Mulţi cumpărători din Bucureşti şi din ţară sunt investitori care revând locuinţele cu preţuri din ce în ce mai mari, până la blocarea pieţei.

Locuinţele noi din Capitală trec repede de la un proprietar la altul. Agenţiile imobiliare abundă de anunţuri de vânzare ale apartamentelor din ansamblurile noi, comercializate la „mâna a doua“ şi scumpite la fiecare tranzacţie. Acestea intră în competiţie cu locuinţele nevândute încă.

Spectatori în faţa manevrelor imobiliare, cei care au nevoie de o casă nu-şi pot permite să achite preţurile exagerate, care pornesc de la 1.200 de euro/metrul pătrat, plus TVA, la periferia Bucureştiului, de exemplu. Nici în celelalte mari oraşe lucrurile nu stau mai bine: în Cluj-Napoca există proiecte cu sute de apartamente din care nu s-a vândut nici a cincea parte, iar la Timişoara, acolo unde numărul locuinţelor a scăzut cu 30% faţă de anul trecut -, experţii imobiliari spun că unii proprietari de imobile vor falimenta curând dacă persistă „noua modă“.

Tendinţele indică faptul că locuitorii Capitalei vor putea ajunge chiriaşi în locuinţele scumpe, atunci când investitorii se vor orienta spre piaţa chiriilor ca sursă de venit. Profit de 20% din investiţie Pe fondul unor preţuri fantastice, brokerii imobiliari şoptesc, off the record, că investitorii care au cumpărat la „prima mână“ casele încep să se retragă, încercând să profite cât mai mult de câştigurile obţinute.

Economiştii însă se aşteaptă la o echilibrare a preţurilor în raport cu veniturile populaţiei, proces pe care experţii imobiliari îl traduc printr-o „încetinire a ritmului de scumpire“. „În cazul unor complexuri încă nefinalizate, se întâmplă chiar ca investitorii să vândă acum cu un preţ sub cel solicitat de dezvoltator. Afacerea este rentabilă oricum, pentru că aceşti investitori au cumpărat la preţuri promoţionale şi, de atunci până acum, tarifele au fost mărite deja în repetate rânduri“, explică Eugen Danciu, broker imobiliar. În cele mai multe cazuri, profitul este de peste 20% din investiţie.

Oficial, le merge bine Cei mai mulţi agenţi imobiliari se laudă cu vânzări mai mari decât anul trecut, dar spun că proiectele nu se mai vând uşor din cauza numărului mare de locuinţe apărute. „Deşi ne aflăm într-o perioadă în care se înregistrează de obicei o scădere a vânzărilor - vara nu este cea mai bună perioadă pentru rezidenţiale -, apartamentele noi se vând destul de bine. Desigur, pentru că proiectele sunt mult mai numeroase, oamenii au mai multe opţiuni, motiv pentru care cererea se disipează în piaţă“, spune Irina Petrescu, partener Esop.

Specialiştii continuă să se agaţe de „cererea foarte mare“ deşi, potrivit unui studiu realizat de UniCredit Ţiriac, doar 400.000 de români şi-ar putea permite să achiziţioneze un apartament. „Cererea de locuinţe noi este foarte mare la nivelul Capitalei şi doar proiectele scumpe sau neadaptate la piaţă rămân nevândute“, spune George Dimitriu, broker în cadrul agenţiei Pyf Imobiliare. Achiziţii în scop investiţional

În cazul locuinţelor aflate acum la revânzare, intervine un alt factor: „Oamenii sunt atraşi de faptul că se pot muta imediat, la fel ca în cazul apartamentelor vechi“, susţine Călin Clinciu, director de dezvoltare la agenţia Euroest.

Surse din piaţă spun însă că o mare parte din cererea actuală este alcătuită din investitorii strategici, firme multinaţionale care achiziţionează locuinţe pentru a le revinde ulterior, la preţuri mai mari. Potrivit unui studiu CBRE Eurisko, circa 40% dintre clienţi achiziţionează o casă în scop investiţional şi doar 25% sunt la prima locuinţă.

În general, investitorii sunt primii care cumpără locuinţe într-un complex nou şi obţin cel mai bun tarif. În funcţie de capacităţile financiare, ei pot ajunge proprietarii câtorva zeci de apartamente şi chiar ai unor blocuri. Oficial, dezvoltatorii spun că maximum 30% dintr-un ansamblu ajunge în mâna acestor investitori care, venind cu bani gheaţă, îi ajută pe constructori să finanţeze primele costuri ale proiectului şi, eventual, ratele la bancă.

Potenţial pentru piaţa chiriilor Pe fondul măririi spaţiului locativ şi al scăderii rentabilităţii activităţii de revânzare, investitorii ar putea contribui la creşterea pieţei chiriilor, care acum este „aproape inexistentă“ şi formată în general din persoane fizice. „Românii sunt proprietari prin tradiţie în proporţie de 93%. Acest lucru contribuie şi la faptul că, faţă de ceilalţi europeni, sunt foarte reticenţi în a-şi schimba reşedinţa pentru un job mai bun într-un alt oraş“, au spus reprezentanţii UniCredit Ţiriac. Potrivit acestora, cea mai mare lipsă de locuinţe pentru închiriat este pe segmentul mediu şi al celor cu venituri scăzute.

DECLINUL AMATORILOR

Se prefigurează primele falimente Piaţa se pregăteşte anul acesta pentru primele cazuri de faliment în această industrie, spun cunoscătorii. Asta înseamnă că din sutele de ansambluri anunţate, vor exista şi unele ce nu se vor vinde aproape deloc, dar nu din cauza lipsei de cumpărători. „Unele proiecte nu se adaptează pieţei, sunt făcute de amatori care vor să câştige nişte bani simplu şi rapid. Aceşti oameni trebuie să ştie însă că vremurile acelea au trecut“, spune Ionuţ Bordei, şeful Departamentului rezidenţial din cadrul companiei de consultanţă CBRE-Eurisko. Acesta susţine că sunt unii „investitori“ care promit marea cu sarea sperând să se folosească pentru asta de banii clienţilor, fără să aibă nici măcar autorizaţie de construcţie. „Poţi avea încredere, de exemplu, într-un complex finanţat de bancă, pentru că acela are şanse reale să fie realizat“, afirmă Bordei. În prezent, pe piaţă există o serie de proiecte mici ce aparţin unor investitori locali.

DIN ŢARĂ

Stagnare imobiliară de la Constanţa la Timişoara

BRAŞOV. Experţii imobiliari spun că există o stagnare generală în privinţa vânzării de apartamente noi sau vechi. „Nu mai există acea căutare febrilă din ultimii ani. Cauza poate fi şi o anumită normalizare a pieţei. Cei care au avut bani au cumpărat până acum, cei care au putut să-şi ia credite le-au luat deja. Iar preţurile au ajuns atât de mari încât investiţiile imobiliare nu mai dau acelaşi randament ca în trecut“, spune Adrian Pop, vicepreşedinte al Uniunii Naţionale a Agenţiilor Imobiliare, filiala Braşov. (Ovidiu Eftimie) CLUJ. Sanda Moldovan, de la Uniunea Agenţiilor Imobiliare Cluj, spune că oamenii nu mai cumpără locuinţe noi de frica creditelor: „Sunt proiecte cu sute de apartamente care nu au vândut nici a cincea parte“. La Cluj, preţurile locuinţelor variază între 1.350 şi 2.000 de euro/mp, plus TVA. La Floreşti, localitate de la marginea Clujului, preţurile au scăzut şi cu 25 la sută. (Mihai Şoica) CONSTANŢA. „Tot timpul au existat cumpărători de case la roşu. Dar în ultimii doi nu mai rentează, rata profitului e prea mică“, susţine analistul imobiliar Ion Ududec. El spune că „speculanţii“ s-au mutat în Ucraina şi Turcia, unde casele sunt ieftine. La Constanţa sunt mii de apartamente noi care se vând cu greu la preţuri între 1.000 şi 1.800 euro/mp. (Feri Predescu) IAŞI. Dezvoltatorii de proiecte imobiliare din Iaşi susţin că afacerile le merg de minune. După lansarea cartierelor de lux Dream Village şi Copou Bellevue, se ridică Green Park, cu un sistem de finanţare mai accesibil: clienţii plătesc 10% din costul apartamentului abia după ce blocul este ridicat „la schelet“. (Andreea Archip)

TIMIŞOARA. Potrivit unui studiu de piaţă realizat de agenţia imobiliară Sedako, lider de piaţă în vestul ţării, doar 38 la sută dintre timişeni se gândesc să-şi cumpere locuinţă nouă, şi asta numai dacă preţurile vor scădea. Se vând cu 30 la sută mai puţine apartamente decât anul trecut, deşi preţurile au rămas la fel. „Dacă situaţia persistă, vom asista chiar la falimentarea unor proprietari de imobile“, susţine Crenguţa Radosav, agent imobiliar. (Georgeta Petrovici)