Preţul unei proprietăţi imobiliare executate silit de o bancă poate părea un chilipir, dar ascunde alte costuri.

Internetul abundă de anunţuri privind case executate silit, numărul site-urilor care promovează asemenea licitaţii este în creştere. Dar cât de ieftine sunt aceste proprietăţi?

Cel puţin, nu chiar atât de ieftine pe cât par la prima vedere, deoarece, dincolo de preţul proprietăţii şi al participării la  licitaţie, potenţialii cumpărători trebuie să se înarmeze cu foarte multă răbdare, întrucât procedurile de evacuare a vechilor proprietari pot dura de la o lună la câţiva ani.

''Debitorii încearcă să tergiverseze procedurile şi atunci contestă lictaţia. Printre cel mai des invocate motive se numără faptul că au în întreţinere un copil minor, situaţie pe care instanţa nu o poate trece cu vederea. În aceste cazuri, procedura de executare silită poate dura chiar şi ani'', explică avocatul mediator Mihai Grigore.

În plus, executorii judecătoreşti nu se ocupă şi de evacuarea foştilor proprietari. Tarifele percepute de aceştia se calculează, de regulă, ca procent din valoarea bunului executat silit, la care se adaugă o anumită sumă. În cazul unui apartament în valoare de 60.000 de euro, tariful executorului judecătoresc poate urca la câteva mii de lei. Proprietăţile bune, păstrate după redresarea pieţei

La prima strigare, banca impune un preţ de pornire pentru locuinţa executată silit. Dacă aceasta nu se vinde, la următoarea licitaţie preţul ar trebui să scadă la 75%, iar apoi la 50%.

Însă, băncile nu se grăbesc să scoată la vânzare proprietăţile bune, dovadă fiind faptul că majoritatea anunţurilor publicate de instituţiile de credit vizează apartamente, case sau terenuri situate în zone periferice sau care fac obiectul unor litigii.

''Dacă intraţi pe paginile de internet ale băncilor, nu veţi găsi bunuri de valoare sau care au potenţial de creştere a preţului'', spune Mihai Grigore.

În plus, dacă o proprietate imobiliară a fost evaluată, în vederea impunerii ipotecii, la un milion de euro, de exemplu, iar banca nu poate obţine la licitaţie mai mult de 250.000 de euro, sumă care nu acoperă debitul restant, atunci e tentată să oprească procedura. Aceasta, mai ales în condiţiile în care restanţierul nu are alte bunuri sau venituri cu care să acopere datoria.

În aceste condiţii, preţurile proprietăţilor afişate pe paginile de internet care promovează anunţuri cu bunuri executate silit nu sunt tocmai un bun reper pentru evoluţia pieţei imobiliare. În prezent, aceasta depinde de cumpărător. “Degeaba pun un preţ de un milion, dacă nu există cumpărător nici pentru suma de 100. 000 de euro”, adaugă expertul evaluator Mihai Grigore. Altfel spus, nu contează preţul cerut de proprietar, ci suma pe care o poate plăti cumpărătorul. Cât costă o casă scoasă la mezat?

Potrivit indicelui IPBEX, publicat de portalul heima.ro, preţurile proprietăţilor imobiliare scoase la licitaţie prin procedura de executare silită s-au menţinut în ianuarie 2011 la un nivel apropiat de cele consemnate în noiembrie şi decembrie 2010. Cele mai mari preţuri sunt cele stabilite pentru apartamentele din Bucureşti şi judeţul Timiş, iar cele mai mici pentru imobilele de acest tip din Vaslui.

Dacă în Capitală preţul mediu pe metrul pătrat este de 1.040 de euro, iar în Timiş de 1.022 de euro, în Vaslui acesta s-a plasat la 21,4 euro în ianuarie 2011. Cele mai scumpe case executate silit, conform indicelui IPBEX, care redă preţul mediu pe metrul pătrat, sunt în judeţele Constanţa (1.048 de euro), Maramureş (709 euro) şi Dâmboviţa (617 euro). Cele mai ieftine pot fi achiziţionate în judeţele Neamţ, Brăila şi Caraş-Severin, unde preţul mediu/mp este de 24,5 euro, 30,5 euro şi, respectiv, 31,6 euro. 

De exemplu, un apartament din municipiul Constanţa, în suprafaţă de aproape 52 de metri pătraţi, are un preţ de pornire de 121.875 de euro, adică 2.384 de euro/metrul pătrat, potrivit unui anunţ postat pe portalul executari.com. Spre comparaţie, un imobil similar, dar situat în Bârlad, judeţul Vaslui, este scos la licitaţie contra sumei de 47.322 de euro. Preţul acestei proprietăţi a fost deja redus cu 25%. 

În Maramureş şi Arad, potrivit heima.ro, preţul mediu pe metrul pătrat al unui apartament scos la licitaţie  este de 284 de euro şi, respectiv, 297 de euro.  Pe alte portaluri care publică anunţuri de executări silite găsim informaţii despre o garsonieră din Baia Mare care poate fi cumpărată cu minimum 13.910 euro, adică 556 euro/mp. O altă garsonieră din acelaşi oraş costă  8.257 de euro (688 euro/mp).

SFAT

Nu pescuiţi în marea executărilor silite fără vestă de salvare

Potenţialii cumpărători trebuie să prezinte, în scris, băncii, oferte de cumpărare, înainte de termenul stabilit pentru licitaţie. Toţi ofertanţii sunt obligaţi să depună, la dispoziţia executorului bancar, până la termenul stabilit pentru vânzare, o cauţiune reprezentând 10% din preţul de începere a licitaţiei. Dovada consemnării va fi ataşată ofertei de cumpărare. După ce este desemnat un câştigător al licitaţiei, ceilalţi ofertanţi îşi pot retrage banii.

Înainte de a plăti vreun ban, este bine ca viitorul proprietar să ceară executorului bancar dovezi că debitorul nu are alte datorii pe lângă cele bancare, cum ar fi restanţele la întreţinere sau la plata impozitelor către stat. „Un debitor care ştie că nu are cu ce să plătească ratele, nu îşi va plăti nici întreţinerea, nici impozitele datorate statului în contul proprietăţii deţinute„, explică avocatul mediator şi expert evaluator Mihai Grigore.

De asemenea, chiar dacă executorii încearcă să blocheze vizionarea proprietăţilor, potenţialii cumpărători trebuie să insiste asupra acestui aspect. Mai mult decât atât, se pot interesa la faţa locului cu privire la debitor, pentru a şti dacă au de-a face cu o persoană violentă. În acest caz, executorul judecătoresc va avea nevoie de oamenii legii pentru a efectua evacuarea. Creditele nu se dau uşor nici în 2011

Dacă un potenţial cumpărător mizează pe obţinerea unui credit atunci când depune oferta de cumpărare, ar fi bine să amâne achiziţia, pentru a nu rămâne fără banii plătiţi ca avans, respectiv ehivalentul a 10% din preţul de licitaţie stabilit de executor. Aceasta, în condiţiile în care normele impuse de instituţiile de credit prevăd ca restul de 90% din preţul locuinţei adjudecate să fie achitat în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc licitaţia. În caz contrar, ofertantul va pierde avansul, iar banca va organiza o nouă licitaţie.

Având în vedere experienţele din ultimele luni, analiştii imobiliari atrag atenţia că şansele de a obţine un credit care să acopere costul apartamentului sau casei cumpărate la licitaţi sunt destul de mici. Majoritatea celor care au crezut că vor face economii, cumpărând proprietăţi executate silit prin credit, au rămas şi cu banii daţi şi fără casă.

Proprietarii care nu îşi mai pot plăti ratele la creditele garantate cu propria locuinţă pot evita executarea silită dacă anunţă în scris banca referitor la dificultăţile financiare pe care le traversează. Ulterior, pot cere o amânare a plăţii ratelor sau o reeşalonare a creditului. Însă, o diminuare a ratelor în prezent se va traduce prin creşterea lor la terminarea perioadei de graţie.

EVOLUŢIE Preţurile proprietăţilor imobiliare scad şi în grilele notarilor Cei care îşi doresc să achiziţioneze o locuinţă sunt sfătuiţi să sondeze şi piaţa liberă. Însă şi aici proprietarii, asemeni băncilor, păstrează casele, apartamentele şi terenurile bune pentru a le scoate la vânzare când piaţa imobiliară îşi va reveni.

Doar proprietarii strâmtoraţi mai vând în această perioadă bunuri imobiliare care să merite investiţii semnificative, spun analiştii imobiliari. Aceasta, în condiţiile în care, cel puţin în grilele notarilor, preţul apartamentelor s-a redus semnificativ. Un apartament cu două camere, confort 1, situat la parterul unui bloc construit după 1977 din zona Unirii avea un preţ minim de 186.000 de euro în grila valabilă pentru anul 2008. În grila actualizată, preţul minim este de aproape cinci ori mai mic, coborând la 38.200 de euro.

În 2010, preţul apartamentelor vechi a scăzut cu 10-15%, campioni la reduceri fiind proprietarii din Capitală. Preţul garsonierelor din zonele semicentrale s-a diminuat cu 10%,  în vreme ce apartamentele cu două camere s-au ieftinit cu 14%, cele cu trei camere cu 15%, iar cele cu patru camere cu 20%, potrivit portalului AnunturiParticulari.