Desi multe ansambluri rezidentiale au fost incepute in 2005, ele vor prinde contur in 2008, aducand oraselor un aer proaspat.
Anul 2008 va aduce pe piata romaneasca un numar considerabil de locuinte moderne, in ansambluri rezidentiale. Majoritatea vor fi realizate in Capitala, intrucat aici au fost facute primele si cele mai multe investitii, inca din 2005.
Desi toate locuintele noi care vor fi gata in marile orase din tara nu reprezinta nici jumatate din numarul estimat pentru Bucuresti, specialistii estimeaza ca anul provinciei va fi 2009, cand vor fi finalizate proiectele lansate in perioada 2006-2007. Anul 2008 va fi inscris in certificatul de nastere al Romaniei imobiliare.
Peste 9.000 de locuinte ar trebui sa fie finalizate anul acesta in Bucuresti, potrivit planificarilor efectuate de catre dezvoltatorii imobiliari. Aproximativ 700 dintre acestea vor fi ridicate de Agentia Nationala pentru Locuinte (ANL) si destinate atat inchirierii, cat si comercializarii in cadrul programului prin credit ipotecar. Restul de circa 8.800 sunt cuprinse in 46 de ansambluri rezidentiale finantate de investitori romani sau straini. Alte cateva mii de locuinte ar putea fi finalizate in alte orase mari din tara.
„In acest moment, putem construi cel mult 50.000 de locuinte in toata tara. Principala problema este lipsa fortei de munca, dar nu este de neglijat nici faptul ca, desi nevoia de spatii de locuit este foarte mare, prea putini si-ar putea permite sa plateasca preturile solicitate”, e de parere Adriana Iftime, vicepresedintele Patronatului din Constructii. Potrivit acesteia, locuintele sunt constructiile care au nevoie cel mai mult de manopera, astfel ca unii antreprenori prefera sa realizeze proiecte pentru cladiri de birouri sau spatii industriale.
In ultimii ani, in Romania s-au construit doar cateva zeci de mii de locuinte: daca in 2005 cifra nu a depasit 25.000 de apartamente, in 2006 saltul a fost pana la 38.000. „A fost insa o crestere fortata de calamitatile naturale, nu a fost un rezultat al economiei de piata”, afirma Iftime.
Estimare pesimista
Specialistii imobiliari, dar si cei din constructii, sunt sceptici in ceea ce priveste finalizarea tuturor proiectelor anuntate si spun ca sub jumatate dintre acestea au sanse reale sa fie gata pana la sfarsitul lui 2008.
„Cred ca o cifra mai realista pentru acest an ar fi 3.000 de unitati. Mai exact, in jur de 3.000 de proprietari se vor putea muta in noile lor apartamente. Este posibil sa aiba loc mai multe livrari - pana in 4.000 de unitati -, dar nu cred ca vor putea locui efectiv in apartamentele respective mai mult de 3.000 de cumparatori”, estimeaza Sorin Lacusta, director departament proiecte rezidentiale la Regatta. Anul trecut, in Capitala au fost finalizate circa 1.500 de locuinte.
Afacerile cu apartamente, in continuare profitabile
Specialistii considera ca, in prezent, in jur de 30% din numarul locuintelor vandute anul trecut au fost achizitionate de investitori in scopuri speculative.
„Deoarece pretul pe metrul patrat creste in fiecare semestru, iar nivelul chiriilor stagneaza, rata de amortizare a investitiei este estimata sa ajunga la o medie de 10-12 ani. Desi tendinta este sa scada, rentabilitatea este mai mare decat in statele europene vecine, iar Romania continua sa atraga investitori datorita potentialului crescut al pietei”, spune Claudia Dascalescu, senior consultant in cadrul departamentului rezidential de la DTZ Echinox. Consultantii imobiliari estimeaza ca peste 20% dintre locuintele care vor fi finalizate in 2008 vor fi revandute sau inchiriate.
PORTRET
Client familist, cu salariu de peste 1.000 de euro
Un studiu realizat in 2007 de catre Unicredit Tiriac Bank arata ca doar 5% dintre bucuresteni isi pot permite o locuinta noua la un pret cuprins intre 130.000 si 325.000 de euro, prin credit, daca nivelul de indatorare este de 35%. Analiza a avut la baza studiul companiei de consultanta PricewaterhouseCoopers.
Conform datelor, remuneratia lunara necesara pentru achizitionarea, cu ajutorul creditului, a unei locuinte de numai 100.000 de euro se ridica la 1.000-1.500 de euro. Dezvoltatorii imobiliari spun ca viitorul proprietar face parte din clasa medie si are intre 25 si 40 de ani.
„Sunt familisti, cu un copil sau doi, sunt angajati in middle-management si au locuit pana acum in apartamente din blocuri comuniste. Isi doresc sa traiasca intr-un mediu civilizat”, apreciaza Calin Clinciu.
Apartamentele noi vor fi mai scumpe cu cel mult 20%. Cresterea numarului de complexuri rezidentiale tempereaza marirea preturilor la locuintele aflate in constructie
Specialistii spun ca, in 2008, apartamentele noi vor continua sa se scumpeasca cu pana la 15%-20% fata de anul trecut. Motivele invocate sunt variate, de la majorarile preturilor la materiale si transport pana la dificultatea obtinerii si pastrarii fortei de munca necesare.
Tot in acest an, persoanele fizice vor fi platitoare de TVA, iar dobanda unui credit in lei a crescut cu 0,8 puncte procentuale - dobanda medie anuala fiind de 9,88%. „Constructorii se intreaba daca sa mai vanda, din moment ce trebuie sa plateasca o taxa de profit plus TVA, de teama ca nu-si vor acoperi cheltuielile. Developerii se gandesc serios sa nu mai vanda apartamente, ci sa le inchirieze, ceea ce va duce la o crestere a pietei chiriilor”, afirma Eugen Paternic, general manager City Expert.
In plus, pe masura ce un proiect incepe sa se vanda, creste si pretul, ajungand cu 20%-30% mai mare fata de cel din momentul lansarii pe piata. Un exemplu este Planorama, din sectorul 2: daca la inceput, un metru patrat costa 900-1.000 de euro, plus TVA, pretul este acum de 1.200 de euro, plus TVA.
„In ultimii ani, de la lansarea pe piata a unui proiect pana la finalizarea acestuia, scumpirile au fost si de 70%. Acest lucru nu mai este posibil, in conditiile in care numarul complexurilor rezidentiale creste in continuare”, sustine Calin Clinciu, de la agentia Euroest. Peste 70% din locuintele care vor fi finalizate in 2008 au fost deja vandute.
Locuintele noi ameninta dominatia celor vechi
Desi anul acesta ar trebui finalizate peste 8.800 de locuinte din investitii private, apartamentele nu vor reusi sa satisfaca in totalitate cererea de locuinte din Capitala, estimata la circa 13.000 de unitati pe an. In schimb, ar putea avea efecte asupra apartamentelor vechi. Daca o ieftinire a acestora este mai putin probabila, se asteapta o stagnare a preturilor. In medie, o locuinta veche in cartiere se vinde in aceasta perioada cu 1.700-1.900 de euro/metru patrat.
„Pana acum, locuintele din acest segment au avut cateva avantaje clare fata de cele noi: posibilitatea de a te muta imediat si localizarea in zone accesibile, unde infrastructura este definitivata. Astfel, cresterea medie a preturilor in 2007 a fost de 50%”, afirma reprezentantii companiei Coldwell Banker.
Cele mai multe apartamente care vor fi livrate in 2008 se afla in cartiere din estul orasului - Titan si Colentina -, precum si in zona de nord - Baneasa si Pipera. Pretul acestora variaza, in functie de pozitie, intre 1.150 de euro, plus TVA si 1.500 de euro, plus TVA. In partea de nord sunt insa si ansambluri de lux, unde un metru patrat depaseste 2.000 de euro, plus TVA.
IN TARA
Clujul domina autoritar provincia
Mii de apartamente noi vor fi finalizate si in marile orase ale tarii. Pentru ca proiectele au aparut mai tarziu, termenele de predare sunt si ele decalate fata de cele din Capitala. Din punctul de vedere al atractivitatii, pe primul loc se afla Clujul, astfel ca aici vor fi gata, anul acesta, in jur de 2.800 de apartamente. Pe urmatoarele locuri se situeaza Timisoara, cu 2.000 de locuinte, Brasov, cu aproximativ 900 de apartamente, si Constanta - cu 820 de unitati in oras si alte 442 in statiunile de la malul Marii Negre.
Cluj. In 2008 vor fi finalizate 2.800 de apartamente si case, amplasate in noua proiecte lansate sau intarziate de anii trecuti, spune analistul imobiliar Doru Lupeanu, de la compania Grup de Lux. Este vorba despre proiectele Rezident Park Feleacul (600 de apartamente), Belle Ville (260 de apartamente), Central Park Residence (220 de apartamente), Gilau Vest (150 de case), La Castel (160 de case), Bella Park (90 de case si apartamente) si American Village (30 de locuinte tip condominium). Potrivit lui Lupeanu, ar mai putea fi gata Eden Residence (35 de case) si Arcada (104 case).
Pe langa acestea, ar trebui predate doua dintre proiectele realizate cu implicarea municipalitatii clujene. Este vorba despre cartierul Oser, cu 282 de apartamente, si Borhanci - Casarom, cu 1.000 de locuinte.
Timisoara. Peste 2.000 de apartamente noi vor fi finalizate anul acesta in Timisoara, afirma Nicoleta Pop, proprietarul agentiei RHM Cartier. „Cele 2.000 de unitati care se vor finaliza anul acesta nu sunt suficiente”, declara Pop. Trustee Group are planificata finalizarea a 230 de apartamente, in timp ce un alt proiect dezvoltat in sud va aduce pe piata 250 de apartamente noi.
Aproape 150 de proiecte de imobile cu maximum doua etaje si mansarda, care urmeaza sa fie construite in cartierele de case, sunt in curs de aprobare la Directia Urbanism a Primariei Timisoara.
Brasov. Valul de investitii din Brasov incepe sa dea rezultate vizibile: in oras vor fi finalizate, anul acesta, circa 900 de apartamente, cele mai multe dintre acestea in complexul Tampa Gardens (256 apartamente), langa Tampa, si Manta Rezidential (150 apartamente), in regim condohotel, in Sacele. Alte proiecte aproape finalizate sunt Green Valley - 66 de vile in zona Noua, Bellevue Residence - 96 apartamente in zona Centru, si ansamblul rezidential Stupini - 51 de vile, in Stupini.
Constanta. Desi destul de timid, resedintele la bloc pe malul marii incep si ele sa prinda contur. „Estimez ca anul acesta vor fi gata circa 820 de apartamente, o mare parte dintre proiecte avand ca termen de finalizare 2008-2009”, afirma Alina Carazeanu, consultant la Euroest. Locuintele finalizate vor fi in ansamblurile Tomis Plus - circa 400 de apartamente, Spectrum Residences - 35 unitati, si Trocadero Residence - 27 de apartamente. Pana la sfarsitul anului vor fi gata si alte trei blocuri, insumand 71 de locuinte.
In Mamaia sunt trei complexuri cu apartamente de vacanta - Coral Residences (57 locuinte), See Brize (36 locuinte), Marina Regina Residence (46 de vile) si alte 50 de apartamente. In Olimp, Sara See View (128 apartamente), Cronos Plaza (80 apartamente) si Neptun - Club Agat (43 apartamente) completeaza zestrea imobiliara a orasului.
Iasi. Si aici vor fi date in folosinta cateva zeci de apartamente in minicartierele Dream Village si Green Park, la un pret de minimum 1.200 de euro/metrul patrat. Proiectul imobiliar Dream Village este situat in cartierul Canta si va avea in total 14 blocuri, in timp ce Green Park se afla in zona Ciric, langa lacul Venetia. (Au contribuit: Malin Bot, Marius Nica, Alina Busuioc)