Constanţa - cu 820 de unităţi în oraş şi alte 442 în staţiunile de la malul Mării Negre. Cluj. În 2008 vor fi finalizate 2.800 de apartamente şi case, amplasate în nouă proiecte lansate sau întârziate de anii trecuţi, spune analistul imobiliar Doru Lupeanu, de la compania Grup de Lux. Este vorba despre proiectele Rezident Park Feleacul (600 de apartamente), Belle Ville (260 de apartamente), Central Park Residence (220 de apartamente), Gilău Vest (150 de case), La Castel (160 de case), Bella Park (90 de case şi apartamente) şi American Village (30 de locuinţe tip condominium). Potrivit lui Lupeanu, ar mai putea fi gata Eden Residence (35 de case) şi Arcada (104 case). Pe lângă acestea, ar trebui predate două dintre proiectele realizate cu implicarea municipalităţii clujene. Este vorba despre cartierul Oser, cu 282 de apartamente, şi Borhanci - Casarom, cu 1.000 de locuinţe.

Timişoara. Peste 2.000 de apartamente noi vor fi finalizate anul acesta în Timişoara, afirmă Nicoleta Pop, proprietarul agenţiei RHM Cartier. „Cele 2.000 de unităţi care se vor finaliza anul acesta nu sunt suficiente“, declară Pop. Trustee Group are planificată finalizarea a 230 de apartamente, în timp ce un alt proiect dezvoltat în sud va aduce pe piaţă 250 de apartamente noi. Aproape 150 de proiecte de imobile cu maximum două etaje şi mansardă, care urmează să fie construite în cartierele de case, sunt în curs de aprobare la Direcţia Urbanism a Primăriei Timişoara. Braşov. Valul de investiţii din Braşov începe să dea rezultate vizibile: în oraş vor fi finalizate, anul acesta, circa 900 de apartamente, cele mai multe dintre acestea în complexul Tâmpa Gardens (256 apartamente), lânga Tâmpa, şi Manta Rezidenţ ial (150 apartamente), în regim condohotel, în Săcele. Alte proiecte aproape finalizate sunt Green Valley - 66 de vile în zona Noua, Bellevue Residence - 96 apartamente în zona Centru, şi ansamblul rezidenţial Stupini - 51 de vile, în Stupini. Constanţa. Deşi destul de timid, reşedinţele la bloc pe malul mării încep şi ele să prindă contur. „Estimez că anul acesta vor fi gata circa 820 de apartamente, o mare parte dintre proiecte având ca termen de finalizare 2008- 2009“, afirmă Alina Carazeanu, consultant la Euroest. Locuinţele finalizate vor fi în ansamblurile Tomis Plus - circa 400 de apartamente, Spectrum Residences - 35 unităţi, şi Trocadero Residence - 27 de apartamente. Până la sfârşitul anului vor fi gata şi alte trei blocuri, însumând 71 de locuinţe. În Mamaia sunt trei complexuri cu apartamente de vacanţă - Coral Residences (57 locuinţe), See Brize (36 locuinţe), Marina Regina Residence (46 de vile) şi alte 50 de apartamente. În Olimp, Sara See View (128 apartamente), Cronos Plaza (80 apartamente) şi Neptun - Club Agat (43 apartamente) completează zestrea imobiliară a oraşului. Iaşi. Şi aici vor fi date în folosinţă câteva zeci de apartamente în minicartierele Dream Village şi Green Park, la un preţ de minimum 1.200 de euro/metrul pătrat. Proiectul imobiliar Dream Village este situat în cartierul Canta şi va avea în total 14 blocuri, în timp ce Green Park se află în zona Ciric, lângă lacul Veneţia. (Au contribuit: Mălin Bot, Marius Nica, Alina Busuioc)