Investitorii în imobiliare iau Veneția de la turiști. Cum contribuie un nou val de proprietari de locuințe la revigorarea sectorului rezidențial al orașului, este întrebarea la care încearcă să răspundă un articol WSJ.

Afaceri cu clădiri rezidențiale la Veneția

Noul rezident de la Veneția Tommaso Calabro,proprietarul unei galerii de artă în vârstă de 34 de ani,  povestește cum, la sfârșitul anului 2023, s-a mutat într-un palat din secolul al XIV-lea din cartierul central San Polo al Veneției, dar rareori gătește în bucătăria sa confortabilă, restaurată de un fost proprietar.

Și aproape ultimul loc în care merge este în fruntea listei a milioane de vizitatori anuali ai Veneției - Piazza San Marco, unde traficul de călători de o zi a aproape înlocuit stolurile de porumbei, cândva emblematice ale pieței.

„Merg rar în San Marco”, spune Calabro, care a plătit 4,38 milioane de dolari la sfârșitul lui 2023 pentru o porțiune de 5.600 de metri pătrați a palatului, pe care a împărțit-o într-o galerie cu tavan înalt și un etaj superior unde are un apartament cu doua dormitoare.

În schimb, spune el, preferă Zattere, la marginea inferioară a centrului istoric, unde lumina spectaculoasă care se reflectă în larg Canalul Giudecca îi amintește de picturile clasice venețiene. „Este partea mea preferată din Veneția”, spune el despre o zonă pe care mulți turiști o evită cu totul.

Localnicii, frustrați de turiști

Calabro, care în prezent își împarte timpul între Veneția și Milano, unde galeria sa are o altă sucursală, face parte dintr-un nou val de cumpărători de case secundare care revigorează sectorul rezidențial istoric al Veneției.

Viața de zi cu zi obișnuită din inima Veneției a primit un impact major în ultimele decenii. Potrivit statisticilor orașului Veneția, populația permanentă a centrului istoric a scăzut de la un nivel postbelic de puțin sub 175.000 în 1951 la puțin sub 50.000 în 2023 - cel mai scăzut punct, după unele estimări, din Evul Mediu.

Foștii rezidenți, mutându-se în case mai puțin costisitoare și mai convenabile de pe continent, au fugit de creșterea numărului de turiști, prețurile mari ale imobiliarelor și amenințările tot mai mari de inundații periodice, spune Jacopo Galli, profesor de design arhitectural la Università Iuav di Venezia, care este afiliat la Venice Sustainability Foundation, o inițiativă public-privată care caută modalități de promovare a creșterii rezidențiale în oraș.

Serviciile pe care italienii le așteaptă în viața de zi cu zi, spune Galli, cum ar fi accesul facil la piețele alimentare obișnuite și la o varietate de magazine specializate, „pur și simplu nu mai sunt prezente” în anumite părți ale orașului, spune el, citând în special zona din jurul Pieței. San Marco.

Cumpărarea de case secundare crește prețurile și mai mult la Veneția

Acum, observatorii de multă vreme de la Veneția speră că acești cumpărători recenti de case, care s-au înmulțit în urma pandemiei, pot oferi colțurilor din Veneția istorică un nou sentiment de oraș locuit.

Jane da Mosto s-a mutat la Veneția din Marea Britanie la mijlocul anilor 1990. Ea este co-fondatoare și director executiv al We Are Here Venice, un ONG local care încearcă să protejeze orașul împotriva a ceea ce ea numește „atacuri economice și de mediu” ale turismului de masă și spune că numărul tot mai mare de proprietari de case secundare din oraș „sunt potențial un o resursă cu adevărat importantă pentru Veneția”, pentru că sunt adevărați rezidenți, mai degrabă decât simpli vizitatori sau speculatori.

Servane Giol, un autor născut în Franța, care s-a mutat în oraș în urmă cu 25 de ani, numește această recoltă remarcabilă „noii venețieni”.

Stefano Campostrini, originar din Veneția, este un statistician care a studiat tendințele demografice în și în jurul centrului istoric. Un profesor la Universitatea Ca' Foscari din Veneția, Campostrini, spune că nu trebuie să fii rezident cu normă întreagă, darămite un nativ, pentru a ajuta la reînvierea situației rezidențiale a orașului, care a fost afectată de chiriile de vacanță pe termen scurt, proliferarea afacerilor care servesc aproape exclusiv turiștilor de o zi și o rată ridicată a locurilor de muncă vacante.

Paragină la marginea orașului

Unele dintre zonele exterioare ale orașului istoric, unde au fost construite locuințe pentru muncitori mai modeste, se simt aproape în paragină. Campostrini spune că până la 20% dintre unitățile rezidențiale venețiene sunt probabil goale, proprietarii fie că nu doresc să renoveze, fie doar așteaptă ca prețurile să devină și mai mari. Cumpărătorii de a doua casă, deși baza lor poate fi în altă parte, pot contribui la restabilirea unui caracter rezidențial în anumite părți ale orașului, spune Campostrini.

Tommaso Calabro și-a cumpărat palatul de la proprietarul unei fundații și l-a folosit pentru expoziție, iar acum își face locuința, cel puțin o parte din fiecare săptămână, în ceea ce înainte era un pied-à-terre folosit intermitent de un funcționar al fundației.

„A fi venețian nu înseamnă că familia ta a fost aici de secole”, spune Campostrini, invocând tradiția Republicii Venețiane, aproape unică în Italia, de a primi coloniști străini ca rezidenți în perioada de glorie din secolele al XIII-lea și al XVI-lea. De-a lungul timpului, acești foști străini s-au încorporat pe deplin în viața venețiană. „Poți deveni venețian”, spune el.

Se așteaptă tot mai mulți oameni cu mulți bani la Veneția

Deși nu există statistici sigure care să urmărească proprietarii unei case secundare în Veneția, numărul mare de vânzări de case secundare la agențiile imobiliare locale demonstrează această tendință.

Serena Bombassei, proprietarul și directorul general al Venice Real Estate/Knight Frank, spune că creșterea interesului din partea cumpărătorilor de case secundare de la agenția ei a crescut cu o rată de cel puțin 10% anual din 2022.

Noii sosiți sunt dispuși să accepte cu necazurile exotice ale renovării caselor vechi de secole, adesea construite pe grămezi de lemn și accesibile doar pe canal, pentru a îndeplini ceea ce sunt, de obicei, visele de lungă durată de a trăi în oraș fără trafic, de o frumusețe legendară.

Marty Saggese, director executiv al unei organizații nonprofit din Washington, D.C., a vizitat pentru prima dată Veneția în 1987 și spune că „de atunci a fost locul meu preferat din lume”. Acum, în vârstă de 66 de ani, a decis să cumpere aici o casă de vacanță imediat după pandemie și a găsit un duplex neobișnuit cu două dormitoare lângă Zattere, cu o bucătărie masivă construită la comandă de fostul proprietar, un bucătar profesionist.

El a plătit 626.000 de dolari în 2023 și intenționează să cheltuiască încă 62.000 de dolari pentru o renovare care va înlocui podelele din lemn uzate, va expune grinzile din tavan și va actualiza iluminatul.

Birocrație împovărătoare

Printre propriile obstacole în stil venețian în transformarea spațiului mansardei, probabil cândva o spălătorie pentru un palat din apropiere, într-o casă nouă: aprobările de la trei comisii de planificare separate care au amânat lucrările cu peste un an. Arhitectul lui Saggese, originar din Veneția, Giovanni Rubin de Cervin Albrizzi, spune că întârzierile au fost cauzate parțial de transformarea de către Saggese a unui spațiu comercial anterior într-unul cu uz rezidențial. În așteptarea actelor, Saggese a închiriat unitatea de la vânzător.

Casa lui Saggese se află în cartierul Dorsoduro, care se află de-a lungul spatelui centrului istoric. La vârful exterior, de-a lungul Canalului Mare, cartierul a pierdut multe magazine obișnuite și poate să semene mai mult cu o stațiune decât cu un oraș. Mai adânc în Dorsoduro, există o senzație rezidențială și chiar vibrantă, cu măcelarii de cartier, magazine de hardware și produse proaspete vândute din șlepuri pe canal - care este modalitatea preferată a lui Saggese de a face cumpărături.

Proprietarii de afaceri locali din inima cartierului Dorsoduro sunt de acord cu creșterea proprietarilor de case secundare. „Acea parte a crescut cu adevărat din 2021”, spune Giuseppe Baldan, proprietarul Club Delfino, o sală de sport de cartier, care acum are un număr tot mai mare de noi venețieni care se antrenează alături de obișnuiții săi nativi-venezieni.

Cine își cumpără o casă secundară în Veneția

Local, un restaurant de o stea Michelin cu un meniu cu nouă feluri, de 200 de dolari, a început să observe proprietarii de case secundare printre clientela sa recurentă. „Aceasta este o tendință pe care am observat-o cu siguranță de la pandemie”, spune proprietarul Benedetta Fullin, adăugând că „francezii, englezii și americanii sunt naționalitățile pe care le vedem cel mai mult.”

Fortuny este eticheta de mobilier pentru casă de pe insula Giudecca, chiar vizavi de Zattere. Coproprietarul și directorul de creație al companiei, Mickey Riad, spune că noii proprietari de case secundare au ajutat Fortuny să-și dubleze vânzările din Veneția în ultimii ani.

Veneția are șase cartiere istorice, sau sestieri, iar câteva în special sunt remarcate pentru menținerea unui caracter rezidențial puternic, inclusiv Castello, care se extinde spre est de San Marco. „Aici este totul venețian”, spune arhitectul argentino-american Emilio Ambasz, care a folosit o parte dintr-un palat Castello din secolul al XVIII-lea ca bază din Veneția de la mijlocul anilor 1980.

Ambasz și-a pus pe piață reperul său cu patru etaje și opt dormitoare, însumând aproape 14.000 de metri pătrați, cu un preț cerut de 14,6 milioane de dolari. Venice Sotheby’s International Realty are lista.

Ambasz spune că are în vedere includerea decorațiunilor în vânzare, pentru o sumă suplimentară de 8,34 milioane de dolari.

Veneția, unul dintre cele mai scumpe orașe din Italia

Barbara Da Rin, de la Nomisma din Bologna, o companie de cercetare economică care evaluează sectorul imobiliar, spune că prețurile la Veneția au scăzut oarecum de la nivelurile prepandemice. Totuși, orașul este unul dintre cele mai scumpe din Italia, prețurile medii premium ajungând acum pe locul trei, în spatele Milanului și Romei.

Profesioniștii din domeniul imobiliar atribuie aceste prețuri ridicate investitorilor dornici să cumpere și să transforme unități rezidențiale în spații de închiriat pentru turiști pe termen scurt, pe care guvernul orașului Veneția, spre deosebire de cele ale altor destinații turistice importante din Europa, cum ar fi Amsterdam și Barcelona, ​​nu s-a grăbit să le interzică.

Ura contra turiștilor a ajuns și la Veneția

Venice Real Estate/Knight Frank a listat un duplex recent restaurat, centrat pe primul etaj, sau piano nobile, al unui palat din secolul al XVI-lea, pentru 10,23 milioane de dolari. Extravagantul apartament cu două dormitoare, chiar pe Canalul Mare, are vedere la Podul Rialto - cândva asociat cu piața locală de pește a orașului și acum un loc privilegiat pentru selfie-uri.

Chiar și venețienii bogați sunt scoși în mare parte din piața de lux din centrul istoric, spune Michelangelo Ravagnan, agentul care a vândut Calabro complexul său de galerii.

Ravagnan, un venețian nativ, spune că localnicii care doresc să cheltuiască mai mult de aproximativ 1,5 milioane de dolari sunt înclinați să se îndrepte spre Lido, insula exterioară cunoscută pentru vilele în stil Art Nouveau, plajele și accesul cu mașina.

El spune că doritorii să se cazeze în centrul istoric ar putea opta pentru o unitate în Cannaregio, un alt sestiere cu un aer rezidențial, unde agenția sa are un triplex de 2.580 de metri pătrați și trei dormitoare listate pentru 1,2 milioane de dolari.

A rămâne în centrul istoric poate avea un preț, dar înseamnă „a trăi viața venețiană”, spune Campostrini.