După apariţia „creditelor relaxate“, care au adus împrumuturi pentru case fără avans în special celor cu venituri peste medie sau celor care mai aveau şi alte proprietăţi, suma maximă pe care o poate împrumuta un client începe să difere substanţial de la o bancă la alta. Cauza: gradele de îndatorare diferite practicate de bănci.

În funcţie de nivelul veniturilor, aceeaşi bancă poate practica grade de îndatorare diferite pentru clienţii săi. În plus, la creditele noi, veniturile nete al unei persoane sau familii care vrea să ia un împrumut sunt diminuate prin deducerea cheltuielilor minime de subzistenţă. Majoritatea băncilor consideră că pentru o persoană valoarea acestora este între 80 de euro şi 100 de euro, în timp ce pentru o familie formată din două persoane sunt calculate la 150-175 de euro.

Consecinţa: scăderea cheltuielilor de subzistenţă şi gradele de îndatorare nu foarte mari practicate de bănci la noile produse de creditare nu au mărit creditele maxime pe care le poate obţine o familie cu venituri lunare de 500 de euro, de exemplu. La polul opus se află familiile cu venituri medii şi mari, în cazul cărora sumele maxime pe care le pot obţine de la bancă au crescut semnificativ.

Pe lângă gradele de îndatorare diferite practicate de bănci, costul împrumuturilor aduce alte diferenţ ieri.

Perioada maximă: 40 de ani

Creditele ipotecare pot fi contractate pe perioade de până la 40 de ani. Patru bănci – ATE Bank, Millennium Bank, Raiffeisen Bank şi Romexterra Bank – acordă împrumuturi ipotecare pe termene atât de lungi. La alte bănci, perioada maximă pentru rambursarea împrumuturilor este de 30 de ani sau de 35 de ani.

Perioadele mari de creditare nu atrag după sine majorări semnificative ale sumelor împrumutate, dar costurile cresc considerabil, potrivit unor calcule EVZ.

O familie de două persoane cu venituri de 1.000 de euro ar putea obţine, pentru 30 de ani, un credit de maximum 69.500 de euro dacă acesta ar avea un cost efectiv (dobânda anuală efectivă) de 8%, iar banca finanţatoare ar practica un grad de îndatorare de 60% după deducerea unor cheltuieli lunare de subzistenţă în valoare de 150 de euro. În aceleaşi condiţii, dacă împrumutul este contractat pe 40 de ani, suma maximă care poate fi împrumutată ajunge la circa 73.350 de euro, cu 3.850 de euro mai mult faţă de împrumutul luat pe 30 de ani.

În schimb, costurile suportate de client cresc semnificativ. Presupunând că de-a lungul perioadei de rambursare a împrumutului costul total de 8% rămâne bătut în cuie şi nu au loc rambursări anticipate, la creditul luat pe 30 de ani clientul suportă un cost total de circa 109.000 de euro. În situaţia în care ar fi contractat creditul pe 40 de ani, odată cu mărirea creditului maxim şi costul total care urmează să fie suportat de client creşte semnificativ, la peste 164.0000 de euro.

Diferenţe similare apar şi la compararea creditelor contractate pe 30 de ani faţă de cele luate pe 20 de ani. Soluţia pentru a reduce costurile împrumuturilor ar fi rambursările anticipate. Băncile percep comisioane diferite şi au reguli diferite în ceea ce priveşte sumele datorate achitate în avans.

De obicei, acestea comisionează rambursările anticipate cu 2%-4% din suma plătită în avans. Alte reguli pe care le impun băncile pot viza valoarea sumelor plătite în avans. Acestea pot impune rambursarea a minimum 150 de euro sau a cel puţin trei rate lunare.

Cu sau fără avans

Mai multe bănci finanţează integral achiziţiile imobiliare: Alpha Bank, ATE Bank, Raiffeisen Bank, BRD, CEC sau Millennium Bank.

Alpha Bank şi CEC analizează pentru fiecare caz dacă acordă sau nu împrumuturi fără avans. Millennium Bank finan- ţează integral numai construcţia de case, nu şi achiziţia acestora.

Alte bănci au stabilit că dau credite fără avans numai persoanelor sau familiilor care au venituri peste o anumită valoare. Volksbank a stabilit acest prag la 2.250 de euro, ATE Bank, la 1.720 de euro. Veniturile mari nu sunt suficiente pentru a ob- ţine ipotecarul fără avans.

Există şi alte condiţii suplimentare. Doritorii trebuie să îşi încaseze salariul într-un cont deschis la bancă. BRD nu îşi triază clienţii care pot lua un credit ipotecar fără avans după nivelul veniturilor pe care le încasează aceştia. Le percepe costuri mai mari celor care iau ipotecare fără avans şi se îndatorează pe o perioadă mai mare de 20 de ani.

Descalificarea pentru un credit fără avans poate apărea însă din perspectiva garanţiilor de care are nevoie clientul pentru a acoperi creditul. Dacă acesta nu are alte proprietăţi, atunci are nevoie de avans.

Avantajele şi dezavantajele dobânzii de „vitrină“

Majoritatea băncilor au produse de creditare cu dobânzi fixe care sunt percepute pe perioade scurte de timp: între trei luni şi doi ani. Dobânzile fixe sunt mai mici decât cele variabile, fiind avantajoase prin prisma faptului că îi permit celui care contractează creditul să împrumute o sumă mai mare de la bancă.

După ce perioada în care este percepută dobânda fixă se finalizează, majoritatea băncilor aplică o dobândă variabilă. De obicei, aceasta este mai mare decât cea fixă. Consecinţa: şi ratele sunt mai mari.

Unele bănci au început să-şi informeze clienţii şi cât de mare ar fi dobânda percepută din a doua perioadă a împrumutului dacă această perioadă ar începe chiar în momentul contractării împrumutului.

Exerciţiul de transparenţă al băncilor îi ajută pe clienţi să fie pregătiţi pentru ratele mai mari pe care le au de achitat odată ce se începe perioada de rambursare în care suportă dobânda variabilă.