Pentru un apartament de 90.000 de euro pe care-l cumparati astazi, facand credit pe o perioada de 25 de ani, veti plati aproape dublu.

De la an la an, preturile apartamentelor si terenurilor cresc constant, iar piata imobiliara continua sa se infierbante.

Facilitarea creditelor ipotecare a adus si mai multi bani pe piata, sporind miza. Pana cand vor putea totusi cei care cumpara tot mai scump sa vanda la preturi si mai mari, astfel incat sa-si recupereze investitia si sa obtina profit?

Vestea buna este ca suntem inca departe de acest „iceberg” care va scufunda multe iluzii. Vestea proasta este ca, daca se mentine aceasta directie, impactul nu mai poate fi evitat, dupa cum avertizeaza multi analisti imobiliari.

Segmentul apartamentelor prezinta cele mai multe anomalii, in special in Bucuresti, Cluj, Constanta, Brasov si Timisoara, adica orasele mari. Constransi de marirea chiriilor si atrasi de creditele bancare, oamenii cumpara apartamente din ce in ce mai scumpe in blocuri tot mai vechi, de teama ca daca nu cumpara azi, maine preturile vor fi mai mari.

Pragul critic Datorita fondului restrans de apartamente disponibile s-a ajuns in situatia bizara ca, pe masura ce se invechesc, locuintele din blocurile construite pana in 1990 sa devina mai valoroase.

Un apartament de doua camere dintr-un bloc din anii ‘70, situat in cartierul Drumul Taberei din Bucuresti, costa 85.000 de euro. O familie care cumpara acest apartament prin credit ipotecar, cu o perioada de rambursare pe 30 de ani, va avea de platit o suma dubla. Pana in 2037, cumparatorii mai achita 71.000 de euro bancii, pe langa suma de 85.000 de euro platita vanzatorului.

Solicitantul creditului plateste asadar 156.000 de euro pentru un apartament care va fi de doua ori mai vechi, fara a avea siguranta ca peste 30 de ani isi va recupera investitia daca ar vinde locuinta. Aceeasi necunoscuta intervine si in cazul celor care cumpara prin credit apartamente noi, foarte scumpe acum, care, evident, peste trei decenii vor avea un alt statut.

Dar cum pot sti cumparatorii exact daca isi vor recupera banii pe care ii investesc astazi? Raspunsul este: nu au cum sa stie. Ei pot urmari sensul pietei, pot face presupuneri, pot anticipa unele tendinte, dar nu pot cunoaste de pe acum situatia de peste 30 de ani. Ca la pariurile sportive, totul tine de informatiile detinute, de conditiile de pe piata, de inspiratie si de noroc.

Cumparatorii se arunca in jocul cererii si al ofertei si, cu putin noroc, incheie afacerea cu bine. Fiecare trage nadejde sa nu fie ultima veriga din lantul care a tras pana la el proprietatea plimbata printr-un sir de tranzactii. „Nu se va opri piata tocmai la mine”, isi spun multi dintre cei care, din diferite motive, pun in joc sume considerabile.

Piata suporta mai departe cresterea preturilor, dar, asa cum s-a intamplat si in alte tari, jocul nu poate continua la infinit. Afacerile imobiliare vor atinge pragul critic atunci cand preturile vor urca pana acolo unde banii cumparatorilor nu vor mai putea ajunge.

De ce platim cat nu face

Preturile cresc atat timp cat exista oameni care accepta sa plateasca banii ceruti. Dar cand aceste fonduri nu mai sunt disponibile, bunurile imobiliare disponibile pentru vanzare raman blocate si nu mai asigura celor care investesc pentru profit cresterea asteptata.

Un raport de prognoza intocmit de SGA Romania - Institutul de consultanta imobiliara, coordonator al proiectului, dr. Artur Silvestri, avertiza inca de acum doi ani cu privire la riscurile prezente in acest moment in sectorul imobiliar din tara noastra.

„Dupa toate regulile, pretul ridicat si oferta scazuta fac sa se majoreze preturile si mai mult, pana cand se atinge un prag de insuportabilitate. Intr-o formulare populara, acesta s-ar traduce cu „a plati cat nu face”, adica, si mai clar, a achita pentru o constructie cu vechime relativa si situata, de obicei, in cartiere-satelit un pret pentru metrul patrat construit mai mare decat se plateste pentru o constructie noua, cu finisaj mediu (...)”, se arata in studiul publicat in decembrie 2005.

„Cu cat numarul celor ce vor cotiza cu bani in nadejdea unui castig „mare si rapid” va fi mai ridicat, cu atat „randamentul” visat se va amana pentru majoritatea care intotdeauna pierde.

Cu timpul, se va observa ca pentru a se obtine procente multumitoare de castig este nevoie de aport constant si chiar de cresteri, de „fonduri consistente” care nu mai „vin” la marimea asteptata, iar „plasamentele” ce trebuiau sa aduca profit raman inerte si uneori aduc chiar pierderi, cand „adaptarea la realitate” se va impune.

Nu-i exclus ca, odata cu acest fenomen, sa se diminueze aproape de nesemnificativ „miscarea speculatorilor amatori” de la noi, unde speculatia imobiliara pare sa fi devenit, mai ales dupa 2005, un adevarat sport national”, mentioneaza raportul SGA Romania.

Cititi si: Unde se termina spirala preturilor imobiliare?

Care sunt investitiile banoase in urmatorii ani.