Piaţa imobiliară românească dă semne de revigorare, conform unui studiu făcut de Maravela|Asociații. Acest lucru se datorează mai ales zonei de office, unde sunt anunţate destule proiecte, dar şi terenurilor agricole, ce sunt la mare căutare în prezent, şi sectorului de retail, într-o continuă expansiune, care contrabalansează stagnarea segmentului rezidenţial.
Cu toate acestea, piaţa mai are de înfruntat o nouă provocare, aceea a introducerii în legislaţia fiscală a impozitării progresive pe clădiri în funcţie de destinaţia acestora, impozitul pe clădirile nerezidenţiale fiind semnificativ mai mare faţă de cel pe clădirile rezidenţiale, conform proiectului noului Cod Fiscal.
În segmentul rezidenţial se poate observa o uşoară timiditate cu privire la investiţii, investitorii străini fiind tot mai puţini. Se poate spune că segmentul rezidenţial este în stagnare, profilul investiţional la acest moment fiind conturat în jurul programului „Prima Casă”. “Am observat că investitorii străini sunt destul de vizibili şi aici ne raportăm atât la informaţiile din piaţă, cât şi la clienţii noştri, cum ar fi Hanner AB, unul dintre cei mai dinamici dezvoltatori de proiecte rezidenţiale încă activi pe piaţa din România. Investitorii locali sunt sensibil mai numeroşi, însă volumele dezvoltate de aceştia sunt mici, ei construiesc ansambluri de mici dimensiuni, capitalizarea investiţiei fiind astfel destul de redusă.”, afirmă Marius Pătrășcanu, Partner Maravela|Asociații.
Cu toate acestea, piaţa este într-un proces continuu de reconfigurare, de reaşezare, de adaptare la noile condiţii economice. Se remarcă, astfel, tendinţa de cumpărare de terenuri pentru investiţii viitoare, datorată faptului că, la momentul actual, preţurile terenurilor sunt accesibile, iar achiziţia acestora în astfel de condiţii este considerată o investiţie profitabilă. În plus, tot mai multe bănci şi-au creat propriile vehicule de administrare a activelor imobiliare, ceea ce este un semnal pozitiv în dinamica pieţei imobiliare, care dă astfel semne de deblocare. De asemenea, există o serie de fonduri de investiţii medii şi mici care alocă pentru România capitaluri între 20 şi 50 de milioane de euro şi care achiziţionează active de la bănci, în cadrul executărilor silite sau în cadrul procedurilor de insolvenţă.
Ne puteți urmări și pe Google News
În ceea ce priveşte zona industrială, noutăţile sunt destul de puţine, remarcându-se, în general, creşterea numărului de achiziţii de terenuri pentru dezvoltarea de facilităţi industriale, în zonele de vest şi nord-vest, respectiv, Timişoara, Arad, Oradea. “Dezvoltarea segmentului industrial este înceată, dar certă. În ciuda oscilaţiilor legislative în domeniu, înfiinţarea de parcuri industriale a devenit şi se menţine tot mai atractivă, prezentând avantaje atât din punct de vedere organizaţional şi funcţional, cât şi din punct de vedere fiscal (de exemplu, conform noii legi a parcurilor industriale, Legea nr. 186 / 2013, parcurile industriale sunt scutite, în anumite condiţii, de la plata impozitului pe proprietate sau de la plata taxelor privind emiterea certificatelor de urbanism sau a autorizaţiilor de construire).”, afirmă Marius Pătrășcanu.
Este notabilă dezvoltarea parcului industrial Tetarom IV din zona Cluj-Napoca (Feleacu), ce se va desfăşura pe o suprafaţă de 86 de hectare, valoarea contractului de lucrări fiind de 36 de milioane de lei. Lucrările nu au fost încă începute, din cauza unor complicaţii juridice apărute ca urmare a atribuirii contractului de lucrări. De asemenea, este de menţionat şi extinderea parcului industrial Tetarom I din Cluj – Napoca cu 12 hectare. Lucrările au fost demarate în această vară, iar investiţia este estimată la 42 de milioane de lei. „Parcurile Tetarom sunt o poveste de succes în domeniu, de unde şi necesitatea a patru astfel de parcuri la Cluj-Napoca, companii de renume făcând parte din acestea. De exemplu, ultimele două nume sonore care s-au alăturat parcurilor Tetarom sunt Bosch şi DeLonghi, aceasta din urmă preluând locul Nokia, tranzacţie finalizată cu succes de avocaţii noştri asociaţi, Gelu Maravela, Alina Popescu și Marius Pătrășcanu.”, afirmă Cristina Mihălăchioiu, Managing Associate în cadrul Maravela|Asociații.
Terenurile agricole reprezintă o zona destul de dinamică pentru piaţa imobiliară, cu atât mai dinamică cu cât s-a liberalizat vânzarea acestora către străini, ceea ce a crescut interesul acestora pentru investiţii. “Am remarcat, totuşi, în practică, un oarecare blocaj în prima jumătate a anului, când piaţa a staţionat întrucât existau, pe de o parte, prevederi legale care impuneau sub sancţiunea nulităţii respectarea dreptului de preempţiune stabilit de Legea nr. 17 / 2014, iar, pe de altă parte, acestea nu puteau fi aplicate din lipsa reglementării metodologice.”, afirmă Cristina Mihălăchioiu. Chiar şi în prezent procedura este anevoioasă, implementarea în cadrul structurilor administrative locale fiind greoaie. Cu toate acestea, rezolvarea aspectelor procedurale privind dreptul de preempţiune este lăsată în seama avocaţilor şi a notarilor instrumentatori ai actelor de transfer, investitorii menţinându-şi interesul. “Problema dreptului de preempţiune rămâne una pur birocratică, introducerea acestui drept neputând asigura, în condiţiile actuale ale pieţei imobiliare, comasarea terenurilor agricole.”, continuă Cristina Mihălăchioiu.
Cât despre preţurile terenurilor agricole, există o discrepanţă semnificativă între preţurile de vânzare, care variază de la 5.000 – 7.000 de euro per hectar în centrul, vestul şi sud-vestul ţării (datorită apropierii de graniţă) la 2.000 de euro per hectar în Moldova, Muntenia şi Câmpia Bărăganului. Nivelul preţurilor, dar şi faptul că în multe cazuri suprafeţele de teren disponibile nu sunt omogene, ci fărâmiţate, determină abordarea conform căreia investiţiile sunt de multe ori făcute în scop de capitalizare a profiturilor. „Terenurile achiziţionate sunt arendate către foştii proprietari pentru a fi exploatate, optimizându-se gradul de valorificare, în vreme ce valoarea lor este utilizată în scop de land banking, respectiv pentru ca investitorii să le aducă drept garanţie pentru obţinerea finanţării necesare unei exploataţii agricole profesionale”, precizează Marius Pătrășcanu.
Pe segmentul de birouri, s-a consolidat exodul din Piaţa Victoriei către zona de Nord a Bucureştiului – Pipera, Băneasa, unde s-au concentrat un număr impresionant de clădiri de birouri şi un număr şi mai impresionant de chiriaşi de renume. ”Există premise ca piaţa de birouri să îşi revină treptat - investitorii fiind mult mai precauţi acum şi având tendinţa de a se baza pe antecontracte de închiriere înainte de a demara lucrările de construcţii – şi să se reaşeze şi să se echilibreze – stabilirea centrului de interes către zona Pasajului Basarab dinspre zona Pipera putând deveni un factor de influenţă a nivelului chiriilor” afirmă Cristina Mihălăchioiu.
Cât priveşte sectorul de retail, trebuie făcută distincţie între zona de mari centre comerciale şi lanţurile de magazine. „Deşi există date din care rezultă că rata generală de neocupare în cadrul spaţiilor de retail este în descreştere, din cauza nevoii retailerilor de a se extinde şi a lipsei de noi spaţii comerciale, explozia de mall-uri anunţată nu va fi cea mai profitabilă pentru dezvoltatori, fiind probabil ca piața să absoarbă în bune condiții atât de multe noi apariţii. În schimb, în ultimii doi ani, unele lanţuri de magazine s-au dezvoltat cu o viteză ameţitoare.” afirmă Marius Pătrășcanu. Mega Image a avut şi continuă să aibă o dezvoltare agresivă, numărând în prezent peste 300 de magazine. Centrele de bricolaj au, de asemenea, aceeaşi viteză de creştere: Dedeman, care anunţă deschiderea a 4 noi magazine şi extinderea în Republica Moldova în 2015 sau Leroy Merlin care a preluat operaţiunile din România ale bauMax, ajungând astfel la 16 magazine, sunt cele mai bune exemple.
Piaţa imobiliară încă în stagnare este echilibrată de noi tendinţe în mediul de afaceri, de noi idei care ar putea reprezenta o revigorare semnificativă a pieţei. “Investiţiile în campusuri universitare ce se doresc a se construi în marile centre universitare, începând cu Bucureşti, sunt un un exemplu la îndemână. Există investitori străini care au dezvoltat astfel de proiecte în străinătate şi sunt interesaţi să implementeze acelaşi tip de proiect şi în România. În momentul de faţă se află în discuţii cu diverse universităţi pentru încheierea unui parteneriat în acest sens.”, afirmă Marius Pătrășcanu. „O altă tendinţă salutară pentru piaţa imobiliară sunt parcurile de tip „aventura”, tot mai multe astfel de facilităţi de agrement fiind dezvoltate de către investitori locali atât din fonduri proprii, cât şi cu co-finanţare de la Uniunea Europeană.” completează Cristina Mihălăchioiu. Dacă la momentul actual sunt în funcţiune astfel de parcuri la Braşov, Zărneşti, Gura Humorului, Comana, Baloteşti, etc., un nou parc de tip „aventura” tocmai a fost inaugurat la Orăştie, investiţia ridicându-se la nu mai puţin de 6 milioane de euro.
Recomandările noastre
