Criza ipotecară din Statele Unite ameninţă şi piaţa imobiliară din România. Scumpirea locuinţelor şi a creditelor a blocat tranzacţiile, iar dezvoltatorii vor vinde mai greu ansamblurile rezidenţiale.
În toamna anului trecut, când criza creditelor imobiliare se agravase peste Ocean, analiştii rămâneau optimişti, convinşi că România se află la adăpost de pericol. Piaţa imobiliară îşi continua dezvoltarea galopantă. În ianuarie 2008, datele problemei s-au schimbat. Leul a fost subjugat de aprecierea monedei euro, Bursa a coborât vertiginos, iar marii investitori care mizaseră speculativ pe aprecierea nerealistă a monedei naţionale şi-au retras banii din România. Criza americană de lichidităţi a extras fondurile disponibile pe pieţe emergente, acolo unde fuseseră plasate pentru profituri rapide pe termen scurt. Inflaţia s-a mărit, iar preţurile au crescut, astfel că Banca Naţională a fost nevoită să majoreze în două rânduri dobânda de politică monetară pentru a pune frâu declinului. Primele măsuri luate de BNR au vizat limitarea consumului şi înăsprirea creditării. Creşterea dobânzilor la împrumuturi închide robinetul cu bani care alimenta piaţa imobiliară, astfel că în prezent tranzacţiile stagnează pe segmentul locuinţelor noi. Ansamblurile rezidenţiale îşi găsesc mai greu clienţi, care se mulţumesc cu locuinţe vechi, mai ieftine. Specialiştii susţin că blocajul e prima fază a unei crize imobiliare. Dinu Patriciu a declarat marţi că asistăm deja la semnele premergătoare căderii pieţei imobiliare: „Unul dintre acestea este blocarea pieţei. Vânzătorii ţin la preţ, iar cumpărătorii nu mai cumpără, ceea ce face ca numărul tranzacţiilor să scadă vertiginos. Acesta este primul mod de manifestare a unei crize imobiliare“. Avertismentul omului de afaceri nu este singular. Anul trecut, când piaţa creştea continuu, pe fondul aprecierii constante a leului în faţa monedei euro şi a unor efemere progrese economice, Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliară şi expertiză patrimonială la Universitatea Francofonă Internaţională din Bruxelles, atrăgea atenţia cu privire la modul anormal în care s-a dezvoltat piaţa imobiliară. „Evocată de câtăva vreme, din raţiuni iniţiale de logică istorică şi mai apoi de context «globalist», o criză imobiliară în România este inevitabilă, deşi nu în datele dramatice ori catastrofale care se invocă adeseori“, arată analistul. CINE MAI ARE BANI PENTRU CASE NOI? Scumpirea continuă a locuinţelor din ansamblurile rezidenţiale, devalorizarea leului şi majorarea dobânzilor au condus la o stagnare a tranzacţiilor pe piaţa imobiliară, în special în Bucureşti, principalul pol al acestui sector. În prezent, se conturează riscul unei fracturi a lanţului pe care se bazează afacerile imobiliare, pentru că atât dezvoltatorii, cât şi clienţii lor lucrează cu banii bănciilor. Creşterea costurilor în construcţii şi scumpirea terenurilor accentuează presiunea asupra pieţei imobiliare. Potrivit reprezentanţilor companiei Eurisko, citaţi de Money Channel, în cazul în care preţurile terenurilor vor creşte cu peste 20% în 2008, acestea nu vor mai fi atractive pentru dezvoltatori. Înainte de a cumpăra noi loturi de teren, îndeosebi în Capitală, dezvoltatorii vor fi mai rezervaţi şi vor calcula mai mult dacă investiţia le poate asigura un profit convenabil. În Bucureşti, preţurile terenurilor disponibile sunt cuprinse, în general, între 1.000 şi 2.000 de euro metrul pătrat. Lanţul slăbiciunilor Cristina Lundin, director de vâzări şi marketing la Advanced Development, companie cu zece ani de activitate în România, explică modul în care se dezvoltă un proiect imobiliar: „După momentul achiziţiei terenului începe faza de proiectare, adică tema pe care dezvoltatorul o dă arhitecţilor, pe baza coordonatelor urbanistice existente sau anticipate, în funcţie de natura proiectului“. Expertul contactat de „Evenimentul zilei de duminică“ spune că, de regulă, dezvoltatorii achiziţionează terenurile cu fonduri proprii sau prin coparticiparea unui fond de investiţii. Terenul poate fi folosit, apoi, drept capital propriu în contractarea unui credit bancar, pentru finanţarea viitorului proiect imobiliar. „În general, dezvoltatorii construiesc prin credite, iar profiturile de obicei se reinvestesc, în funcţie de perspectivele de dezvoltare ale fiecăruia. Vânzarea proiectelor începe din momentul obţinerii autorizaţiei de construire, nu către agenţii imobiliare, ci prin intermediul acestora, de cele mai multe ori“, afirmă Cristina Lundin. De regulă, clienţii sunt persoane fizice şi investitori interesaţi de achiziţia unui număr mare de apartamente, de cel puţin 80-100 de unităţi. Ce se întâmplă însă dacă împrumuturile acordate de bănci devin mai scumpe şi mai greu de accesat? Marja de profit a dezvoltatorilor scade şi poate fi menţinută doar prin mărirea preţurilor, o soluţie imposibilă care ar îndepărta şi mai mult potenţialii clienţi. Concurenţa tot mai acerbă pe piaţa ansamblurilor rezidenţiale şi stagnarea tranzacţiilor creează, în timp, presiune asupra preţurilor, astfel că vânzătorii renunţă la profitul estimat pentru a scăpa de surplusul de locuinţe. Criza va deveni acută atunci când construcţiile vor stagna, iar preţurile vor coborî. Riscul creditelor pe viaţă Pentru a contracara creşterea inflaţiei, care va depăşi 8% în martie, Banca Naţională a României încearcă să frâneze creditarea. În ultimele trei luni, BNR a majorat dobânda de politică monetară de la 7% la 9%, măsură care a dus la scumpirea creditelor acordate în lei şi în euro de unele bănci. Analiştii financiari se aşteaptă ca BNR să înăsprească şi mai mult normele de acordare a creditelor. Bancherii caută deja soluţii pentru a continua creditarea în valută, deşi astfel îşi măresc riscurile. CEC a lansat recent un credit ipotecar cu rate ce pot fi achitate până când clientul împlineşte vârsta de 80 de ani. Raiffeisen oferă deja un credit pe care clienţii îl pot returna până la împlinirea vârstei de 70 de ani, iar la UniCredit Ţiriac vârsta limită este de 65 de ani. Poate, însă, să anticipeze cineva valoarea garanţiilor imobiliare acceptate de bănci peste 50 de ani în cazul în care împrumuturile nu mai pot fi recuperate? Criza ipotecară din SUA a fost posibilă pentru că persoane care în condiţii normale nu-şi puteau permite să ia bani cu împrumut din bănci au primit totuşi credite. Până la urmă, incapacitatea lor de plată s-a transferat în tot sistemul financiar american. Acest fenomen, prin care băncile întind achitarea proprietăţilor pe viaţă, ba chiar pe mai multe generaţii, a fost, de altfel, prevăzut de analistul imobiliar Artur Silvestri într-un raport anual asupra evoluţiei pieţei imobiliare româneşti. Anul falimentelor Vânzările sunt constante în măsura în care accesibilitatea populaţiei la credite rămâne aceeaşi, consideră Cristina Lundin, reprezentanta Advanced Development. Dar 2008 va fi un an special. „Noi credem că anul acesta va fi şi anul primelor falimente imobiliare, pentru că băncile nu se vor mai înghesui să mai finanţeze orice proiect de pe piaţă.“ Lundin apreciază că bancherii „vor fi mai selectivi şi vor căuta şi ei proiecte bine structurate, bine proiectate şi de un anumit standard, chiar şi pentru targetul mediu. Până acum s-a construit hazardat, cu o calitate îndoielnică a finisajelor, de multe ori încălcându-se normele autorizaţiei de construcţie.“ Inevitabil, afacerile vor merge prost, dar scenariile catastrofale sunt excluse. Analiştii nu se aşteaptă la o prăbuşire bruscă a pieţei. „Nu vom asista la un crah imobiliar, însă şi cumpărătorii vor fi mai educaţi în ceea ce caută, pretenţiile lor vor creşte şi deci numai proiectele bune vor rezista pe piaţă. Cu alte cuvinte, anticipez că vor urma ani buni pentru dezvoltatorii serioşi, cu proiecte extraordinar de bine structurate şi susţinute“, crede Cristina Lundin. La rândul său, Artur Silvestri socoteşte improbabilă o prăbuşire violentă a pieţei imobiliare: „Cine îşi închipuie că în doar câteva săptămâni preţurile vor scădea cu 10-25% şi că aceste scăderi vor urma în cascade cu neputinţă de oprit se înşală. Vom avea, deci, nu o prăbuşire, ci o reaşezare“.
Cei mai afectaţi vor fi speculanţii amatori, anticipează expertul: „Victimele iluziei că totul se va scumpi galopant şi la nesfârşit, vânzătorii care au ţinut la preţ şi au pierdut momentul pentru a vinde, cei care iau credite şi abia le mai pot susţine“. „TUNURI“ IMOBILIARE Profituri uriaşe din rezidenţiale > Anul trecut, dezvoltatorii imobiliari au obţinut din vânzarea proiectelor din România profituri duble faţă de suma investită, relevă „Ziarul financiar“. Calculele se bazează pe comparaţia între totalul investiţ iilor anunţate de dezvoltatori pentru finalizarea proiectelor imobiliare şi veniturile obţinute din vânzarea proprietăţ ilor în 2007. Dar acestea sunt excepţii notabile. În general, marii investitori de pe piaţa imobiliară pot câştiga până la 50% din valoarea investiţiei în proiecte rezidenţiale. > Numărul apartamentelor ce vor fi finalizate în acest an în Bucureşti, oraşul cu cea mai mare piaţă imobiliară din România, este estimat la 2.500-3.000 de apartamente. > În prezent, în Capitală se află în faza de execuţie circa 40 de ansambluri rezidenţiale de peste 200 de unităţi fiecare, însumând circa 27.000 de unităţi locative cu termen de predare în următorii 2-3 ani. Aproape 10.000 de apartamente noi sunt de vânzare, 6.000 fiind deja contractate. BUSINESS BĂNOS Mize imense pe schema profiturilor imobiliare Miliarde de euro sunt aruncate în joc pe piaţa imobiliară din Bucureşti. Capitala atrage cele mai importante investiţii. La sfârşitul lunii ianuarie, compania Băneasa Investments a anunţat vânzarea în totalitate a primei faze a proiectului Băneasa Rezidential, cu un total de 227 de apartamente, investiţia necesară pentru această primă etapă ridicându-se la 60 de milioane de euro. În faza secundă, compania va construi 600 de locuinţe, iar valoarea totală a investiţiei pentru întregul proiect este cifrată la 1,3 miliarde de euro. Global Emerging Property Found va investi 150 de milioane de euro în construirea unui proiect imobiliar pe un teren de trei hectare din cartierul Floreasca, achiziţionat în 2006 de la Automatica Bucureşti. În partea de est a Capitalei, Conarg Real Estate va investi 60 de milioane de euro în proiectul rezidenţial „Răsărit de soare“, cu 988 de apartamente. Potrivit unui raport emis de Erste Bank, dezvoltatorul israelian GTC a investit 210 milioane de euro în două cartiere rezidenţiale din Bucureşti, Rose Garden şi Felicity, cu un total de 1.100 de locuinţe. Compania estimează un profit de 100 de milioane de euro. Erste Bank cifrează la 450 de milioane de euro investiţiile totale preconizate de GTC în România, în următorii trei ani. Grupul irlandez Moritz va investi 550 de milioane de euro în construcţia unui ansamblu rezidenţial lângă Bucureşti, cu 2.400 de locuinţe, proiectul având o durată de zece ani. Ansamblul va fi ridicat în satul Tâncăbeşti, în nordul Capitalei, pe un teren de 107 hectare. Potrivit cotidianului „Ziarul financiar“, Michael Whelan, proprietarul grupului Moritz Group, a anunţat în noiembrie anul trecut că va investi peste un miliard de euro în România în următorii cinci ani, în construirea a 2.000 de locuinţe. Compania islandeză Askar Capital a anunţat că va investi în următorii trei ani 500 de milioane de euro în proiecte imobiliare din România. Primul proiect de locuinţe, în valoare de 150 de milioane de euro, va fi ridicat pe un teren de patru hectare din Bucureşti. Askar va construi încă un ansamblu rezidenţial în Capitală, pe un teren de cinci hectare, cu o finanţare de 340 de milioane de euro. Dezvoltatorul Giuleşti Real Estate va finanţa cu peste 150 de milioane de euro trei proiecte rezidenţiale cu peste 1.400 de apartamente. La Cluj-Napoca, dezvoltatorul imobiliar Imotrust Arad a achiziţionat un teren de 5,8 hectare, pe care va construi două proiecte rezidenţiale în valoare de aproape 70 de milioane de euro. CIFRE-RECORD 2007, anul marilor afaceri pe piaţa imobiliară > Potrivit Institutului Naţional de Statistică, valoarea tranzacţiilor imobiliare din România a depăşit anul trecut două miliarde de euro, înregistrând o creştere de aproape 150% faţă de nivelul din 2006, de 850 milioane de euro- relevă Mediafax. > Conform raportului CB Richard Ellis, investiţiile au scăzut în Rusia şi Polonia, înregistrând creşteri în Ungaria (150%, la 1,9 miliarde de euro) şi Cehia (70%, la 2,8 miliarde de euro). > Anul trecut, cea mai mare tranzacţie imobiliară din ţară s-a realizat în provincie, prin cumpărarea centrului comercial Polus Constanţa de către fondul austriac Immoeast, la preţul de 185 de milioane de euro. > În Capitală, cea mai importantă tranzacţie a fost reprezentată de vânzarea clădirii America House, situată în Piaţa Victoriei, de către Globe Trade Center (GTC) companiei Ixis Corporate & Investment Bank, parte a grupului financiar francez Natixis, pentru 120 de milioane de euro. GTC a obţinut un profit de 80 de milioane de euro, de peste două ori mai mult decât a investit în proiect.
Recomandările noastre
