Creditorii au ieftinit bunurile scoase la licitaţie, dar, fără o cercetare atentă a pieţei şi o sursă de bani la care să puteţi apela rapid, încercarea de a face o afacere cu banca se poate transforma în eşec.

Când porniţi la drum pentru a cumpăra o casă executată silit de bancă, trebuie să căutaţi cel mai bun preţ, dar şi cea mai bună posibilitate de achiziţie.

Cum găsiţi cel mai bun preţ? Când studiaţi ofertele de case executate silit, cel mai bine este să comparaţi preţul cerut de creditor cu cel al pieţei, pentru a vă asigura că nu plătiţi prea mult.

Multe bănci nu şi-au mai evaluat imobilele pe care le licitează de mai bine de un an, aşa încât, foarte probabil, preţul acestora a mai scăzut. În plus, evitaţi primele faze ale licitaţiilor. Băncile supun mai întâi evaluării casele pe care le execută silit, iar preţul de pornire al primei licitaţii este cel de evaluare.

Dacă locuinţa nu se vinde, începând cu a doua licitaţie preţul scade cu 25%. Dacă nici astfel nu se vinde, banca poate accepta, de la a treia încercare, cel mai bun preţ oferit de un client.

Avans de 10%

În plus, asiguraţi-vă că puteţi procura relativ uşor suma de care aveţi nevoie. Cei care vor să participe la o licitaţie trebuie să prezinte un avans de 10% din valoarea bunului. Potrivit legislaţiei, în termen de 30 de zile de la adjudecarea bunului, cumpărătorul va trebui să achite restul de 90% băncii. În caz contrar, va trebui să renunțați la cei 10%.

Dacă nu aveţi suma necesară achiziţiei şi vreţi să luaţi un împrumut bancar, cel mai bine ar fi să obţineţi o preaprobare a acestuia, înainte de licitaţie. Va fi însă greu să apelaţi la un credit imobiliar, pentru că, de cele mai multe ori, foştii proprietari nu vor permite accesul evaluatorilor băncii creditoare în imobil.

"Cele mai multe imobile sunt cumpărate cu banii jos. Am mai avut însă şi achiziţii prin Prima Casă, unde avansul prezentat la licitaţie a fost considerat antecontractul necesar pentru obţinerea creditului", a spus un executor bancar, pentru EVZ.

În multe oferte de vânzare de pe site-urile băncilor se specifică faptul că tranzacţia poate fi impozabilă cu TVA.

Cine achită TVA?

Însă majoritatea executorilor bancari chestionaţi de EVZ susţin că băncile nu percep TVA pentru tranzacţie, indiferent de natura acesteia şi de statutul vânzătorului. Mai multe detalii am aflat de la un consultant de specialitate.

"Preţul de vânzare al imobilului ar trebui în mod normal să includă TVA, adică să fie preţul final al produsulului. În mod normal, atunci când tranzacţia este impozabilă cu TVA, valoarea taxei aferente tranzacţiei este cea standard, de 24%", a explicat Luminiţa Ristea, managing partner al firmei de consultanţă fiscală ConsultingR, membră a Nexia.

Aşadar, chiar dacă executorul vă asigură că nu veţi plăti TVA peste preţul tranzacţiei, este bine să încercaţi să obţineţi o confirmare din partea băncii în acest sens. În fine, dacă aţi trecut cu bine de toate aceste încercări şi aţi cumpărat imobilul, înarmaţi-vă cu răbdare, pentru că este posibil să nu intraţi uşor în posesia lui, din cauza foştilor proprietari.

Cu toate acestea, "actul de adjudecare al imobilului dă drept de proprietate şi are totodată titlu executoriu şi impune debitorului care stă în locuinţă şi care nu are contract de închiriere sau de comodat să elibereze imobilul", spune un executor bancar.