Știm de ce ești aici. Vrei să-ți cumperi o locuință cât mai ieftină și, dacă se poate, în cartierul tău, în zona ta confortabilă. Pașii îndrumători sunt simpli, însă trebuie să ai și puțin noroc.

În primul rând, întreabă-te unde să cauți. Iar noi îți răspundem că răspunsul îl găsești pe site-urile de profil, pe site-urile băncilor, la birourile executorilor judecătorești, la judecătorie sau pe site-ul ANAF (Agenția Națională de Administrare Fiscală).

La ce preț pot spera să cumpăr o proprietate executată silit?

La prima licitație, imobilele sunt scoase la vânzare la valoarea rezultată din raportul de evaluare – aceasta corespunde, mai mult sau mai puțin, cu prețul pieței. Abia la a doua licitație, din prețul inițial se scade 25%. Dacă proprietatea nu se vinde nici la al doilea termen, următoarele se organizează, de cele mai multe ori, pornind de la același preț. Potrivit legii, începând cu a treia licitație creditorul are dreptul – dar nu obligația! – de a mai scădea prețul cu încă 25%, proprietățile ajungând astfel la un minus de 50%. Deși, teoretic, de la a treia licitație, un imobil se poate vinde la un preț mai mic decât cel de pornire (în cazul în care nu sunt persoane care să ofere această sumă), în practică, aceasta este o procedură complicată. Creditorii pot contesta vânzarea în cazul în care suma obținută nu acoperă valoarea datoriei; există chiar bănci care precizează în anunțul de vânzare că prețul acceptat nu poate fi mai mic decât valoarea creanței.

Există riscuri să cumpăr o locuință pe care nu o văd?

De regulă, imobilele scoase la vânzare prin executare silită nu pot fi vizionate, dat fiind că este puțin probabil ca proprietarii ajunși în această situație să fie deschiși la așa ceva. Deși există riscul ca proprietățile de acest tip să fie vandalizate, în practică, lucrul acesta se întâmplă destul de rar. Chiar și așa, în cazul apartamentelor spre exemplu, stricăciunile nu pot fi atât de mari încât să nu poată fi remediate printr-o investiție în renovare pe care cei mai mulți potențiali cumpărători se gândesc oricum să o facă.

Ce trebuie să fac dacă m-am decis să cumpăr?

În cazul în care ai găsit ceva care te interesează, primul lucru pe care ar trebui să-l faci este să suni executorul pentru a afla care este situația exactă a imobilului. Nu trebuie să te sfiești să pui întrebări precum: „Este imobilul ocupat sau nu?”; „Contestă proprietarul executarea?”; „Este imobilul liber de sarcini sau nu?”. Acesta e un pas important, pentru că după achiziționarea proprietății pot apărea situații neprevăzute, cum ar fi existența unor datorii la utilități, pe care vei fi nevoit să le plătești din propriul buzunar, deși teoretic cad în sarcina vechiului proprietar. Al doilea pas este să plătești cauțiunea de 10% din prețul de pornire afișat și să depui o cerere de participare la licitație. Trebuie să fii atent, pentru că unii executori au un termen-limită de depunere a acestei cereri. La licitația propriu-zisă va trebui să te prezinți cu dovada că ai plătit cauțiunea și actul de identitate.

Ce se întâmplă după licitație?

Dacă nu ai reușit să cumperi imobilul scos la vânzare, cauțiunea de 10% ți se va restitui în termen de aproximativ trei zile lucrătoare. Dacă, dimpotrivă, tu ai adjudecat respectiva proprietate, executorul va încheia, pe loc, un proces-verbal care va atesta, din punct de vedere legal, noul tău statut de proprietar. În baza acestui document vei intabula noul imobil și vei obține și actul de proprietate. După încheierea licitației, ai la dispoziție 30 de zile pentru a plăti restul banilor. În caz contrar, vânzarea se va anula; pe lângă faptul că vei pierde cauțiunea de 10%, va trebui să suporți și diferența dintre prețul adjudecat și cel stabilit pentru următoarea licitație.

Pot pierde imobilul după ce l-am cumpărat?

Din punct de vedere legal, fostul proprietar are dreptul să conteste procesul-verbal ce atestă vânzarea proprietății, dar în termen de 15 zile. De aceea, este indicat să nu faci plata integrală mai devreme de acest termen, pentru a evita problemele ulterioare. În cazul în care contestația este acceptată, conflictul cu acesta poate fi soluționat doar în instanță.

Pot cumpăra prin credit?

Deși în mod oficial nicio bancă nu promovează produse destinate în mod special achiziționării de imobile executate silit, în practică, există disponibilitatea de a finanța și astfel de tranzacții. Dacă ești interesat de obținerea unui astfel de credit, este important să începi demersurile înainte de licitația propriu-zisă. În primul rând, trebuie să găsești o bancă dispusă să te finanțeze și care să-ți facă un scoring preliminar pe baza venitului tău, în funcție de prețul estimat al imobilului. Este important de asemenea să te asiguri că reprezentanții băncii se vor mișca suficient de repede astfel încât banii să fie virați în termenul de 30 de zile pe care îl ai la dispozție pentru plata integrală.